投资性房地产公允价值计量模式初探

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2006年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则（以下简称新准则）规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于2007年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的2007年年报中可以发现，只有十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。

一、公允价值模式计量的亮点

公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中对其全面引入，更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点。

1、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求

新准则改变了过去轻资产负债表、重利润表的观念，利润表代表过去，但投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、 偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等青睐。如某公司2006年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业随着地产价格的飙升市值已达5000万元。采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。

2、公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果

投资性房地产收益率计算通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差，不利于正确评价企业经营成果， 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。对于企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，投资性房地产更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。

二、公允价值模式计量的不足之处

1、运用公允价值计量的成本高

公允价值计量属性是动态计量属性，要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是个挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估，会计人员依据评估值进行相应的账务处理。但是这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量，需要每年聘请独立的评估机构进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的2007年报中，对其拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。

2、公允价值计量增加经营业绩的不确定性

在成本计量模式下，出售前市价的波动不调整账面价值，也不计入当期损益， 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式，投资性房地产的价值变动将被计入损益，这会导致企业的经营业绩波动。任何资产在市场上价格都会出现波动，当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用；当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低，给投资者留下企业经营不稳定的印象，甚至误导财务报表使用者，影响对企业价值的判断。

3、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具

有些企业可能利用转换产生的巨额收益或亏损来调整当期利润。一些企业特别是大中型国有企业拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中托管、收购小型国有企业或通过债权收购以历史成本账面值低价受让其他国企房地产，经过整合后一旦转换用途作为投资性房地产并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，其融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式来降低其资产负债率。

4、外部市场环境因素

目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前是个存在泡沫非理性的市场。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来出现了大量的投机性购买；在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。2007年就是个亢奋年，房价在全国性地，在宏观调控的大形势下全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐，估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构甚至同一评估机构的不同评估师的估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。

5、可能增加企业的税负

按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。

采用公允价值计量投资性房地产的模式是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。相信随着我们对新准则内涵全面深入的理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。