老年住区建筑设计对运营管理的支撑

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这几年老年地产发展非常快，大家都懂得了老年地产是怎么一回事。但是之前，可能更关注的是该不该做、能不能做、怎么样做等等，是比较宏观的产业链的结合问题。但是最近这一年，我觉得市场已经比较开始稳下来了、沉下来了，开始真正地拿到了地，也开始做关于老年社区。但是，做的过程中又发现有问题了，比如：老年住区建筑该怎么设计？建筑设计本身，按照刚才郭旭教授说的这种规范什么也是有的，有据可循的，但是做下来跟运营管理有关系了，因为我们不知道哪个团队将来来运营管理，我们建筑设计不知道怎么做。在国外是先不写任务书，你告诉我你要什么，我再给你做。我知道很多开发商他也不知道这个建筑应该怎么做，更不知道管理团队在哪儿。不知道养老运营管理团队，其实养老地产的建筑设计就等于空做，不知道怎么做。这时候矛盾就来了。所以我们也做了很多的工作，去老年设施或者是老年社区里去调研，看看到底需求是怎么样的，然后我们希望通过我们的建筑和运营团队的一种结合，能够把这个建筑做得对一点，也是要研究它的一些规律。

所以，今天讲的就是我们建筑设计怎么能够支撑运营。

1 运营效率

运营效率是老年设施能否生存的重要因素，非常地重要。这也是开发商现在要投下去这个钱要建设，将来要管理的人特别关心的。首先是现代护理人才比较缺乏，养老设施雇人特别难，人员流动也大，所以特别应该注意我们怎么提高运营效率，怎么使这个建筑做好。

另外，老人设施中有老人、护工、后勤等多种人群，流程复杂，服务功能多。比如一个洗衣服的功能就需要九个流程，需要什么样的空间、怎么样的路线都是很重要的。目前我国的建筑设计与管理并没有协调，开发商的营建和运营方式相脱节，总是把房子建好了才去找运营，人家一来了看没法干。本来是健康的后来改护理了，那健康和护理的运营方式和管理方式都不一样，所以往往开发商把营运和管理脱节了。

养老设施存在功能空间失误、流线安排不合理等等问题。本来一个点设一个管理人就行了，现在得设俩，所以就造成了人力资源的浪费。比如这样一个老年设施，我们去调研的，在老人设施里加了浴缸，就是一个单间里加了一个浴缸。但实际上我们调查发现浴缸根本没法用，它太危险了，所以又拿一个浴凳塞到浴缸里给老人洗澡，就非常浪费人。建筑设计的人也不是说光听甲方的意见，本身自己也要懂得这些，所以我们对养老机构展开了实地的调研，做一些义工，就在那观察他们怎么工作，这是我们与运营方沟通的一个情况。

考虑运营管理需求的养老设施的设计要点是有那些？

2 确定合理的设施规模

确定合理的设施规模，划分主要的功能分区，优化平面形式，确定电梯的数量和位置，确定餐厅的形式和种类，优化护理站的位置，确定老人居室的面积。

先拿一个具体的例子来说：这是我们在北京做的一个实例，这个例子是一个护理型的老年设施，有220床，建筑面积约一万平米，建筑层数是四层。这个规模还是定得比较合理的，一个运营团队比较容易管理200～250床这样的规模比较合适，如果太大其实也得分成两个管理团队。

3 各层的功能区分应该区分

各层的功能区分应该怎么分？首先我们看这是入口，有一些公共的活动区，有的地方有日托中心，还有日间照料中心，还有一些沿街商业，这点也特别重要，有时候老人设施运营起来比较困难，那么很难赚到钱的话，其实补充一些商业街面也能帮助开发商有一些盈利的模式，这样比较好一些。

4回游的廊道

在平面形式上，由于它是个护理型的，所以我们在做的时候就把它做成了一个回游的，就是护理特别需要回游的廊道，而不是单行的，这样管理特别方便，老人在里面走走锻炼身体，智障老人随便跑出去也是不方便的，所以回游廊也是很有意义的。另外，保证多数房间朝南，对老人的身体很有好处。这个也是大家所喜欢的。

在回廊的设计中也有一些讲究，比如国外的，它可能需要一些休息座位，老人老走来走去的可能很累，特别对智障老人让他走动过多，消耗特别多就会有很多其他的反应，所以我们给他设计了些沙发、座椅，让他跟别人聊聊天，这样对他一天的生活也比较舒适、比较丰富。希望有些这种小空间。

5电梯的数量和位置

电梯的数量和位置应该如何确定？竖向交通对于老人设施来说非常重要，两层以上就要有电梯。除了这一个基本要求以外，我们也知道电梯到底有几部、怎么放的。首先最好是在进门马上就能看见的位置上要放往上走的电梯，而不是你走到特别里头才能找着那个电梯。我们也希望有两部电梯并设，其中一部是担架电梯，就能紧急救护使用的。不应该说两个电梯分别一样一个，它需要联动，这样有效。除此以外，我们还需要有一个货梯，因为护理需要把餐送到各层，要有一个能够送餐的电梯。还有一个是后勤的梯，比如污物的东西要送下来。至少这几个电梯都是需要的，在这个之上多一点。当然又不能太多，太多又浪费钱。这个电梯两部联动，我们有时候不注意就会放在别处一部，这样行动起来就不方便。还有为什么要两部放在一起呢，因为我们的电梯有些时候要检修，所以有条件的话最好两部电梯放在一起能够联动。

