业主委员会法律地位的探究

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摘 要 业主委员会的法律地位包括其民事实体法律地位和民事诉讼当事人地位，我国业主委员会制度起步较晚，且其法律地位界定模糊，这直接影响到其作用的发挥。明确业主委员会的法律地位，对于处理和解决业主委员会所参与的民事活动的权利义务关系以及相应的诉讼和救济问题具有重要意义。

关键词 业主委员会 民事实体法律地位 民事诉讼法律地位

城市化的加速，土地资源的紧张，使得高层建筑日益增多，相应而生的是业主群体的增加，作为建筑物的所有者和主要使用者，业主的权利意识和自主管理观念不断提升。而业主委员会的地位和作用也得到更加广泛的关注。对于业主委员会的法律地位的界定，对于理顺业主委员会所参与的民事活动的法律关系，发挥业主委员会在管理业主共同事务和维护业主集体权益上的作用，具有重要意义。

一、业主委员会的历史发展进程

纵观业主委员会的发展历程，虽然各个国家和地区对业主大会及业主委员会的表述不同，但这一业主团体的出现和发展，是受两个因素影响的。一是人类住房资源的紧缺以及建筑物区分所有权的出现。住宅需求量的增大，单元房、地下室、车库等陆续出现，为了规范这一新的居住方式，建筑物区分所有权制度应运而生，业主团体也随之出现。二是团体本位主义意识的强化，市民社会理论的发展。建筑物区分所有权人多是草根阶层，他们有意愿组成自己的团体，自主地管理本区域内的事务，有效捍卫自己的利益。

我国业主团体起步较晚，1994年我国《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”这种小区管理委员会是集政府、业主、房屋使用人三方主体的半自治半行政的物业管理维权组织。2003年出台的《物业管理条例》首次使用了“业主委员会”这一法律词汇，此后出现的《业主大会规程》以及2007年颁布的《物权法》，进一步明晰了业主委员会的权力和职责。其中第75条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主委员会要代表全体业主行使权利，依据业主委员会章程和业主公约来协调和处理业主内部和使用人内部的关系。分析我国关于业主委员会的立法进程，不难发现，业主委员会的自主性在不断增强，并且更加强调其对业主利益维护的作用，逐渐摆脱业主委员会的行政色彩。

二、业主委员会的民事实体法律地位

业主委员会的民事实体法律地位的确定涉及业主委员会在具体的民事活动中具有怎样的的民事权利和义务，其能否作为独立的民事主体与其他民事主体签订合同，合同的法律效果由谁承担等问题。在这一问题上，主要存在三种立法模式：

（一）具有法人人格

即在立法上承认业主委员会、业主协会等机构具有独体的法人人格，其可以作为独立的权利义务主体，对内管理共有部分的事务，对外享有与其他自然人或法人签订合同的权利。 赋予业主团体以独立法人资格，可以使业主团体以自己的名义对外进行法律行为，在取得权利和订立合同方面都比较有利，同时也是权利义务的归属明了，有关业主团体的法律关系清晰，在维护业益和决策上有更大的自，尤其是在有关建筑物改建修缮等方面可以更好的获得融资。

（二）不具有法人人格的管理团体

此种立法模式不承认业主团体具有法人人格，认为其只是代表所有建筑物所有权人的社会团体，并不具有权利能力。德国在《住宅所有权法》中规定住宅所有权人的共同体不具备权利能力，权利义务的主体是单个住在所有权人，而非住宅所有权人共同体。我国台湾地区在《公寓大厦管理条例》也将管理委员会确定为非法人团体。

采取此种立法模式主要是考虑到业主团体不具有独立的财产，不具备运作经费，亦不从事经营性活动，没有独立的场所，如若赋予其独立的法人地位，难以避免其权利的滥用，同时责任的承担也存在问题。

（三）折中主义

此种立法模式有条件地承认业主团体的法人人格，即只有在一定条件成就时，业主团体才具有独立的法人人格。此种模式以日本为代表，日本《建筑物区分所有权法》第3条规定，由30人一下的区分所有权人构成的管理团体性质上属于无权利能力的社团（称为“区分所有人团体”或“管理团体”）；如果区分所有人人数为30人以上、且经区分所有权人及表决权各3/4以上的多数同意时，可申请登记为具有法人人格的管理团体，称为“管理团体法人”。

在我国，业主委员会被定义为是物业管理体系中自治管理的核心机构，是业主大会的执行机关，其行为是代表全体建筑物区分所有权人行使物业管理的各项权利。由于业主大会本身不具有民事主体资格，其执行也主要是针对业主委员会监督业主大会业主委员会决定等集体决定的实施而言。所以我国的业主委员会显然是不具有法人人格的，同时由于其缺乏独立的财产，独立的场所，也不能定义为“其他组织”。

