目前我国房地产企业融资现状及成效分析

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中图分类号：F832 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）02-000-02

摘 要 本文通过总结了目前我国房地产企业融资的现状以及应对国家宏观经济政策的一些措施，提出了自己对于房地产企业融资的一些建议和看法，对其收效进行了分析和评价。

关键词 房地产 融资 企业

一、概述

近几年，我国经济高速增长，为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，政府采取了紧缩银根的货币政策。紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。随着我国市场经济的进一步发展，企业已经成为独立自主经营的会计主体和法律主体。在全球经济一体化背景下，随着企业行为的逐利化、理性化和自主化，面对激烈的国内外市场竞争，企业必须占领市场份额，做大做强，以维系自身的竞争力。作为资金密集型行业的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，也受到紧缩货币政策较大的影响，房地产企业融资难度加大。在这样的情况下，房地产企业应该充分发展现有的融资模式，并对房地产融资方式进行创新，来确保房地产企业的持续发展。

房地产融资是指为了保证整个房地产业经济运动的顺利进行，而发生的融摹资金的经济活动。和其他融资活动一样，房地产融资包括筹集资金和供应资金这两个基本环节。筹集资金是供应资金的前提条件，没有资金的筹集，资金的供应就成了无源之水。从房地产资金运行来看，房地产融资又包括房地产开发经营资金的融通与房地产消费资金的融通两个方面。

二、我国房地产业行业的融资现状

房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展期的需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，进一步发展。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。比如一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，满足长期投资的资金需求，包括股票融资等。

三、房地产融资原则

房地产开发经营有规模大、投资多、周期长、风险高等特性，这决定了房地产融资的类似特点。因此房地产融资遵循一定的原则，力求达到房地产融资的最佳效益。房地产企业不论通过什么渠道，采取什么方式融通资金，首先应该确定合理的资金需要量。房地产融资必须首先确定有利的投资方向和明确的资金用途，统筹考虑融资和投资两个环节，力求融资成本低而投资效益高，实现最优的成本效益。房地产企业在融资活动中，不仅必须考虑利用负债经营的财务杠杆作用，而且要全面衡量融资风险，力求实现房地产融资风险与收益的均衡。

四、房地产融资的主要途径

4.1 银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。虽然银行一再抬高放贷门槛，商业银行贷款依然是所有房地产企业融资的主要通道，除了因为其便捷的操作和较高的贷款额度之外，相比其他融资模式，银行依然是成本相对较低的融资渠道。

4.2 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。据数据统计，房地产信托项目占全部信托项目的比重不断增加，房地产信托的金额也是逐年翻番。

4.3 企业拥有大量现金、好的开发项目或优质资产。用很好的项目和资产进行置换。由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目融资对项目要求较高，项目必须具备一定的优势，有较好的发展前景。但要求的硬件较高，不是中小企业可以承受的。

4.4 随着国家对民间借贷的放开，投资担保公司在近年来得到了突飞猛进的发展。目前，房地产开发商借助投资担保公司获取资金的项目越来越多，而投资担保公司也愿意跟房地产开发企业这样具有一定实力的企业合作。

4.5 我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

4.6 典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，虽然典当行业在国内还不具备成熟的市场，但已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。

五、房地产企业融资的制约因素

5.1国家政策调控

房地产业是我国国民经济的主要产业，受国家政策调控的影响很大。土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环节。近年来，国家在土地和信贷方面实行了一系列调控，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。

5.2 通货膨胀水平

在物价上涨，发生通货膨胀的情况下，融资需求方所需融入的资本量较大，央行每次提高存款准备金率，都使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。而房地产金融机构由于担心融出的资本发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常的房地产融资带来一定的困难。

5.3 购买者的心理预期

在房地产复苏和繁荣阶段，总会有部分购买者心存疑虑，对未来的房地产市场不看好，不愿意近期购房，随着这样的持币待购者的增加，直接影响了房地产企业的资金回笼和短期资金周转，对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说，更会加大融资难度。

六、房地产融资的要求

融资决策是任何企业都需要面临的问题，也是企业生存和发展的关键问题之一。企业融资主要是满足投资和用资的需求，根据资金来源渠道的不同，可将企业的筹资活动分为权益资金筹资和负债资金筹资，从而形成企业不同的资金结构，导致企业的资金成本和财务风险各不相同。所以必须注意融资活动对于企业本身资本结构的影响，必须注意资本结构的变动对于税收成本和企业利润的影响，必须注意融资方式的选择在优化资本结构和减轻税负方面对于企业和所有者税后利润最大化的影响。

七、房地产融资的建议

7.1 促进信托的进一步发展

房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。

7.2 加快房地产公司债券的发展

发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。

7.3 进一步扩充股市规模

房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，对于降低信贷风险有一定的好处。

7.4 积极进行房地产企业融资创新

目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。比如：面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，将成为该阶段独特的合作开发融资方式。

八、结语

房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。大力发展多元化的房地产金融市场，不同的企业结合自身的实际情况，选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。

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