与绿色建筑背道而驰的二次装修及“偷面积”现象及其预防对策探讨
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摘要：现代社会经济发展日新月异，科技创新一日千里，建筑行业也进入高速发展期。特别是进入新世纪以来，绿色、节能、 低碳成为了建筑行业的新主题，但同时建筑行业的资源浪费现象仍然十分严重。其中最严重的就是建筑二次装修和“偷面积”带来的各种资源浪费现象。我们只有采取相应措施，才能保证建筑业健康快速发展，才能保证建筑业与经济、文化协调发展。
关键词：偷面积建筑；隐患和弊端；对策
中图分类号： P218 文献标识码：A 文章编号:
目前，世界各国普遍重视绿色建筑的研究，许多国家和组织都在绿色建筑方面制定了相关政策和评价体系，有的已经编制了绿色建筑标准。我国也已经制订了绿色建筑的相关规范。
我国资源的人均占有量严重不足，且我国正处于工业化、城镇化加速发展时期，资源消耗增长速度惊人，现资源消耗巨大。而资源再生利用率上远低于发达国家。到2011年底我国已有建筑总面积达400多亿平方米，预计到2020年还将新增建筑面积约300亿平方米。在我国发展绿色建筑，是一项意义重大而十分迫切的任务。借鉴国际先进经验，建立一套适合我国国情的绿色建筑评价体系，反映建筑领域可持续发展理念，对积极引导大力发展绿色建筑，促进节能省地型住宅和公共建筑的发展，具有十分重要的意义。
1、偷面积现象
为了提高房屋内的使用面积，让购房者觉得“物超所值”，增加项目销售亮点。很多房地产开发商都在不遗余力是从事的“偷面积”的行为。
而且包括建筑业内的房地产上下游，都在为偷面积推波助澜。“送面积”现象在广东地区最为明显突出。
房地产开发商一般都把这种所偷面积叫作“赠送面积”。这种偷面积的方式主要有：一种“偷面积”是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入容积率率的面积或者只计算一半面积的居住空间。事后做一定改造就可以做成和其它计容面积一样使用功能的空间。另一途径是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是由购房者先与开发商约定，由购房者与开发商指定的第三方签订加盖楼板的合同，并由购房者支付象征性的费用或免费，这样就把加盖楼板的偷面积行为转变成是购房的私自行为。这种偷面积行为都是在规划验收后进行，时常能规避了现行法律的查处。
住宅建设作为我国民生工程中的重要一环，无论开发商和建筑设计单位都应该以提高住宅的性能、改善住宅的居住环境、增加住宅的文化和精神内涵等方面作为其主要目标。而现在开发商把精力放在如何偷面积上面，在他们的要求下建筑设计单位为了自身利益，也跟随着开发商的脚步，把精力放在如何“偷面积”上面去。以至于一个方案能否通过，很大程度上在于这个方案能否更容易偷更多面积。设计的本意在这里也被彻底的颠覆。
这种偷面积现象在工业厂房、商品住宅中普遍存在、甚至在一些政府机关办公楼都存在在这种偷面积现象。
2、偷面积现象的隐患和弊端
社会影响：从城市规划的角度上说，“偷面积”现象害处无穷。城市配套设施是根据规划建筑面积设置的，偷面积将导致区域内实际建筑面积的增加，将会增加入住人口，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施利使用率增加，使用寿命降低，将导致原本的配套设施不足，道路会拥挤、学校会没有学位，停车位也会紧……
国有财产流失：所偷面积是开发商未经调整容积率违建而来的面积，所偷的面积却没有补交地价，这样还导致国家财政收入流失。
损坏集体利益：具体到“享用”赠送面积的业主，收楼后要再进行内部结构甚至外墙的改造。如果请来的施工团队不够专业，可能会严重损坏房屋结构，影响整栋楼的安全性。另外因缺乏统一验收而各行其是，还可能造成消防隐患。
法律风险：在购房合同中，房地产开发商不会与购房者就关于 “赠送面积”有相关约定，因而不用负全部法律责任。但一旦涉诉便能金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”。
“偷面积”这种现象的存在，即可以成为房价地价和房价上涨的助推者，又可以成为开发商抵抗房价下行的药方。“偷面积”这种现象的存在歪曲了房价，歪曲了住宅的真实面积，同时也歪曲了社会的伦理道德，造成了更多社会的不公。
资源浪费：因为偷面积施工经常要拆除已经施工完毕的部份结构部件，集中化施工程度低，材料利用效率低，导致资源巨大浪费。例如，通过低窗台偷面积，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时凸窗会有“低台”，使凸窗部分层高控制在2.2以内，以保证在规划验收时不计入建筑面积，但购房者装修时，这个“低台”往往会打掉，可以保证净高在2.2米以上，但主样经常浪费很多填充低窗台的材料，较大的窗台可能会浪费一立方米以上的填充材料。
