未成年人房屋登记中的监护权行使
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未成年人属无民事行为能力或限制民事行为能力人，其行为能力和真实意思的表示往往只能借助监护人来表达。根据《房屋登记办法》的规定，未成年人的房产应由监护人代为申请登记，但上述规定未提及监护权行使的具体人数，造成实践中出现多个监护人对一个监护对象实行监护的情况，给登记机构带来诸多困扰。据此，笔者拟对未成年人房屋登记中的几类监护情形予以探讨，以期对房屋登记实务有所裨益。
未成年人的房产取得途径一般为父母或他人出资，从行为性质上分析，该行为具有民事法律行为的构成要件，主体合格、意思表示真实、形式合法。从社会常理上分析，父母出资为未成年子女购房，往往是家庭经济情况较好且出于自愿，一般不会存在房产纠纷隐患。从法理上分析，根据《民法通则》第9条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”2004年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第22条规定，父母为子女购置房产的出资，可认定为子女的赠与，符合法律的规定。因此，通过父母或他人出资的途径，未成年人可以成为独立的房产权利人。由于未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法独自完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人，即法定。通常情况下，父母或他人出资给未成年人购房不会损害到未成年房屋权利人的利益，因此可由父母双方或一方作为监护人向登记机构申请未成年子女取得房屋的登记。
二、未成年人房屋处分时的监护权行使
处分未成年人房屋应由监护人行使，但具体是由全体监护人还是全体监护人之一行使监护权，法律条文并未明确，致使各地登记机构操作不一。有的登记机构认为取得房屋和处分房屋登记的监护人都需要全体监护人共同代为申请，如杭州；有的登记机构认为取得房屋登记时可由监护人之一代为申请，但处分房屋登记时，就需要全体监护人共同代为申请，如广州、成都、无锡；还有的登记机构认为取得房屋登记只要监护人之一代为申请，处分房屋登记也只需监护人之一代为申请，如天津、宁波。笔者认为，从考虑房产价值的巨大性和保护未成年人合法权益的慎重原则出发，原则上应对监护人的资格和权限从严要求，但也应根据具体情况具体对待。
1. 未成年人父母已亡或丧失监护能力
未成年人父母已亡或没有监护能力的，根据《民法通则》规定，按照监护顺序，应由祖父母、外祖父母担任监护人，行使监护权。因此，处分未成年人房屋，应要求祖父母、外祖父母共同申请。若祖父母、外祖父母不在，则由其成年的兄、姐担任监护人，若无兄、姐，再根据《民法通则》依次确定监护人。至于如何证明父母无监护能力，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第11条规定，“认定监护人的监护能力，应当根据监护人的身体健康状况、经济条件以及与被监护人在生活上的联系状况等因素确定。”相关因素的确定由于登记机构在现实中很难把握，建议由其他监护人提供人民法院出具的认定父母无监护能力的法律文书作为佐证。
2. 未成年人房屋为父母离婚之前共同出资购买
我国《民法通则》第18条第1款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”具体到未成年人房产的处分，为最大程度保证未成年人的利益不受损害，一般应由未成年人的全体监护人（一般为父母）共同至登记机构申请登记。对于夫妻离婚之前双方出资登记在未成年子女名下的房产，由于原夫妻双方都是出资方并知晓为成年子女购房一事，因此处分时应由父母双方作为监护人共同申请，并提交不损害未成年人利益的书面声明书。
3. 未成年人房屋为离婚后父或母一方出资购买
