四个趋势 第2期

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一张面孔就是一部书，一个行业就是一段历史。

中国楼市正处在一个雾里看花扑朔迷离的时刻。2008年上半年，宏观调控政策给中国房地产市场成功降温，各项高位指标如刺眼的红灯渐渐转黄再转绿，泡沫得到了有效的抑制。

房价潮起潮落，市场理性触手可及。但屋漏偏逢连夜雨，让人始料未及的是，金融危机的到来，使原本贫血的房地产商突然大量失血。2008年第三季度，楼市快速下行，并显现出加速下滑的趋势。

楼市的加速下行，不仅使相关产业遭遇寒流，更直接危及了依靠土地财政维持的地方政府。在几度博弈之后，政府终于强力出手开始救市。2008年9月，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对购房者给予财政的直接货币补贴，就是给购房者发现金；放宽住房公积金贷款条件；减免开发商的城市建设配套费；允许项目分期开发，分期支付土地出让金，分期办理土地证……

西安救市在全国各地成为救市标志性事件。政府由原来的“抑制”慢慢走向了扶持。10月，一系列救市策略紧锣密鼓出台：10月9日，央行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10月15日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月27日，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

进入2009年，政府救市力度将进一步加大，在各种因素影响下，市场成交量将稳步回升，在2009年下半年，楼市价格有望企稳。而因为刚性供求关系，在2010年，中国楼市有望迎来新一轮爆发式增长。

趋势一：成交量回升，价格理性回归

在一个竞争激烈的市场，当面临群体性危机时，理性即开始回归。

2009年中国楼市将迎来一个可喜的变化：成交量回升，同时价格在一路下挫之后触底企稳，并酝酿强劲反弹。

审堂下之阴而知日月之行，中国楼市的走势，与土地市场息息相关。

与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场已经开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅在逐月下降。土地购置面积同比增长由2008年1～2月的34.7%，到2008年年中（1～6月）的7.6%，到2008年11月，已经变成负增长的-5.9%；土地开发面积也基本如是，同比增幅也是由2008年1～2月的20.2%，一路回落到11月的-2.7%。狂热的土地市场降温明显。

但是，冰冻三尺非一日之寒，经历了几年的疯狂，房地产市场供过于求的态势已经蔚然形成。而到2008年11月，开发商囤积土地的意愿仍没有出现根本性变化，未开发面积仍达1.12亿平方米。当然，其中因素颇多，有相当一部分属于资金紧缺所致。从历史数据看，自1998年以来，土地购置未开发面积高达11.9亿平方米，能为市场提供约23.8亿平方米的房地产。从前三年平均销售面积看，这些土地全部消化需要3年半以上的时间。以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房！

土地供给并非影响楼市价格的唯一因素。相对来说，竣工面积、新开工面积、施工面积具有更直接的导向作用。而2008年的这三项指标均处于高位回调过程，其涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到11月的6.1%、5.4%和17.7%，1～11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中1/4已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，市场供应压力仍较大。

从更直接的商品房销量来看，同样是一个理性回归的过程。2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008年商品房销售量理性回归，上半年同比增幅下跌7.2%，11月更急挫到18.3%。

然而，如果不考虑2007年过热的泡沫因素，单从2005年和2006年的历史数据来看，2008年1～11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%，2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。

为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006～2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析。

2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5%，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。

房屋销售量的增长趋势，充分表明了市场需求是刚性的，这也成为2009年成交量回升的需求基础。

需求变化不大，但供给指标大幅增长，房地产市场的供求关系因之出现了一定程度的逆转。用施工面积/销售面积这个指标对市场进行分析：2008年1～11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1～11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。

从房屋销售价格看，实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2～11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期相比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。

同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年第三季度70个大中城市房地产价格指数表明，北京第三季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。预计第四季度各城市房价或房价涨幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。

从各项指标来看，中国楼市供过于求的局面已经形成。但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。

从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。

趋势二：投资下降，融资手段各显神通

水量决定鱼量。楼市成交量与价格的抑扬顿挫，使这个支柱行业的投资跟着坐上了过山车。

2007年房地产投资的灼热温度，直接熏蒸着2008年上半年，使全国房地产开发投资额延续了高于30%的同比增长幅度。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从6月的33.5%一路下滑到11月的22.72%。

强弩之末，仍有穿帛之力。投资的惯性加上国家“保增长”的政策呵护，尽管2008年下半年房地产投资涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，仍维持了相对稳定的增长速度。

