2012,十大楼市事件

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2012年的楼市大幕刚刚落下，回首这一年，尽管政府部门“坚持调控不动摇”的声音从未断过，但是刚需的喷发再次证明城镇化道路上的中国房地产市场前景依然广阔，刚性需求是过去10年房地产黄金时光的主要铸造者，未来10年也会是房地产市场的重要推动力，历数这一年楼市发生的十件大事，调控让我们对房地产市场的未来更有信心。

1、坚持调控不动摇

从年初的两会到年底的中央经济工作会议，“坚持楼市调控不动摇”成为2012年贯穿全年的声音，2011年出台的限购、限贷政策在2012年持续了一整年，未现任何松动。

点评：在鼓励刚性需求的同时保持对投资投机性需求的高压政策是2012年楼市成交量回暖后房价未再次失控的重要原因。

2、房贷利率重启8.5折优惠

2012年春节之后，随着央行降准降息，各大商业银行首套房贷利率8.5折优惠的恢复成为楼市刚性需求回归的信号，楼市谷底反弹回暖的节奏就此展开。

点评：经历了2011年的紧缩打压政策之后，首套房贷8.5折利率的重新出现有着重要的刺激需求意义，其对楼市的推动作用已经超过房贷利率打折本身。

3、“总理房价”

2012年的两会闭幕式上，总理答记者问时明确表明我国的房价远远没达到合理价位，表达了坚持房地产调控的决心，该言论一石激起千层冲，“总理房价”这一词汇由此诞生。

点评：虽然从全年的走势来看2012年的房价并未出现大的下跌，但是总理的表态还是对上半年楼市的“以价换量”起到了定调的作用，最终楼市也受惠于此成交量得以复苏，可谓“因祸得福”。

4、以价换量量价齐升

为了摆脱调控以来成交持续低迷的态势，“以价换量”成为了2012年上半年楼市最重要的关键词，大幅度的优惠让利一度让全国各地出现了不满开发商降价的“房闹”现象。但是，随着成交量的回暖，下半年楼市出现逆转，“提价”开始取代“降价”成为楼市的新现象，楼市“量价齐升”，起死回生。

点评：只要买房还是老百姓投资的第一选项，无论是否处于调控之中，楼市都是“给点阳光就灿烂”，说到底还是因为需求太旺。

5、地方政策微调不断

2012年全国有30多个地方城市尝试微调政策刺激楼市需求，其中除少数涉嫌放松限购的政策被紧急叫停之外，多数城市的刺激政策顺利实施，包括提高公积金房贷额度放宽公积金使用条件、发放购房补贴、出台鼓励人才购房政策等。

点评：不管承不承认，绝大多数地方政府对土地财政的依赖都显而易见，再加上房地产业涉及的上下游产业链非常广泛，地方政府尝试在调控的红线外救市的心态不足为奇。

6、国务院督查组风波

7月，国务院派出督察组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控措施情况开展专项督察。督察结果显示，绝大多数城市调控政策执行情况基本过关，仅广东江门等个别城市被批评出现偏差，风雨欲来的政策风暴就此平息。

点评：面对上半年楼市的复苏态势，7月份刮起的国务督察风暴最终“雷声大，雨点小”，为下半年楼市的进一步升温吃下了定心丸。

7、房产税扩大试点难产

8月，国土资源部网站消息称，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，随后新闻被撤下。10月，消息称财政部已暂停在湖南湖北试点房产税的准备工作。11月财政部部长谢旭人则称，要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开。虽然2012年有关房产税的传闻和争议不断，但是扩大试点并未到来。

点评：房产税扩大试点就像“狼来了”的故事，一直在说却未能实现，在未解决房产税的合法性和合理性争议之前，制定时间表显然操之过急。

8、地王重现江湖

从第四季度开始，已经沉寂了一年多的地王现象重新在上海、北京、南京等一二线城市出现。在销售回暖资金链得到补充之后，品牌房企一改本轮调控以来不拿地或少拿地的作风频频甩出大手笔，为年末楼市掀起了新一轮的高潮。

点评：作为楼市的风向标，土地拍卖市场的一举一动令人关注，地王重现的同时楼市的预期也在悄然改变。

9、年末楼市翘尾

国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是销售面积年内首次出现同比上涨，而1-10月这一数据为同比下降1.1%。12月份，全国主要城市的楼市成交量进一步回升，翘尾形成。

点评：虽然今年的“金九银十”并未给开发商带来惊喜，但是11月份和12月份楼市的市场爆发证明那不过是楼市经历了7、8月份的高潮后的重新蓄力。

10、千亿房企

根据有关统计，万科地产前11个月销售金额达到1271.5亿元，成为今年首个进入“千亿房企”俱乐部的成员。保利地产截至12月21日，签约金额已经突破1000亿元。此外，恒大地产和中海地产前11个月均销售840余亿元，亦在向“千亿”业绩发力冲刺。

点评：调控使中小房企的生存变得艰难，却也使得市场份额越来越向大房企集中。要么争做行业老大，要么谋求差异化转型，房企的未来发展之路并不模糊。