想赢得长租公寓商机,怎么办?

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“我现在租的房子特别陈旧，毫无现代设计感，而且每家每户都是各管各的，一点社交活动都没有，其实下班以后我很希望可以和年轻的朋友一起交流，可惜没有这样的平台。”作为一个90后，李俊（化名）非常苦恼。

李俊的烦恼也是目前很多85后与90后存在的。大量的闲置房源给了长租公寓业者盘活资产的机会，但同时也带来挑战――如何抓住租客的心？如何说服投资者来加盟公寓产业？投资回报如何？这个新产业领域能与酒店业竞争吗？

酒店、房地产“双杀入”

长租公寓作为一个介于酒店和住宅之间的项目，其一直游走在酒店与地产产业之间。随着这几年房地产政策的变化和房价的一路走高，纯住宅项目越来越遭遇瓶颈，大量的闲置房源开始涌现，房屋中介的日子也不太好过。

在此状况下，万科等业者开始将目光瞄向长租公寓，比如万科此前与途家签约，合作将闲置房源给予途家“共享”，双方共赢，万科解决了闲置房源盘活问题，而途家则获得了房源。链家则推出“自如寓”，且依托其强大的平台优势，大力抢夺公寓房源。

在房地产业者试水公寓业态的同时，本来就具有先天优势的酒店业者更是不甘示弱，如家推出了“逗号”公寓并打算连锁化扩张。

公开数据显示，截至2013年，全国租房市场规模超过2.5万亿元，20～30岁的青年租房者占80%以上，然而高达73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相对满意。

硬件与投资回报

那么问题来了，不论是酒店业者，还是房地产业者或是投资加盟业主，究竟要如何做好公寓呢？

首先，要看硬件基础，尽管有很多闲置房源，但并非所有的物业都适合做公寓。

公寓的选址首先要在北上广深这些一线城市，或者是经济发达活跃的二三线城市，因为这类城市的客源具有一定的消费能力和理念。具体到细化的选址则物业要求符合距离大中型商业区是步行20分钟，距离地铁等交通枢纽是步行15分钟以内，并且附近最好有办公楼，以符合白领上下班需求。

“公寓和酒店有共同之处，但也有很大不同，因此公寓物业要求总用电量在房间数乘以2000伏安以上，供水管管径金属管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水额不低于每月3000吨，楼层梁下高度不低于2500毫米。结构承载力在2.0KN/平方米以上。”窝趣公寓CEO刘辉说。

“强关系”社交

说完了硬件，来看软件。

与住宅、酒店都不同的是，长租公寓大多数住客都是还未成家购房的85后和90后，其中尤以90后最为突出。“这些住客最大的特点是要求个性化与社交，老式的住房毫无个性化，且没有社交平台，很多年轻人会觉得下班后很无聊。90后依旧是独生子女的一代，从小孤独的成长环境使他们很容易以自我为中心，也不太会交际，但是内心又非常渴望交际，因此我们在设计公寓时就要突出个性化色彩和社交平台。”刘辉坦言。

在主力租客中，社交非常必要，如果这个公寓品牌具有良好的社交服务，则更多90后会愿意入住。而在这里“强关系”的概念非常重要。对于70后而言，“强关系”可能是父母和领导，但对于90后而言，父母和单位领导并不能左右其抉择，“做得不开心，明天就辞职”的90后大有人在。在90后的世界里，“强关系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友们，因此公寓社交平台必须符合90后的“强关系”。

为了更好地满足90后租客的商务与社交需求，目前贝客、窝趣、友社等正与联合办公、社区商业等积极合作，以给租客“一站式”社交与工作配套服务，来吸引住客。

不过，社交平台的基准打造也并非易事，毕竟众口难调，有时活动成本的分摊和组织也是问题，此前You+公寓的社交平台打造就遇到难题，因此公寓业者还需注意风险。

（据《第一财经日报》）