浅议房地产测绘

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摘 要：房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。

关键词：房产测绘 面积 房屋

房产测绘是运用精密的测绘仪器、科学的测绘技术对房屋的面积、权属状况等进行专业测量。近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，房产测绘作为一个新型行业越来越受到关注。本文简要介绍了房产测绘的内容以及对房产测绘的方式进行探讨。

一、概述

房产测绘对房屋和土地进行测绘，是测绘技术与房地产政策相结合的一项测绘工作，它的主要对象是房屋和土地，目的是反映各个单位与个人分户占有房产及使用土地情况，基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。

二、房产测量的意义

房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。

（二）常见房产测量技术

房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：

（1）房产数字化测图技术

数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。

（2）运用坐标解析法进行房产测量的计算

房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。

（3）GPS技术在房产测量中的应用

GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。

三、房产测绘的方式

3.1平面位置和高程的确定

测定地面点的空间位置是房产测绘的基本工作，而地面点空间位置又是由平面位置和高程来确定。

（1）平面位置的确定

水处于静止时的表面称为水准面，大地水准面是指洋处于静止时的表面并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲面。房产测量的过程中我们是以大地水准面为基准面，而地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。

（2）高程

世界各国或地区，通常是在海边设立验潮站，进行长期观测，获取该地区海水的平均高度，以该平均海面为大地水准面。在我国有“1956年黄海高程系”和“1985年国家高程基准” 。“1956年黄海高程系”是以青岛验潮站1950—1956年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面，测得国家水准原点（青岛原点）高程为72.289m。“1985年国家高程基准”是1985年1月1日我国开始执行的新高程基准，它是以青岛验潮站1952—1979年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面，国家水准原点（青岛原点）高程为72.260m。

3.2土地面积测绘

土地面积测绘是土地数据资料和土地利用现状调查的重要组成内容。土地面积测绘的目的是为各土地权属单位或个人算出土地总面积及各类土地面积。

在土地测量中常会用到一个专业名词“丘”，“丘”是指地表上一块有界空间的地块。按照《房产测量规范》的规定，丘的权属线就是界址点的连线，丘可以分为独立丘和组合丘。独立丘是指一块儿地只属于一个单位或个人，一块地为几个单位共同拥有时成为组合丘。按照《房产测量规范规范》的规定，以下几种情形土地不计入用地面积的范围：公共的冷巷、巷道或间距地；市政马路、街道等；公共的河滩、水沟；经规划部门核定需要作市政建设的用地以及其他按规定不计入宗地的面积。按照《房产测量规范》的规定，界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行。

3.2.1 房屋建筑面积的测算

房屋的建筑面积是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离在2.20m 以上的永久性结构的房屋的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。应当指出的是，如果同一房屋，结构、层次不相同时，应分别计算建筑面积。房屋建筑面积的测算依据和标准是国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）及房屋所在城市地区标准《房屋面积测算技术规程》（DB11/T661-2009）。

（1）在以下情况下需要计算全部建筑面积：①房屋的门厅、大厅内的回廊超过2.2m以上的部分、挑楼、全封闭的阳台均按照水平投影面积计算；②房屋外的楼梯间、水箱间、电梯机房、地下室、半地下室及其相应出入口、斜面结构屋顶等高度在2.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位、两房屋间有上盖和柱的走廊以及房屋间封闭的架空通廊、玻璃幕墙、有柱的车棚、货棚、有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗等均按照水平面积计算；③有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积；④房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积；⑤楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（2）在以下情况下需要计算一半建筑面积：①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算；②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算；④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按水平投影面积的一半计算。

（3）以下几种情况建筑面积不需计算：①突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；②房屋之间无上盖的架空通廊，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；③活动房屋、临时房屋、简易房屋；④独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑤与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝；⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

3.2.2 共有建筑面积的分摊

以下共有建筑面积需要进行分摊：①公共使用的电梯井、管道井、水泵房、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、大堂、值班警卫用房等；②单元与共有建筑之间的墙体以及外墙（包括山墙）；③本层共有走廊等。 [本文转自：lunwen.省略]

共有建筑面积分摊应遵循以下原则：①产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊；②无权属分割文件或协议的，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

分摊的方法：①如果是多层商品住宅楼，则须结合整幢房屋和共有建筑面的分摊系数，然后根据套内建筑面积比例进行分摊；②如果是综合楼，则需要根据整幢房内的不同功能来确定面积分摊系数，在结合幢内的建筑面积比例进行分摊。

三.总结

总之，房地产测绘单位要充分认识到测绘业发展的广阔前景，同时要根据市场发展状况，制订相应的发展策略，促进企业的发展，有效地推动房地产业的发展。

参考文献：

郭义：《留心面积误差四要则》，载《北京房地产》2003年第4期.