宁波富达:优质资产注入提升价值
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公司以自来水和垃圾处理业务的资产与大股东宁波城投所拥有的房地产业务进行置换，差额部分由公司向宁波城投非公开发行股票支付。此次资产置换后，在大股东的业务结构中占绝大比重的房地产业务基本都注入上市公司。
大股东注入优质资产
2008年5月5号公司公告了资产置换暨定向增发方案：“公司本次资产重组拟采用非公开发行股票和资产置换相结合的方式，以公司拥有的自来水（净水公司90%股权）和垃圾处理（绿能公司25%股权）业务的资产与宁波城投所拥有的商业地产和住宅开发业务（广场公司100%股权、宁房公司74.87%股权、慈通置业100%股权）进行置换，差额部分由上市公司向宁波城投非公开发行股票支付”。
重要注入资产价值分析
天一广场――宁波商业地标，评估价：73.8亿元
天一广场是此次注入的广场公司的最重要资产。天一广场位于宁波市最繁荣的三江口商业中心区，于2002年10月开业，是宁波最著名的商业地标。天一广场占地面积19.3万平米，总建筑面积20万平米，是目前国内最大的“一站式”购物商业广场之一。
区位优势：宁波――我国重要港口城市，最具活力的新兴城市之一。2007年人均GDP6.1万元（按年平均汇率折算为8022美元），同比增长14.8%；社会销售品零售总额达1036亿元，同比增长17.3%。在2008年中国城市竞争力蓝皮书中，宁波荣获“企业本体竞争力第6强”、“商务环境竞争力第9强”和“公共部门竞争力第9强”。
地段优势：三江口商圈是宁波最繁荣的商圈。天一广场的成功运营造就了三江口商业圈的再度辉煌。天一广场是宁波最著名的商业地标。天一广场具备了“吃、行、娱、购、游”等基本旅游要素内容，是宁波市中心最具活力、最时尚的商业广场和最新的商业形态，同时，广场还有亚洲第一音乐喷泉和大屏幕水幕电影，是顾客购物的天堂，游客旅游休闲的好去处。
在宁波，能与天一广场相提并论的主要是宁波万达广场。万达广场于06年底开业，比天一广场晚了4年。万达广场位于宁波老三区之外的鄞州区，一方面万达广场与天一广场各自在自己的商业半径内经营，不构成直面竞争；另一方面，因为万达广场“位置相对较偏、习惯性偏好”等等原因，尽管其投资规模及经营面积大于天一广场，但是至今其人流量根本
无法与天一广场相比较。因此，从总体上来说，万达广场对天一广场不形成强大冲击。另外，还有一些诸如世纪东方商业广场等大型购物中心在建或拟建，但由于商业环境培育、客户忠诚度培养等等软件的提升需要一段时间，因此在未来几年内不会对天一广场构成强大竞争。
天一广场具备的上述优势为其商业价值及其增值奠定了坚实的基础。
自2002年开业以来，天一广场的经营状况良好，租金收入逐年递增，2007年的租金等收入为2.32亿元，净利润为1亿元，净利率达43.1%。在表3的假设下，我们选取8%的贴现率，得出天一广场的贴现价值为73.83亿元。
青林湾项目――评估价：15.6亿元
青林湾项目是此次注入的宁房公司目前开发的主要房地产项目。该项目位于机场路桥头的东南侧，是进入宁波城市核心区的入口门户，区位优势明显。
青林湾项目为大型滨江休闲社区，总建筑面积130万余平方米，一期开发用地30.8万平米，总建筑面积约60.4万平米，目前已基本销售完毕，一期B区的销售均价为8000元／平米。一期的成功开发为二期开发奠定坚实基础。青林湾二期开发用地37.914万平米，建筑面积约70万平米，预计总投资约为35.55亿元，目前二期还未动工。公司计划2008年新开工面积