我国在《物业管理条例》的第十九条、第二十六条对业主委员会行为效力作了相应的规定，分析条文不难看出，我国是有限制的承认业主委员会的民事主体资格，即业主委员会在从事与物业管理有关的事务时，才具备权利能力和行为能力，在签订物业服务合同中，业主委员会可以作为独立承担权利义务的一方。然而，即使是在限定的范围内，业主委员会所参与的民事活动其义务和责任的最终归属和承担者却存在着疑问，业主委员会不具有独体的财产和经费，显然无法承担相应的民事义务和责任，业主委员会超出物业管理范围的民事活动被认定为当然无效，似乎有背交易公平和稳定，如果有限度的承认，是否可以类推适用无权，其相应的责任归属等都存在着问题。对于这些问题，我国在相关的法律中做出了一定的解答，《物权法》第78条《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定以及《物业管理条例》19条第二款。在上述规定中，业主委员会所从事的民事活动其法律后果、权利义务承担当然归属于全体业主，这种对业主的约束力来自于业主大会这一自治组织以及业主委员会作为执行机构其自治行为对成员的效力。但这又给业主的救济带来了困难，业主的撤销权直接损害的是与业主委员会签订合同另一方当事人的利益，依靠政府房地产管理部门或街道办事处的责令、决定更多的是对业主自治权利的侵害，同时也损及合同另一方当事人的利益。

三、业主委员会的民事诉讼当事人地位

业主委员会是否具有独立的诉讼主体地位，能否以独立的诉讼当事人身份参与民事诉讼，关系到在涉及业主委员会的民事纠纷中能否得到司法救济。目前就此问题主要存在两种观点：

（一）业主委员会具有独立的诉讼当事人地位

即认为既然将业主团体定位为独立的法人团体，其自然可以以独立的身份作为民事诉讼的当事人。如法国现行的《住宅分层所有权法》规定“管理团体具有参加以请求和防御为内容的诉讼资格，其诉讼对象连同某一特定所有权人亦包括在内”。这是基于传统民事诉讼法当事人适格基础的理论，即对争议的诉讼标的有管理权和处分权即可成为适格的诉讼当事人。

台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定管理委员会作为非法人团体，具有诉讼主体资格，可以作为原告和被告的身份存在，在管理委员会的权限范围内如果管理委员会成为原告或被告时，需及时通知建筑物区分所有人，并可以自己的名义成为民事诉讼的原被告。这种立法体例，体现了诉权分离的思想，这一思想为诉讼主体和民事主体可以有限的分离提供了理论依据，即在特殊情况下，本人只享有实体意义上的诉权和诉，而由符合法律规定的或授权的诉讼主体来替代其行使程序意义上的诉和诉权以实现实体意义上的诉和诉权。

（二）业主委员会不具有独立的诉讼当事人地位

该种观点认为由于业主委员会不具有社团法人资格，亦不享有拟制法人人格，因此不能独立于各个业主，行使民事权利，承担民事义务，自然不能成为独立的民事诉讼当事人。如果在业主委员会不具有民事权利能力的情形下承认其诉讼当事人地位，将会导致民事判决的无法执行，同时也不符合诉讼公平的原则。

我国在业主委员会诉讼当事人地位确定方面规定较为模糊，在司法适用上也莫衷一是。参照《物权法》第83条，行为人的行为侵犯建筑区整体利益时，业主大会和业主委员会可以作为原告提讼。但在《物权法》第78条中则承认了在业主行使撤销之诉时，业主大会和业主委员会应该为被告方。以上两条规定在适用范围上并不是重合的，这就会导致诉讼当事人地位的不平等，诉讼公平难以保证，同时也给司法实务中的适用带来困扰。从上海静安区金柏苑业主委员会达芬奇贸易有限公司相邻损害关系案到安徽省春雨花园业主委员会与皖丰公司侵权案，以及北京、上海、重庆、深圳等地就业主委员会诉讼地位的地方性规定指导意见虽然各不相同，但近年来的基本趋势却是逐渐承认业主委员会的诉讼主体地位的。

四、结语

业主委员会法律地位的确定，关系着业主自治权利的行使，社区民主自治的走向。确定的民事实体法律地位，可以使业主委员会更好的行使自治权，同时也保护了与其相关联的其他民事主体的合法权利。明晰的诉讼当事人地位，可以从程序上保证社区民主自治的实现，同时避免诉讼的不平等和司法适用的不统一。综观世界各国家与地区关于业主委员会的规定以及我国的立法和司法实践，赋予业主委员会以明确的民事实体和诉讼法律地位是一种立法趋势，这其中自然存在着诸多困难和问题，但并不能因此而始终使业主委员会的法律地位处于一种悬而未决的状态。

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[7]关于审理物业管理就放那案件有关问题的解答[J].上海市高级人民法院.

作者简介：姚玉玲（1986―），女，江苏沛县，华东政法大学2011级民商法学专业硕士研究生，研究方向：民商法。

张娟（1987―），女，山东邹平，华东政法大学2011级民商法学专业硕士研究生，研究方向：民商法。