6餐梯

现在我们不够重视，弄不好就要用人来运上去，是非常不合适的，或者一定要让老人都下来吃饭也是不现实的，有些老人身体不好，身体不好就不来了，那你就是得要送上去。那么，需要本层内就需要设个小餐厅。我们照的照片可以看出来，其实这种餐厅里有时候是有两个推扯进去，因为是有效率，因为吃饭时间内你一点点送上去饭菜都凉了，所以这个电梯我们希望有两部车一块能够进去，这样高效一点。但是也可以是不上车，只上餐盘或者什么东西的小型的电梯，这个车是日本的，它里面是有保温的，也可以有冷餐的，这个车特别大，高也很高，快接近两米，这么大一个电梯才能送上它这个车，这样你吃的饭就特别舒服。这是我们对餐梯的要求可以看出来，根据你档次的不同，你的餐梯可能大小也会不同。

7污梯

是一个高档的老人设施，其实洁污应该分区，因为有味道，老人设施里最容易产生气味，只要是你闻见老人设施里有味就说明他管理得非常不好。

8 餐厅

餐厅应该集中式设置还是分散式设计呢，凡是健康的、自理的老人就可以相对集中的设置，比如你在一层或者在一个公共的建筑部分可以设置这种集中餐厅，凡是需要护理的就把他一个个推下来去集中餐厅就不太合适，就应该在本层一个护理单元里加这种小型的，可能跟他的起居活动空间在一起的小型餐厅，尽量分散设置在各个楼层，像这样几个桌子。应该提供多种就餐类型，不能都是食堂的那种，还有有可能家属会来看他，我们还需要一些小包间，另外中国人还有口味的不同，回民等等，所以我们要有一些特殊性，所以我们希望就餐的这种空间应该多样化，比如包间或者是这种自助。

9 护理站位置应选在何处

现在我们做护理站的时候，按照规范特别简单的理解有多少平米，有时候往往就把它变成一间屋子给他关起来了。这点我认为在老人设施中是不利的。我们护理站特别重要，到底放在哪是工作特别有效的。我们今天讲建筑设计对运营管理的支撑，就是我放在哪对运营管理特别有效，比如他上来以后，他必须能看见电梯，包括一些楼梯的活动，上来的人怎么出入他都能看得见，同时一般设在转角处，同时哪怕是通过玻璃看到对面，看到那些走廊，就是他一个人在这管值班的时候就能看见好多地方的情况，除了靠视频的东西以外，你自己的视野、视线就要很开阔，你才能把这个管理得很精细，才能照顾得好老人。这是我们照的国外的先进的设施里头的，比如这个就是在转角处，也有视频，但是她眼观六路耳听八方的这种样子。这是国外的护理站跟它管理的模式，比如说他早晨起来他的护理任务特别多，所以我们每一个组团都在护理站上放一个人来服务，到中午休息了就设置为两个，然后夜间就用一个护理站，一个可以兼顾四个。其实老人设施最重要最多的是人力成本，建筑设施你做完以后慢慢还好了，但是人力成本是你每年每月都要付出的，所以我们希望在这个地方设计得好以后节省一定的人力成本。比如护理站的样子，是开敞式的，他一边工作一边可以看见老人，老人看见他们也挺安心的。还有不要以为护理站就是一个记录的，也是护理人员工作和休息的地方。其实它还包括管理，像现在国外的护理站就跟一个小厨房一样，有微波炉、水池子，同时也有电脑，也有记录，它就像家庭的小厨房一样的护理站，并且是两侧开着口，两边都能看见。

10 老人的房间面积尺寸

老人的房间面积尺寸有多大合适？我简单举一个例子，我们认为轮椅能够转圈，如果床是这么放的话，我们希望它的面宽不要低于3.6m，然后一般比如说大于3.9m这样的就比较舒服，你再窄也不要太窄，太窄以后不好用，运动也难。像四人房间、六人房间，如果这道墙不是完全承重的就更好，将来需要改造的时候也可以把这堵墙打开变成四人间、六人间，或者开一个洞口，让管理人员从内部直接进来，转完这个房间马上看到那个房间，这样也是能够提高效率的，这是非常重要的一个东西。

11 卫生间

健康的老人可以加强淋浴，但是我们不赞成加上这个浴缸；不太健康的需要护理的，其实淋浴也可以不用的，因为这样比较危险。洗澡的时候，当然你设计一个水龙头是应该的，但不一定非得加上洗澡的功能。

12 阳台

老人去晒晒太阳挺好，如果是健康的老人可能给他加上小型洗衣机，加一个小水池也是非常有意义的。这里的细节特别多，今天时间的关系也不能一一展开。

总的来说，就是我们这里需要考虑的细节是非常多的，比如我们专门研究门厅、专门研究洗衣房、专门研究走廊等等，比如到底有哪些功能，门厅一项就有二三十项的注意要求，并且都是跟管理结合在一起的。如果管理团队，比如说是他管理的某种类型，他是高档的还是一般的对我们的设计有很大的影响，是国外的还是国内的也有很多影响。我们目前都跟国内国外的都配合了，英国、美国、日本，比如外国的建筑师在设计，我们在做咨询，做咨询的时候就发现可能有很多的习惯上是不同的，比如像日本的，也许他们对洗澡是特别重视的，他要上一个大型的机械浴缸，但是在中国也许在洗澡的这个方面跟日本是有些不同。所以直接上浴缸是不是特别合适呢，是不是有这么大的用量，如果没有这么大用量，那这个设备也有点浪费，所以我们觉得这些细节可能都是很不同。我们希望建筑设计师应该跟管理运营团队有很好的结合，我觉得做出来的东西才能够真正地为开发商和运营者带来方便。

13 结语

我们设计者应该了解运营方的需求，双方在设计中应该紧密的配合，如果觉得设计完了以后再找运营商就是失败的，而且运营商一定会提出来他的一些特殊要求。