零售地产,其香可闻
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零售地产行家与从业新手如何面对变化的经济与消费趋势；购物中心业主与运营商在发展、融资与管理中什么是必须的技能和资源？在竞争逐步激烈的商业环境中，如何进行战略定位？
零售地产属于稳定的资产类型，周期波动小。看长期基本面，中产阶级兴起，零售供大于求，吸引力强。问题是，看目前的投资市场，高质量的部分供不应求，小零售商找不到好地。经济放缓下，零售地产该如何投资？
中购联数据显示，截止到2011年底，中国购物中心共计2795家。其中持有的中国购物中心面积一亿七千万，超过日本。中国投资渠道相对狭小，尤其是非股权类投资。房地产投资作为一种新型投资类型，不同的产业，不同的资金都在进入房地产领域。
“希望来中国开店，因为日本国内市场比较小，主要是投资零售业。”一位日本的投资经理告诉记者。中国市场基本方向明确，生产大于消费，出口巨大拉动力。零售地产与百姓日常生活密切相关，相比其他商业地产类型，周期短和市场条件相对稳定等条件，更容易受到热捧。
社区型购物中心机遇
“在杭州正在做一个商业地产，主要做商铺。”盛世神舟地产投资基金的一位项目总监告诉记者。
“中国内地楼市缺乏对持有的税收，买了放着成本低，就像黄金。相对稳定安全。”一位台湾的投资经理告诉记者。一面是住宅市场的政策调控，资产通胀，股市低迷等原因，另一面地产开发商因为融资困境，也在四处寻觅出路，转向高收益债券融资，私人理财、高利贷等等。零售地产成了又一投资方向。
在郭增利看来，“中国社区型购物中心结合到个案，社区型是未来发展重点，是未来成长潜力最好的。从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，在中国区域性、都市型的购物中心，都已经在接近市场饱和的状态下，从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心。”
不过，中国社区型购物中心真正扮演社区型购物中心的角色、功能作用非常小。数量虽多，但老百姓便利生活并没有得到根本改善。上升到更大概念社区商业的情况看，很多社区商业并没有按照服务社区的理念做，都是按照区域型、都市型的购物中心操作理念进行。
“这是一个非常大的问题。社区型购物中心有些标准在指定的时候，把城市标准体也划为了社区商业，社区商业很简单，就是服务老百姓的日常生活，这个理念如果实行下去，无论对开发商、老百姓、投资人都是大有益处。”郭增利不无担忧。
“凯德在中国发展得好，跟老百姓的日常生活联系紧密，TESCO也在社区型的市场当中，真正发挥便民利民的作用，国际上类似TESCO这样的企业，在中国非常多，全球零售几大巨头都已经进入中国市场。”
在这一轮宏观调控时间比较长的情况下，中国都市型的购物中心甚至是区域型的购物中心的布局已经基本完成。其中出现的一个新特点是，很多城市开始转向老城区的改造，希望老城区提供一些优秀的地块，而这些地块的出现也开始引导投资商策略的转移。
以住宅开发商为主并涉足商业地产开发的前八位情况看，按照2010年住宅开发面积3300万平方米计算，按照居住面积和配套面积的比例7%计算，中国每年需要有230万平方米的商业面积。按照3-5万平方米的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的社区型购物中心是40-50家。
“折合到每一个做住宅的房地产开发商，每个有5-6家规模。假定按照5、6家规模，5万平方米规模计算，意味着每一个开发商每年会持有面积达到25万平方米。比一些都市型的购物中心，每年才开发一个，效率要快得多。” 郭增利表示。
增值潜力
尚泰零售集团中国区董事总经理周猛看来，“社区型无法自负盈亏，回报不高。城镇规划不断变化，土地价格波动大。依旧选择高档住宅、综合体，政府会分享成本。”
“社区型购物中心、百货店公司、超市，运作模式各有千秋。TESCO社区型，以自身大卖场为主要发力点；大一点像万象城既有百货也有超市，一般会有3-4个主力店，区域性为主；大悦城，现在也在把百货清出来，保留超市；取决坐落位置、定位。”深国投的一位投资经理告诉记者。
目前，国内的一线大城市，像上海、北京等等有不同的商圈，都可以支持不同规模大小的购物中心。不过在塔博曼华夏柏欣经营管理顾问有限公司总裁谭华看来，“虽然核心购物中心已经存在，但还是有市场存在，能够就近买到的品牌，就不太会去其他更远的地方。得具体看地盘条件，比如交通的可达性，覆盖范围的人口，基本因素。同样的品牌未来还是要看开发商经营管理的能力，去决定成败。”
一个很好的例子是，2004年万达进入上海核心区段，带来产品的升级，带来新的消费的体验，整个项目运作非常成功。万达集团操作模式非常深入，标准化产品可以带来快速的执行力，快速的执行力可以更好的把握自己的产品。目前，万达广场在整体布局的过程中，已经渗入到中国的三线甚至四线城市。
