土地供应管制与住宅价格关系研究

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【摘要】 北京市国土局自2005年起，根据大的经济形势和房地产市场发展状况制定了年度土地供应计划，对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况等进行了明确安排，而同期北京市住房价格相比往年增长明显。本文通过对比土地供应量和同期城市人口增长率、城市人均收入增长率、开发商贷款利率变化、商品房销售量变化以及开发商囤积土地的行为等对房价的影响进行分析研究，得出的结论是土地供应管制减少了住宅土地的实际供应量，导致北京市住宅价格的上涨，而且这个上涨存在滞后性，滞后期大约是1到2年。从2005年开始，北京市房地产市场开始存在泡沫，这也与土地供应管制有很大关系。

【关键词】 土地供应管制 住宅价格 Ramsey模型 泡沫

一、研究背景和问题的提出

北京市国土资源局自2005年起根据大的经济形势和房地产市场发展状况制定了年度土地供应计划，对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况进行了明确安排（如表1所示）。

政府管制是指由行政机构制定并执行的直接干预市场配置机制或间接改变企业和消费者供需决策的一般规则或特殊行为。它是政府对微观主体的活动进行的某种限制。城市土地供应管制是政府管制的一项内容，是政府管制城市土地市场失灵的制度。

土地作为一种稀缺资源，是人们赖以生存的基础，是重要的生产要素。一直以来，我国政府为促进土地节约集约利用，加强土地调控，对土地供应量、土地用途进行严格的管控。土地供应管制对房价有怎样的影响？我们将试图通过对近几年来北京市供地量和房价数据进行分析得出答案。

二、研究现状述评

Barlow（1993）对欧洲国家的研究表明，土地供给由于受到政府规划体制的限制而不会对变化的土地需求作出及时反映。

Brueckner（1995）对美国城市的研究证实，通过土地供给规划限制城市过度增长会提高住房价格，Monk，Whitehead（1996）也得到了类似的结论。

Peng，Wheaton（1994）认为限制土地供应将导致住房价格上涨，并且这种预期会导致短期内市场住房供给量增加。

相反，Tse（1998）则认为在土地供给和住房价格之间没有因果联系。这是由于政府通过一级市场增加的大量土地供应被开发商土地银行（land bank）所囤积而没有得到及时开发。他进而提出应制定一项特殊政策规定以消除供给瓶颈，确保可开发土地在出让后的一个合理时间范围内得到开发。

由此可见，目前对土地供应对房地产市场住房价格影响方面的研究仍然没有统一的结论。

三、理论分析

一般均衡理论分析，土地供应管制使土地市场供给曲线向左移动，土地价格上升，引起房屋成本的增加。住房市场供给曲线向左移动。于是，房价上升。

预期增长角度分析，对房屋价格上升的预期，增大了对于房屋的需求，房价进一步上升。而房价的上升导致对土地的需求上升，土地的需求曲线向上移动，地价上升。

当土地供给曲线向左移动时，可通过投入其他生产要素（提高容积率），考虑等式P（R）=（P・Q-C）/T（其中C可变动），土地需求曲线下凸，与原需求曲线相切，土地价格升高；另一方面，以较少的土地面积提供和原来相同的住房供应量，则住房供给曲线不发生移动，住房市场均衡状态不变，房价不上升，但由于存在容积率管制和高度限制等，住房供给实际减少，因此房价进一步上升。

四、实证分析

观察图4可知，自从北京市实行土地供应管制以来，实际土地供应大大减少，且2005年到2008年实际土地供应量甚至还达不到计划的水平，而完成住宅土地开发的面积同样是自实行土地供应管制以来大大减少。2004年到2005年的土地供应量出现了明显减少，一方面是因为《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停，就是所谓的831大限；另一方面，也是因为2005年土地供应管制的实行。从图4中土地供应量和住宅价格之间变化关系可以看出的基本情况是：土地供应量与住宅均价的走势是相反的。

自从2005年实行了土地供应管制后，住宅价格明显增长，可以判断土地供应量减少对于房价的增长可能存在明显作用。完成开发土地面积相比实际土地供应面积要小，说明存在开发商囤积土地现象，但我们发现近几年它们的差值并非很大，所以其对房价的影响有限。

对北京市土地供应管制与房价关系的相关研究同样可以说明这一点。项卫星、李宏瑾运用广义差分回归、协整检验和误差修正模型进行的计量研究表明，土地供应紧缩导致短期房地产市场供给的相对短缺，从而加剧了供求矛盾，推动了房地产市场价格的上涨。任荣荣等以北京市为例，通过Granger因果关系模型和多元线性回归模型的构建和检验，发现土地供应是影响北京市房价的一个重要因素。