对于离婚后父或母一方出资为未成年人子女购买的房屋处分，当前不同地方登记机构有着不同的规定。认为可由出资人代为申请的如天津、杭州、无锡；认为需由父母共同代为申请的如成都。对于离婚家庭中未成年人房产处分时的监护权行使问题，最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第21条规定：“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。但是未与该子女共同生活的一方，对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的，人民法院认为可以取消的除外。”从该规定可以看出，父母离婚后，父母对未成年人的监护权，均不因离婚而解除，而是共同承担对未成年人的监护权利和义务。父母离婚后，若为未成年人利益要处分未成年人房屋或未成年人房产份额的，应由其父母共同申请，而不能由父或母一方申请。但实践中，这一规定也有其不足。一方面，如果未成年人确实因就医、上学或是改变居住环境等原因要出售名下的房产，而离婚双方因对未成年子女抚养等意见的不同，或者因发生矛盾和纠纷导致对未成年子女的监护意见各执一词，则恰好造成了无法保证实现未成年子女利益最大化的现状。若登记机构坚持要求由离婚家庭未成年人的父母共同申请转移未成年人的房产，在一定程度上是剥夺了未成年人的财产收益权。另一方面，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第158条规定：“夫妻离婚后，未成年子女侵害他人权益，同该子女共同生活的一方应承担民事责任；如果独立承担民事责任确有困难的，可以责令未与该子女共同生活的一方共同承担民事责任。”由此可见，和未成年人共同生活的一方应承担主要责任，而另一方应承担次要责任。根据权利与义务相对等的原则，承担责任的不同所享受的权利也应不同。离婚后，父母对子女的监护权虽然并未因双方离婚而消除，但由于父母双方已经不能同时与子女共同生活，无法随时对其进行教育和监管，因此对于夫妻离婚以后由其中一方出资登记在未成年子女名下的房产，处分时只要不损害未成年人的利益，应允许出资一方作为法定监护人单独申请登记。
三、对我国未成年人监护权的设置建议
未成年人监护是为了监督和保护未成年人合法权益而设立的民事法律制度。监护的性质是权利还是义务在学理上说法不一，若为权利即意味着监护人可以通过监护被监护人而获得利益，而我国《民法通则》则明确将监护规定为职责。虽然监护人的确享有一定的权利（如权等），但法律赋予监护人一定权利的目的只是为了方便监护人履行监护义务。从世界各国（地区）立法看，离婚时采取一方行使监护权的很多，如《法国民法典》1987年修正时规定：“于父母离婚时，在符合未成年子女之利益下，法官在听取父母意见后，决定由父母双方共同或一方单独行使亲权。”我国香港特区的《未成年人监护条例》中也规定，“父母离婚时，可以确定未成年子女归哪一方监护。一方监护，不影响另一方对子女履行抚养义务和享有探视的权利”。为了更好地做好未成年人房屋登记工作，笔者认为现行法律法规中还应建立夫妻离婚后未成年子女的监护权如何行使原则。
1.设置离婚双方重新确定监护人原则
在符合未成年子女利益原则下，由离婚双方协商决定监护权由父母一方单独或双方共同行使。双方共同行使监护权的应以书面形式认定与子女分居的父母一方以何种形式参与行使对未成年子女的监护权，单方行使监护权的则以抚养子女的一方确定为未成年子女的监护人，赋予另一方对子女抚养与探视权。
2.设置法院认定监护权规定
离婚双方无法就监护权达成一致意见的，由法院根据符合未成年子女利益的原则来认定监护人。若达成的关于子女监护权协议不利于子女或是抚养子女一方不履行监护职责的，法院可依未成年子女本人、其他利害关系人、未成年人保护机关或监护机关的请求重新判定。
3.设置离婚家庭中未成年人的房产处分规定
夫妻离婚后，未与未成年人共同生活的一方可要求另一方定期提供未成年人的财产清单。在处分未成年人房产时，可根据具体情况由监护双方协商确定，协商不成的，任何一方应诉请法院予以裁决。法院可以在听取年满7周岁以上未成年人、民政机关意见以后，根据未成年人的最大利益做出判决。在紧急情况下，法院可赋予一方紧急事务处理权，允许与未成年子女共同生活并尽抚养义务的一方单方申请处分未成年子女的房产，同时提供未成年人的利益保证。若处分的一方有恶意存在，则另一方有监督的权利。造成财产损失的，另一方未成年人子女提起民事诉讼，要求恶意处分的一方赔偿损失。