但是，市场的下行趋势不可避免，强弩穿帛之后，速度与力度都将全无。在2008年前三季度国家严格从紧的货币政策之后，市场开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。

资金压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。目前商品房销售是房地产企业主要的收入来源，租赁收入比例很小。所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。

2007年的供给增长让2008年的房地产开复工总量暴增，24.8亿平方米的在施工面积，正常规律，竣工面积应在7~8亿平方米，但实际的施工量下降，证明大量的工程并未按正常的施工进度建设，而是处于停顿或延后之中。同时，2007年全年销售商品房7.7亿平方米，2008年不超过6亿平方米，相差约20%。必然出现大量空置并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在没有市场或信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现烂尾工程。

从具体数据来看，2008年1～11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元，预计12月销售额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资。

销售额大大低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。如万科就在2008年第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调2008年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。

资金重压之下，企业融资路径将各显神通。其中，企业债市场将成为重要支撑。

2008年12月13日，国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，已经通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成2007年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经成为开发企业的一个重要资金来源。

2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好的利用这个机会，通过发行企业债获得充足的资金。但对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，2009年资金将相当吃紧。

这是房地产行业进一步整合的一年，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。

趋势三：自住型购房强劲增长

在中国人的财富观中，房产和土地是位居第一的。五千年的文明，铸就了中华民族自己的财富观念。虽然世界在变，但这些变化也很难在短期内改变中国人的财富观。同时，中国城市相对集中，人均土地资源短缺是基本国情。现代化进程较快的地区，房价上涨的压力会更大。

这是中国楼市具备刚性需求的历史心理基础。

2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷危机”在中国爆发。政策以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。

即使在寒风四起的2009年，国家各项救市措施次第出台，对首套房、自住房的购房者优惠备至，却依然没有放开鼓励投资型购房的口子。

在此政策导向的影响下，2009年自住型购房将呈现强势增长，并必然成为拉动中国楼市前行的主要力量。

中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1～11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型购房需求仍在强劲增长。

2008年房地产市场供给和需求结构都出现较大变化：供给方面，保障性住房在整个房地产开发中的比例有所增加，对房地产市场产生一定的影响不容小视；如北京市近3个月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均价有拉低的作用，同时保障性住房比例的增长，使购房者增强了持币观望的信心。所以说，保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交易量、均价有一定程度的不利影响。如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。

由于一些地区房价出现下跌，幅度超过10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。而当房价转涨为跌，限价房有可能被迫进行修正。

2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。

2008年12月21日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向。

随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。

趋势四：退房断供成隐患，土地财政模式现危机

由于市场逐渐转向供过于求，按照经济规律，价格就需要做向下的调整。这也正是一些理性开发商的选择，全国新建商品住宅价格环比自8月连续下降，正是这种理的表现。但房价的调整，涉及到方方面面的利益，部分开发商的降价促销由于引发了与老客户的矛盾而困难重重，进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。

不断上演的退房风波使开发商面临两难处境，保持目前的房价，销售面临窘境；按照市场来调整价格，老客户退房更是难以承受。退房风波关系到社会治安问题，地方政府既要维护社会稳定，也要维护正常市场秩序。但简单地维持房价不跌或增长并不是最好的办法。另外，部分购房者选择断供，使金融机构面临坏账风险，所以银行要高度关注房价深度下滑带来的信贷风险和适时多频次评估判断房价的变动方向。

房地产危机不仅仅影响购房者、开发商和金融机构，更直接危及地方财政模式。

国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，2008年上半年全国土地有接近50%都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截至2008年10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于2007年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。据不完全统计，2008年大宗地块退地数近20宗，而地方政府损失地价款在140亿元以上。

土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政总收入的一半以上，随着流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急剧缩水。房地产市场的回落或者增速放缓。从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。各地政府也在积极探索地方政府债券的发行，以避免土地财政的渴望。

但从中央政府角度来看，房地产行业的危机依然在掌控之中。

房屋和土地的使用权，是国家进行经济调控时有效的储备手段和攻防手段，前一阶段进行的农村土地流转改革，实际上是挟着从紧的宏观调控风暴而来，全流通的基础并不稳固，农村土地制度也并未进行大幅度的改革。作为经济调控的重要手段，至少在2009年乃至更长一段时间里，农村土地也不太可能对城市化土地价格造成太大的冲击和影响。

事实上，2008年第三季度房地产市场的快速下行趋势已经引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从2008年上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%……地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。

从中国指数研究院监测的最新数据看，2008年11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。

但必须认识到目前房地产市场的调整，有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策和各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。