“三四线城市的商机非常巨大。只要能够把握城市消费升级的特点，区域资源的特点，掌握项目投资的特点，就一定能够掌握新的机会。”星浩资本的一位相关人士表示。
不同资产类别，有些适合做高端，有些适合批发市场。在尚泰零售集团中国区董事总经理周猛看来，“3-5万平米的购物中心无竞争优势，必须体量上做大。投资一个项目不仅要看资产潜力、地段、商场，还要看有无附加值，否则再便宜也不会考虑。”
一个关注零售业的国外商家指出，“对地段的要求是非常高的，因为整个地段的质量影响到投资的质量。还有一点最重要的就是充分地了解中国的本地市场，想到的不仅仅是从中能够得到什么，必须要知道能够贡献什么。”
每个购物中心都有生命周期，从新开业到中年到老年到完全报废，从中寻找财产增值机会。 “计划改变，而不强迫改变，渴望最终的收益结果。” 在新加坡超群管理顾问有限公司首席执行官黄亮生指出，“在中国的资产增值的机会有四种。”
第一种，购物中心在良好的位置，但营业利润薄弱，此类购物中心往往入住率低，租金低，流量低；第二种，购物中心在良好的位置，但管理薄弱，此类购物中心往往是因为错误的定位和布局；第三种，是一些有良好布局和配置的空商场；第四种，是对一批开发中的购物中心的收购。
纵观目前地产市场上的各类企业，大致有两种路径。一类是以做商业的价值为主，另一类是做纯粹的资产价值。内地的一些大型房企比如万达，通常规模非常大，走的路线是靠房地产未来增值、溢价获利，而港资地产企业比如恒隆、华润、新鸿基，更多的是靠物业的租金收入。
城市选择
“按照这样的发展规模，到2015年会新增1300家购物中心，中国在2015年会变成全球零售房地产的第四位。”郭增利指出。
从宏观环境看，中国一二三线城市郊区，可支配收入超过8000美元，购物需求增长，二线最具有吸引力。在尚泰零售集团中国区董事总经理周猛看来，随着越来越多零售开发商进入中国，二线城市商业中心和传统商业开发将会吸引更多投资者。
“去二、三、四线城市，资源是依次递减的，租户如何找？三线城市8-10万平米，最大的问题，连锁租户很少，不属于它们的目标城市。”另一方面，二三线城市的本地租户付租金意识薄弱，出现付完保证金后就跑路的不在少数，而额外的交际成本，也让国内外的投资者不敢冒然前进。
“还有一个是当地购买力的问题，如果是相对偏一点的地方，规模要大一点。要看商业位置、人群购买力，相对偏的地方规模上要做大，才能保证利润。”第一太平戴维斯的一位项目经理告诉记者。
“二三线城市政府招商引资心态比较严重，只要进来就给优惠，过度竞争，非常无序。优惠比如土地不要钱都可以给你。”戴德梁行的一位相关负责人告诉记者。
做商业地产，土地成本是最大的。到二三线城市去，只要有品牌，拿地只是走一些招拍挂的程序，价格优惠还是挺多的。目前二三线城市关注商业地产升温过快，“有的城市是这样，1000万人口，9000万的商业定位，基本上全是无效供应。根本就没有对市场做很好的了解，就完全靠想象来做。”
由于没有很好的商业理念和定位，以及对商业缺乏理解，很多城市开发的项目极度不理想。“因为定位不合理，硬件不合适等原因，品牌商家不会进驻，最后就不知弄了一些小商户，半死不活，要不然根本就是空的。”一位多年从事房地产投资的人士告诉记者。
二三线城市的零售商业的消费发展的最大瓶颈在于消费力分布的严重不均衡：传统CBD区域集中了城市的大量消费力，无论是开发商还是零售品牌，都将自身精力放在此区域，而此区域的开发程度已达到饱和，甚至过饱和。另一方面，因为缺乏引导和成功案例，城市新区仅获得较少开发商或零售品牌关注，商贸氛围的缺失和交通的不便导致了消费群体不愿来此消费。
“一定要差异化，选的点不一样，目的性消费。周末跟工作时间，请客吃饭、旅游等等需求。通常情况下，不是谁都可以做商业地产，住宅只要做好了就可以卖出去，住宅有一些规定，比如说小区停放、位置、配套、交通、户型、售价就足够让你把他打造好。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。
“三线城市问题会很严重，地方开发商讲故事，国际国内投资人碰到地方企业的竞争，做坏了，口碑被破坏。”塔博曼华夏柏欣经营管理顾问有限公司总裁谭华指出，“现实一点，2-3年不要有太高预期。业绩预期要看租户情况。回报率6%-7%就不错了。”
“关注一线郊区、成长区，做一些高端资产项目。尽管一线黄金地段竞争激烈，但一线购买力强，还是有很多机会。”一位港资投资企业的执行董事告诉记者。“目前除了北京上海的投资风险相对小，其他地方风险都很大。”
数据显示，从2011年10月开始，除了超市、百货店和购物中心，零售业出现下滑，增幅在减缓。零售商开店速度的减缓，在2012年到2013年，新增数量会达原来的27.5%，略低于2007-2008年32.5%，2012--2013出现小的调整。
“一线城市继续增长，二三线竞争不充分，零售行业出现整合，不好的会消失。”