但我们发现一个问题，虽然2005年土地供应量暴减，但是同期北京市房价并没有出现暴增，而是在2005到2007年间，出现了爆发式增长。这之间是不是存在的明显的滞后性呢？而如果存在滞后性，滞后时间又是多久呢？

中国国土资源经济研究院基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究基本思路是通过模型的构建来反映土地供应量增减对房价的影响及其作用机制。土地供应量与房价的关系模型，通过统计参数的显著性及其大小来确定土地供应量是否影响房价及其影响力的大小。结论是，在5%的显著性水平下，只有上一年的土地供应量才影响房价，其余年份的土地供应量均不影响房价。如所预想的，土地供应量对房价影响为负，即土地供应量增加，房价下降，供应量减少，房价上升。当然具体是滞后一年还是两年或是更久，从研究结果和实际看并不一定明确，这和数据的选取以及搜集方式有很大的关系。但从实际情况看，这个滞后时间应该是一到两年。

从图5可以看出，自从土地供应管制以来，房价收入比和房价租金比一直在上升，且和住宅实际土地供应量变化方向大体一致，2007年到2008年土地实际供应量减少，而同期房价收入比也出现小幅下降，房价租金比维持平稳。

图6显示了住宅价格增长率和城市人口增长率的关系，城市人口增长率同样是非常稳定的，走势上同房价有一定正关联，但影响非常小。

图7显示了住宅价格增长率和人均收入增长率的关系。我们说收入增长率相对稳定，其走势几乎与房价相同，即收入增长对房价有一定正影响，但影响并不明显。

图8显示了住宅价格增长率和贷款利率的变动关系，得出贷款利率对房价影响并不显著的结论，可以认为是经济过热的时候房价上涨贷款利率上调抑制投资，经济形势不好的时候房价增长缓慢贷款利率下调刺激投资。

房地产的销售面积越多，说明需求越大，较大的需求必定促使房价的上涨，因此，销售面积应该与房价呈正相关关系。但我们发现，北京市销售增长并没有太大变动，所以对北京房价影响不显著。

我们通过试图运用Ramsey模型了解土地供应与房价的关系。

f（k）=θ+n，即修正黄金率，意味着经济在最有均衡稳定状态下，资本边际回报率应等于人口增长率n与时间偏好率θ之和；经济在此状态下就是动态有效的，该状态也称为最优均衡稳态。此时的资本边际回报率f（k）就是我们所要寻找的资产基础价值，即资产的基础价值就是经济动态均衡稳态下的资本边际收益率。

房地产基础价值的确定是最优均衡稳定状态下的资本边际回报率，应当剔除通货膨胀率β的影响，资产的基础价值可以进一步表示为：J=θ-β+n，资产的基础价值取决于三个因素：第一个因素是消费者的心理因素，即把当前的收入储蓄起来以待将来消费的意念强度，一方面与消费者收入多少有关，一方面与当前储蓄的未来预期增长有关，因此其大小等于利率（实际中我们取5年以上金融机构贷款利率作为最大报酬率，取一年期存款利率作为最小报酬率）；第二个因素是通货膨胀率，通胀越高对资产价值的侵蚀就越严重，因此当剔除；第三个因素是人口增长率n，其值越大，说明劳动力增长率越大，资产价值越大。

从2005年到2007年，我国房价特别明显偏离其基础价值，这期间的差距就是我们常说的泡沫，而这一特征在2007年达到了巅峰，到了2008年房价增速相对降低到合理范围，但由于此前的泡沫累计，泡沫依然存在，而且2009年又有继续上升态势，而此前我国房价增长基本在理性区域甚至在2003年之前长期处于低估值状态。我们说2005年开始的土地供应管制减少了土地供给，这有可能是导致房价泡沫的原因之一。

五、结论

综上所述，土地供应管制减少了住宅土地的实际供应量，导致北京市住宅价格的上涨，而且这个上涨存在滞后性，滞后期大约是一到两年。同期城市人口增长率、城市人均收入增长率、开发商贷款利率变化以及商品房销售量变化对北京市房价上涨存在一定作用，但影响均非常小，开发商囤积土地的行为对房价的影响同样非常有限。而且我们还认为，从2005年开始北京市房地产市场开始存在泡沫，这也与土地供应管制有很大关系。

【参考文献】

[1] 郑娟尔：基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究[J].中国土地科学，2009（4）.

[2] 郑娟尔：土地供应模式和供应量影响房价的理论探索与实证研究[D].浙江大学，2008.

[3] 任荣荣、刘洪玉：土地供应对住房供应的影响研究[J].建筑经济，2008（3）.

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