“痛并快乐”的中国商业地产

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中国商业地产大规模的开发建设还会持续30～35年，扩大内需、城市化高速发展都会为商业地产带来发展机遇，商业地产开发还有很长的路要走。

开发商战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势。今年，很多公司战略顾问公司都会对开发商有这样的建议：目前国家在商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，应注意商业地产的发展前景。

中国城市商业网点建设管理联合会会长苟培路曾对中国的商业地产前景有过量化的判断：商业地产当前的机遇首先是扩大内需，9000亿元保障性住房建设。国家投资4万亿元，其中四分之一是保障性住房，10％是商业地产配套。改革开放之初的1978年我国商品零售总额是1559亿元，今年有望超过12.5万亿元。尽管如此，美国3亿人，社会商品零售总额高达4.5万亿美元，是我国的13倍，这些差距说明我们发展空间很大，商业地产开发还有很长的路要走。

另外，城市化高速发展也为商业地产带来了发展机遇。我国正进入城市化高速发展时期，城市化率增加1％，那么每年度将新增城市人口1300多万人，如果按照城乡部的统计，若人均住房27平方米，就需要3.64亿平方米住宅配套，商业配套为10％的话，就是3640万平方米，可见大规模的建设还会持续30～35年。

然而刚刚开始升温的商业地产也面临着系列问题。

首先就是前文中所述，长期以来国内对于商业地产的概念并不明晰，历次宏观调控政策对住宅与商业地产没有区别对待，对商业地产抑制性规定过于苛刻，商业地产需要重新“定位”。

另外，如有一些地方政府缺乏科学的城市规划，没有将商业地产的开发纳入城市的整体规划中，也没有严格执行国家的商业网点布局规范，造成盲目开发、重复建设、商业网点布局不合理、因过度开发形成恶性竞争等状况，也是商业地产开发中迫切需要解决的问题。

然而资金是制约我国商业地产发展的最大瓶颈。商业地产基本的生存方式就是REITs，尽管近年关于REITs也在不断推进，但是即使政府现在推出了REITs，因为商业地产目前租金收益总体很低，抵不了银行存款利率。这种情况下REITs推出，大家只能是将其当做与其他股票一样去炒。也就是说目前REITs推出在政策上也许不存在很大障碍，但是在市场上至少在相当长一段时间会变成炒作工具，直到有一天房地产行业经过一轮大跌后，REITs的分红收益足以吸引真正的投资者，这还需要一个过程。

万达、宝龙等率先涉足商业地产的房企都曾经出售商铺，不过目前这种形势正在好转，在综合体开发成为主流的当下，很多开发商主要以出售住宅类产品回笼资金，商业部分更多选择持有。

宝龙集团一位高层曾对本刊坦言，目前宝龙物业―般持有与销售的商铺比例基本保持在7：3左右。未来将不断增持物业，销售物业的比例将会越来越少，把自持物业的比例逐渐上升至85％。

在行业大环境改变之前，商业地产仍将维持“现金流滚资产”的主流模式。