约10万平米。
由于没有找到相同地段的土地出让信息，我们从宁波市国土资源局网站上找到近一年来的住宅土地出让信息。具有一定可比性的是下表所示的5块土地，最高土地出让价为7350元/平米，最低价为4305元/平米，均价为5657元/平米。由于青林湾二期位于宁波老三区的海曦区，且有一期的成功开发做铺垫，所以我们以5500元/平米的土地价格对青林湾二期土地
进行估值，得出的价值为20.85亿元，公司的权益比例为74.87%，因此此项目的权益价值约为15.61亿元。
慈城新区9#地块项目――评估价：4.1亿元
慈城新区9#地块是注入的宁波慈通置业公司（项目公司）的开发项目。慈城新城位于古城南侧、慈江以南沿官山河两岸。随着杭州湾跨海大桥的建设完成，慈城将是杭州湾跨海
大桥南端进入宁波市区的桥头堡，成为宁波与上海陆路沟通的重要节点。该项目总占地面积为341亩，系宁波市慈城新区开发的启动区，。目前公司正在进行项目的前期规划工作，预计于2008年底开工。
价值评估
根据公司公告，慈城新区9#地块的土地成本为4.13亿元（121万元/亩），我们以该土地成本作为该项目的评估价值。
资产置换影响分析：宁波城投基本实现主业上市
注入公司三个房地产公司以后，大股东宁波城投还有一些从事房地产开发与经营公司，但是大股东承诺将会采取注销或转让的方式进行处理，宁波城投其他子公司也不会从事与宁波富达构成同业竞争的业务。值得说明的是，大股东宁波城投持股80%的海城公司正在开发的宁波海曙区“和义路项目”包含了部分商业地产，由于经营初期可能存在较大的经营风险，
因此本次不注入上市公司。宁波城投及控股子公司海城公司均作出承诺：“和义路项目”中的商业地产建成且经综合验收后，将以合理的条款和条件委托给宁波富达经营；该等商业地产具备稳定的现金流入且实现盈亏平衡年度起，宁波富达即有权以该等商业地产经宁波市国有资产监督管理委员会核准的评估价值为转让基准价格，购买该等商业地产。
此次资产置换后，在大股东的业务结构中占绝大比重的房地产业务基本都注入上市公司。因此，从某种程度上说，此次资产重组基本实现了宁波城投主营业务的整体上市。“资源丰富、背景强大”的宁波城投对公司房地产业务的支持将会有质的提高。
此资产置换暨定向增发预案还有待股东大会、宁波国资委以及证监会的审批。此次资产置换有利于消除与大股东的同业竞争、有利于增强公司的盈利能力和抗风险能力，有利于公司的长期发展，预计会顺利通过，只存在时间上的障碍。
盈利预测与投资评级
此次资产置换暨定向增发实施后，预计2008年的收入为21.11亿元，归属于母公司股东的净利润为1.96亿元，每股收益为0.119元，比07年公司0.1元的每股收益增长19%；预计2009年收入将达到24.38亿元，比08年增长15.5%；归属于母公司股东的净利润达到2.44亿元，比08年增长24.5%，每股收益达到0.139元。。
通过对注入公司的三个重要资产重新估值，我们大致可以得出新注入三个重要资产的价值约为93.54亿元，由于注入资产的其他业务尚未明确公布，我们假设其他业务的价值占比10%（即上述三大重要资产占90%比重），得到新注入三家公司的总价值约为103.93亿元。以增发预案通过后的16.4亿新股本计算，每股价值为6.32元，加上公司原有业务（剔除置换
出去的净水公司和绿能公司）的每股价值约为1.06元（按16.4亿新股本计算），我们得出公司每股价值为7.38元。考虑到公司目前的股价，给予“持有”评级。
风险提示
公司面临的风险主要是住宅销售风险、人民币升值以及原材料涨价风险。另外，公司的主业过于分散，不利于凝聚核心竞争力。