税收王道:重利者重税

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“房企拖欠3.8万亿土地增值税”

2013年11月24日，一条爆炸性新闻震动了全中国。中央电视台《每周质量报告》报道：《万科SOHO中国等房企拖欠3.8万亿土地增值税》。该新闻中说：调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

这个数字的确让人触目惊心。2012年国家税收总额不过10.06万亿元，可房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额，居然超过了3.8万亿元。几乎是国家税收总额的35%！

中央电视台《每周质量报告》称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

针对日前备受关注的房企欠缴巨额土地增值税报道，国家税务总局财产行为税司负责人11月26日做出澄清解读。国家税务总局称，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。国家税务总局相关研究人士表示，近年来由于房地产价格快速上涨，税务局对于房地产企业的征税都是从紧的。国家税务总局昨日亦称，近年来，土地增值税征管力度是逐步加大的。国税总局坦言土地增值税的征收，目前还面临着一些困难和压力。首先，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。同时，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

初读此文的标题，我们有一种权威“辟谣”的感觉，可我们读完此文，却没能找到中央电视台《每周质量报告》的报道究竟什么地方错了，尤其是该文的核心数字的计算，3.8万亿元的欠税总额到底是错是对，没有答案。此后，我们一直在等《每周质量报告》对此事的进一步的动态新闻，如果《每周质量报告》真的错了，应该给公众一个道歉，可我们并没有等到。可见《每周质量报告》并不认为自己误读了什么。

在11月26日的情况说明会上，中国房地产业协会对央视的报道提出质疑。对于报道中“2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%”这一说法进行了反驳，中房协副会长朱中一列举了2005年到2012年，8年间国内A股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%，明显低于55.72%这个数字。他说：“上市企业盈利水平已是相对较高的。”

读了这个数字很让人吃惊。2005年到2012年，8年间国内A股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%。而同一时间段，全球房企的认同平均毛利率不过5%，中国的房地产平均毛利率却高达40%，中国的哪一个行业能望其项背？

真是“不查不知道，一查吓一跳。一个上世纪90年代的房地产项目，完工都10几年了，但10年前这个项目的土地增值税还没有清算。”一位省级地税局稽查局负责人如此评论说。

2014年：国家将从严征缴土地增值税

在11月26日的公开回应中，国税总局行为税司负责人表示：“下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”同时，国税总局对土地增值税的清算条件，又一次给予明确定义，这也成为决策层释放从严清算土地增值税的明确信号。

就在央视报道房企“欠税”事件的前一天，财政部部长楼继伟公开详解了深化财税体制改革思路，提出下一步房产税改革方向，是减少房地产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。在这样的改革思路下，作为缴税“大户”的房企无疑首当其冲。税务清查的程序是在税务系统的电脑中自动生成税负率低的企业，由管理科形成一份《黑名单》上报，然后指定稽查局对名单上的房企逐一检查。

明年将从严清算土地增值税的消息已经在圈内传开。11月26日，中国房地产业协会紧急召开房地产土地增值税问题座谈会，并特别邀请了被央视点名房企，包括万科、SOHO中国、招商地产、合生创展、融创以及金地等，但会议开始后，到场的房企负责人只有华远地产董事长及融创的财务副总监。

按照《土地增值税暂行条例》，目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，税率为30%-60%。这是一个巨额的税率。尤其是过去10年间，部分城市房价与土地成本的涨幅甚至10倍不止。那么，土地成本与房屋销售价差额的30%至60%，意味着房企利润的“大出血”。

但实际情况是，到目前为止，房企几乎没有真正执行过这样的纳税政策。由于对房地产开发成本难以统一认定，因此在《土地增值税暂行条例实施细则》中规定，房企可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

预征的比例则经过几次调整。2010年6月，国税总局最新规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。于是，各地房地产市场几乎清一色地执行了“预征”的操作办法。同时，由于房企要在项目结算后，与政府进行土地增值税清算，且以“多退少补”为原则，因此几乎所有房企都严格计提和拨备土地增值税款。不过，由于存在预征与实际清算的时间差，这给房企带来了制度套利的空间。以SOHO中国为例，截至2012年12月31日有应缴而未缴土地增值税64亿元，按60亿元计算，月可获银行存款利息高达1500万元，每多拖一年就至少可以多赚1.8亿元。

按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。但实际操作却存在困难。房地产项目大部分是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期。有的项目还有捂盘的情况，那就要等到项目取得销售许可证满3年后才能对之进行清算。”东部某省会城市税务局的官员对本报记者表示，“因此土地增值税的清算周期短则2-3年，长则5-6年。

除了拖延清算时间之外，房企还找到了其他避税的办法。北京一家税务公司的负责人向记者表示，目前房企通用的避税模式，是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、服务、贸易等其他关联行业利润，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负目的。比如通过在项目内建造公共设施、会所、物业配套用楼等，纳入房屋销售的成本，减少税负；在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，这些手段都能实现避税。

而另一方面，地方政府的“小算盘”也让开发商的“避税空间”逐步放大。由于土地增值税的税额较大，地方税务局在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目进行清算，这有利于地方税务局实现逐年递增的税收任务。除此之外，土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关，地方政府也没有动力清算。地方官员招商引资，辛苦引入大型开发商，一清算，开发商可能跑掉；另一方面，地方财政半壁江山靠土地升值，大型开发商进入立马提升周边地价，不要说清算，就是低价出让也要吸引大型项目入驻。

所有这一切都会使对土地增值税的清缴，成为2014年中国税事的重头戏。

（作者系搜狐财经评论员、陕西电视台新闻频道《今日点击》评论员）