对上海和重庆个人住房征收房产税改革试点的比较和建议

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摘要：从2011年1月28日起，上海和重庆试点征收房产税，但两市对个人住房房产税征收办法不同。本文通过对两市房产税进行比较，提出了完善房产税的几点建议。

关键词：房产税 比较 建议

房地产业在过去的几年里蓬勃发展，房价也成为人们每日必谈的话题。面对日益上扬的房价，人们的购房压力越来越大，呼吁政府采取措施抑制过高房价的呼声也越来越高。“安居”才能“乐业”，解决了人民“居”的问题，人民才能兢兢业业地工作，为国家，为自己。房产税改革试点是政府响应群众呼声所采取的措施之一。

针对个人住房房产税改革试点于2011年1月28日在上海和重庆两地展开。

比较上海和重庆两地的政策，很容易看出以下几点不同：

（一）是否对存量房征税，是上海和重庆两地政策的一个明显差异。上海强调对增量房产征税，而对存量不征。重庆既对增量房征收房产税，也对存量房征收房产税。

（二）在对外地居民征收房产税时，上海提出非本市居民家庭在本市新购住房须纳税，重庆提出仅对新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征税。相比而言，在对外地居民的政策上，重庆政策相对来说较上海宽松和公平。就同一个非上海和重庆居民来讲，若他在重庆买一套房且为他第一套房，他就不用负担这套房的房产税；若是他在上海买一套房，同样这也是他的第一套房，他就需要就这套房缴纳房产税。就不同的非上海居民甲、乙两人，甲于2011年1月28日之前在上海购房，而乙于2011年1月28日后在上海购房，甲不需承担个人住房的房产税纳税义务，而乙必须承担个人住房房产税的纳税义务，对乙来说，这是不公平的。

（三）上海、重庆两地对免税面积的规定也有所不同。重庆对一套应税住房扣除免税面积，上海按照人均60平方米扣除。实际纳税时，重庆的纳税人负担的税负比上海的纳税人要高。经调查发现，群众更为支持按照人均面积确定免税面积的做法。

根据国家统计局统计的2011年1月至2012年1月的七十个大中城市住宅销售价格指数显示，重庆房价调整效果比上海的要明显。重庆的个人房产税改革政策显得更为严厉，当然房价的调整还与国家限购政策有关。限购作为国家调控房价的一项措施，它所起到的效果是不可否认的。我们可以预见，一旦限购取消，房地产市场的反弹似乎是必然的。为了保持房地产市场已经取得的成果，推广和完善房产税就势在必行。我们不能笼统的说重庆模式和上海模式哪个更好，只能在两个城市房产税试点的基础上，总结经验，提出房产税改革的意见和建议：

（一）不仅对新购的住房征收房产税，对存量房也征收房产税。上海模式与重庆模式一个很大的不同就是上海仅对新购房征收房产税，而重庆对增量和存量房都征收房产税。重庆对增量和存量均征税，不会出现存量没有房产税负担而增量必须负担房产税的情况，显得更为公平。而且对存量征税有利于鼓励多套房产的所有者将多余的房产投入市场，增加房地产市场的供应量，调节市场供求关系，以到达国家通过房产税调控房价的目标。

（二）在详细准确了解纳税人拥有的房产信息的基础上，确定应纳入房产税征税的房产。对纳税人家庭生活用房免税，而对投资性的房产征税。这就要求不仅仅是省内相关各部门信息互通，还要求全国信息共享。这就可以避免在重庆模式下，同一个纳税人先在别省购房，再于重庆取得一套房产而不用缴纳房产税的情况。也可以避免纳税人因在上海第一次购房，并且该房是纳税人的唯一住房，而需要缴纳房产税出现的不公平现象。

（三）确定个人住房免税面积时，采用人均免税面积的办法。重庆模式下纳税人负担明显高于上海模式，在急于调整房地产市场，调控房价的前提下，效果比较明显。但是从长期来说，考虑到群众利益与要求，上海采用人均免税面积的办法就显得更为合理。

（四）尽早确定房产的评估价值，将其作为房产税的计税依据。鉴于目前房价的起伏波动，交易价格的确定存在一定难度。随着价格涨落，房产税的计税依据不稳定，要么纳税人会认为自己利益受损，要么国家利益会遭到损害。若纳税人缴纳税款时，市场价格大于交易价格，则国家损失会一部分税收；若是纳税人缴纳税款时，市场价格小于交易价格，则纳税人会认为自己多交了税款。所以，将评估价格作为计税依据显得更为合理。这里所指的评估价值是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，不是由税务机关进行评估的。在土地增值税中提到了由评估机构确定评估价格，房产的评估价值也可由同一个评估机构进行评估，这不仅可以提前将评估值作为计税依据，也避免了重复设立机构造成的资源浪费。

参考文献：

[1]郭强,夏波.有关房产税改革的几点建议[J].财经界,2011(11)

[2]徐颖.沪渝两地房产税试点方案比较及对今后房产税改革的提示[J].特区经济,2011(8)

[3]陈铭.浅议房产税的征收[J].改革与开放,2011(5)

[4]陈杰.房产税试点初评与房产税改革深化的意义[J].探索与争鸣,2011(5)

[5]重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法,2011

[6]重庆市个人住房房产税征收管理实施细则,2011

[7]上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法,2011