损坏建筑：除浪费资源外，偷面积施工往往还会损坏外墙保温、外墙防水等，导致以后使用过程中能耗增大和维修保养费用增加。例如低窗台偷面积会因为拆除低窗台可能损坏窗户与墙体的连接处，影响此部份窗下墙的保温及防水性能。
安全隐患：价面积现象还会带来安全隐患，偷面积施工作业经常会暴露在高处临边作业，存在施工安全隐患，甚至造成安全事故。
影响政府形象：这种偷面积现象的普遍存在，显得政府执法不严或是存在法律漏洞，影响政府的公信力。另外政府部门的一些自身偷面积行为更是自已打自己嘴巴。某政府的办公楼通过后加楼板偷面积，偷了相当于整整一层的面积。设计时，部分楼层留有两层的层高，除了没有楼板外，其它做法和标准楼层一样。在竣工验收后将那部份空间用钢结构或现浇混凝土楼板加盖。在施工过种中除产生大量建筑垃圾以外，施工效率和材料利用率都明显低于正常施工期间的效率，造成资源的，另外，因为低效率造成了造价的升高，浪费了政府建设资金。很多槙筋，剥离保护层对原结构也影响较大，对建筑的结构安全和耐久性造成一定的隐患。这种现象可能给政府形象和公信力造成较大负面影响。
3、偷面积现象的预防对策
（一）从法律上限制偷面积现象的发生。首先要政府出善相关详细规范，再次是要加强执行，严格执法，以身作则，鼓励群众举报这种偷面积行为，对这种偷面积现象采取严厉的处罚。
（二）加强消费引导。加强政府公益宣传，让购房者知道这种“偷面积”的社会危害和个人法律风险
（三）政府引导业界设计创新，创造楼盘新亮点。鼓励多元化的户型创新思路，从精细化的角度，更关注细微居住功能的创新和特色设计。比如增加儿童活动空间的设计、更多考虑应对“回南天”防潮功能的设计等，以及新的建筑风格。提高楼盘的品质，创造品牌价值。防止户型设计的创意都用到‘偷面积’上去了。
（四）应禁止开发商违规宣传‘送面积’。一些房地产开发商的病态宣传，如“超大赠送”，“买一层送一层”等，在很大程度上误导了购房者，或是引诱了购房者。
（五）在技术上上限制偷面积现象的发生。像控制建筑面积一样设定容积率,可以设计建筑体积的参数。让偷面积现象丧失其基本条件。
总之，要防止大家都去想着怎么打球，投机取巧，挖空心思“偷面积”。
4、二次装修导致资源的巨大浪费
当今在建筑的建造和使用过程中，需要消耗大量的自然资源。据统计，人类从自然界所获得的50%以上的物质原料用来建造各类建筑及其附属设备，这些建筑在建造和使用过程中消耗了全球能源消耗的50%左右。与建筑有关的空气污染、光污染、电磁污染等占环境总体污染的34%；建筑垃圾占人类活动产生垃圾总量的40%。
目前我国上市销售的新建商品住房多为初装修的“毛坯房”，交付购房者后需进行二次装修才能使用。在二次装修期间，一些购房者会对原建筑户型和布置做一些调整，甚至会擅自改变房屋使用功能。因此，就会拆墙改墙，甚至拆除承重墙或梁柱,损坏建筑结构。这除了浪费资源、污染环境，影响结构安全外，还可能会带来一些外墙漏水、保温不达标。
由于目前国家还没有明确的全装修成品房质量检验标准，企业开发全装修成品房建设周期长、销售价格高，需多缴营业税，而相关税收政策还未及时跟进调整，购房者也担心装修的个性化难以实现，全装修成品房发展进展缓慢。
据统计二次装修平均每户因拆改产生的建筑垃圾约1．5吨—2吨，占装修材料总量的5%—8％。推行全装修成品房，装修材料现场损耗率可控制在1％以下、建筑垃圾减量90％以上。2012年全国销售的商品房就达11亿平方米。按此计算将产生几千万吨的建筑垃圾。造成巨大的资源浪费和环境压力。
5、新商品房精装修的必要性
取消“毛坯房”、推广全装修成品房是利国利民之举。一是有利于资源节约和环境保护。二是有利于降低装修和居住成本。据测算，全装修成品房每平方米可节省二次装修的拆改、设计费用约60元，同时开发建设单位批量采购装修材料可节省材料成本，两者相加每平方米可降低装修成本30％左右。从面可以带来巨大的环境效益和经济效益。此外，还有利于强化质量责任、消除安全隐患、净化装修市场、避免装修扰民。
6、二次装修导致资源浪费的防治对策
(一)法律保证。政府应该明确提出取消“毛坯房”的时间表。凡新建政策性住房（廉租住房、经济适用住房等） 均应实行全装修成品房供应；在商品住宅销售管理中，全面禁止“毛坯房”上市交易。
(二)政策支持。考虑建设周期等因素，制定过渡期的税收政策。在过渡期内，为鼓励开发企业建设全装修成品房，可以借鉴上海、江苏等地做法，通过分离装修款的办法，按照装修企业营业税标准，对全装修成品房装修费用单独计税，均衡与“毛坯房”的税负。
(三)加强消费引导，总结完善菜单式装修办法，妥善处理全装修成品房与个性化装修的关系。保证新商品房精装修的生命力。
7、结论
针对我国目前人口众多，在能源紧缺和环境恶化的严峻形势下，老百姓对经济发展水平与人文居住环境协调发展提出的更高更严要求的背景下，我们立足现在，着眼未来，深刻检讨与审视建筑业发展过程中存在的资源浪费以及环境污染问题，要走“能源消耗最少，环境污染最小”的发展道路，大力发展住宅产业化，全装修普遍化，大力推广建筑垃圾循环利用，减少资源浪费，降低环境污染，节约经济成本。