房产税征税范围关键点的探讨

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摘要:本文由房产税征税范围的现状及产生问题的探讨，提出应该对城镇居民个人居住用房征收房产税以扩大其征税范围，并论述了这样做的积极意义，提出了一些具体实施的建议，对这一问题进行了初步探讨。

关键词:房产税征税范围居民用房

一、房产税征税范围现状及产生的问题

我国现行的房产税税制于上世纪的80年代制定，征收范围在城市、县城、建制镇和工矿区征收。农村被排除在征税范围之外。但随着经济的发展，社会的进步，我国经历了20多年的发展，经济结构和社会环境发生了很大的变化，当时制定的房产税政策在很大程度上已经没有办法适应当今的情况：首先我国在20世纪90年代以后房地产业伴随中国经济迅猛发展，商品化程度越来越高，个人购房比例越来越高，随着个人收入差距越来越大，对这部分人征税可以缓解收入分配问题，而原来的政策中对这部分人却是免税的。而且，在中国转型时期，资本的积累很多是不规范的，但是如果是以资金为形态存在，政府很难对收入的差距情况进行调节，如果是房产这种形式，就可以有的放矢。而原来的政策中，现在存在的这些问题还不存在甚至不明显，政策只符合当时中国的情况。

随着中国经济的增长，贫富差距的增大，房产税这一财产税本应在税收中起着越来越重要的作用，但是由于征税范围过于狭窄等问题的存在，房产税在税收中占有比例较低，调节功能难以发挥。

二、完善房产税征税范围关键点

完善我国房产税征税范围的关键点就是将城镇居民住房纳入其中。我国现有的房产税政策制定于1986年，显然已经远远跟不上经济的发展和时代的脚步，房产税应该发挥着更加重要的作用。现行的房产税政策中征税范围过于狭窄，房产税总量受到限制，增长速度受到制约，这些都直接影响着其作用的发挥。

房产税的增长速度总体上是呈现减慢的趋势，而税收总额的增长速度在近几年，尤其是02年以后，明显高于房产税的增长速度。另外，房产税在税收总额中的比例从02年以后也呈现下降的趋势。房产税在税收中起到的作用自然也受到约束和影响，这使得本应该在诸多方面发挥作用的这一税种不能充分发挥它的作用，调控功能受到了制约，同时也限制了地方财政的收入，影响资金更加合理的循环。为了保证其充分的发挥作用，合理稳健的增长，就应该采用“低税率，宽税基”的政策，逐步扩大房产税的征税范围。

原来的房产税确立背景是在市场经济的起步阶段，符合的是当时经济运行的格局和环境，因此范围狭窄，这种情况很大程度上抑制了房产税收入的增长。房产税范围的扩大主要针对原来政策中缺少的几部分。农村的房产在原来并没有纳入征税范围，在现阶段也可以开始考虑是否纳入其中。

因为随着城市区域面积的扩张，过去是农村的现在已经部分变成了城镇，新的开发的房地产具有了商业性质近年来的农村工业的发展有了一定实力，一些地方和城镇差别相差不大，对这部分房屋的产权征税，纳税人是有能力负担的。但由于农村房屋从统计评估到具体监管等多方面现阶段还存在着一定的问题，具体实施起来困难较大，这部分只在可以考虑的范围内，现阶段还不具备具体实施的条件。再来看一下事业单位的部分，这部分原来属于房产税减免优惠，过去并没有列入房产税的计税范围之内，原因是由于当时事业单位的性质长时间的界定不清，大部分的事业单位处于政府财政和市场资金之中，不仅仅依赖于政府的财政拨款，也有的从市场上吸收资金，不好界定其具体性质，但随着经济结构的逐步完善，很多事业单位已经逐步转成独立的经营单位，产权拥有者就是单位本身。但事业单位存在的这些问题，也随着发展在不断改进，这部分内容政策中也逐渐有了增加说明的部分。所以，扩大房产税征税范围现阶段主要集中讨论的就是城镇个人居民用房的部分，就是个人拥有的非经营性用房部分。

三、城镇个人居民用房征税具体实施建议

(一)征税范围

城镇个人居民住房，具体指的是城镇个人所有的非营业用的房产。

(二)计税依据

对城镇个人居民用房征税的计税依据将采用房产评估的方法。征税要想顺利的进行，就需要有合理的计税依据。依照国际的惯例，房产税以评估值作为计税依据，这样既能够建立税收额随房价上升而上升的机制，确保了地方财政的平稳增长，而且还可以解决不同地段的极差收益的情况，充分体现了税收的公平性。

根据国际上面的经验,房产的评估可以每3～5年进行一次，具体的年数应该根据经济周期的情况来定。在评估的时侯,根据房地产不同的类型，采用不同的评估方法。

目前，国内的房产税的征计方式主要有以下三种：人工、市场指导价、运用计算机软件系统。

显然软件系统更加的科学合理，但是由于数据欠缺，这种方式实施起来也有一定的限制。对于城镇民用住宅的评估，可以先以市场价格法为主，辅之以收入法，在这两种方法都不适用的情况下，则使用成本法，无论采用哪种方法来进行评估都要充分的考虑级差地租、建筑材料价格、折旧等这些因素对房产价值的影响。

当然，为了更为科学和简便易行,可以参考成都在二手房交易中试行的做法，设立“房地产评税软件系统”，将土地所在地的批文、成交价、地号、出售价格、面积楼层、结构，年限等方面基础信息作为参考，请资质信用好的评估机构参与,深入房屋社区、住户对房屋的具体情况诸如位置、周边交通等进行摸底、反复论证,将整合的大量的房屋信息数据输入计算机“房产评税系统”，使得这个系统的计算征收的数据真实度高达70%-80%，并且定时更新调整数据信息，以达到较高的准确率。

参考文献:

[1]房产税剑指调节收入差距．城市住宅．2010，（6）

[2]财政部财政科学研究所课题组．我国房产税税制改革研究．财贸经济．2002，（6）

[3]王鹏,张雁东.完善我国房产税计税依据的几点建议．当代经济研究．2009，（12）