招商引资引发连环讼

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“先上车，后买票”“先发展，后规范”，这是时下一些地方招商引资、繁荣经济的一大“策略”。在各种审批手续没有办好的情况下，就匆忙外出招商，随意承诺客商的要求。而一旦承诺落空，给客商的先期投资造成了无法挽回的惨重损失。这部分的损失该谁赔偿?如何赔偿?最近，江苏省昆山市就发生了一起因招商者无法兑现承诺而引发的客商告客商、客商告招商者的连环索赔案件，其中的教训发人深思。

投资昆山

2003年7月的一天，江苏昆山市的一群政府官员浩浩荡荡地来到上海招商，在他们的热情感召下，有30多个上海企业代表当场分别与昆山市有关乡镇、部门签约投资，其中上海澳升实业发展有限公司与昆山市蓬朗镇政府签订了530亩现代工业园区开发项目。

上海澳升实业发展有限公司依约向蓬朗镇政府支付了300万元定金，并立即注资1000方元成立了昆山澳升都市置业开发有限公司(以下简称“昆山澳升公司”)，随后在上海和蓬朗镇两地租办公场所，招聘员工，组织考察和设计规划，一切有条不紊。可是此时，昆山市为了加快城市化进程，对原有的行政管理体制进行了改革，蓬朗撤镇设街道，原蓬朗镇政府改成了蓬朗街道办事处(下简称“蓬朗街道”)，原来的蓬朗镇党政主要领导也纷纷调离。新上任的蓬朗街道领导对原领导签订的现代工业园区开发项目不再热心，3个月后，昆山澳升公司接到通知，现代工业园区项目暂时无法开发了。

昆山澳升公司是一个实业开发公司，日常公司运作成本很高，所有员工都希望能尽早启动，否则公司不可能坚持很久。就在这时，蓬朗街道办事处主任动员昆山澳升公司说，既然现代工业园区一时无法开发，那就把资金投放到原作为政府行政办公用的半拉子大楼吧。原来，该大楼建到一大半的时候，由于蓬朗撤镇设街道，行政职能发生了变化，不需要如此大规模的办公场所了。那么建到一大半的大楼怎么办?蓬朗街道一班人决定通过招商引资的办法盘活大楼，建成一个休闲、娱乐中心。

为了吸引昆山澳升公司投资，蓬朗街道开出的条件很诱人，不仅将大楼出租出去，而且将大楼周围土地一同出租出去。经过洽谈，昆山澳升公司决定租赁大楼周围约15亩土地以及4200平方米房屋，建设、经营“澳升生活广场”。

在决定投资之前，昆山澳升公司再三询问出租的房屋、土地的房产证、土地证等手续是否齐全。蓬朗街道负责人表示房产证、土地证正在办理中，绝对不会有问题。无论是2004年5月11日蓬朗街道与昆山澳升公司签订的《房屋土地租赁意向书》，还是2005年2月3日双方正式签订的《房屋土地租赁合同》，蓬朗街道均在台同中明确约定，将尽快办理房屋产权证、房屋竣工验收工作。同时约定，2005年2月16日，蓬朗街道向昆山澳升公司交房，租赁期限5年，同意昆山澳升公司合法经营或对外转租给第三方经营，同意免费提供3个月装潢期，但昆山澳升公司的装潢、装饰设计改造方案由街道确认后方可施工；昆山澳升公司每年交纳60万元租金。

合同签订后，昆山澳升公司按约先后交纳了10万元定金和30万元租金，并拿出了装潢、装饰设计改造方案，然而蓬朗街道迟迟不在方案上签字认可，导致施工一再延期，直到同年6月8日，方案才获确认。昆山澳升公司立即投资对房屋进行改建、装修，同年12月底，大楼改造完工。

承诺落空

2006年4月，昆山澳升公司突然接到昆山市人民法院传票，原来是蓬朗街道将其告上了法庭，索要2005年下半年房租30万元。

昆山澳升公司出庭应诉时答辩说，由于原告迟迟不批准改造方案，导致交房延期了近4个月，其责不在被告，理当不交纳这4个月的房租。由于昆山澳升公司的答辩有理有据，2006年11月28日，自知理亏的蓬朗街道向法院提出撤诉申请。

在装修改造大楼期间，昆山澳升公司就开始积极对外招商。但由于蓬朗街道迟迟不能依约向昆山澳升公司提供房屋产权证和所出租房屋竣工验收资料，导致许多已签约或准备签约的客户因无法办理工商营业执照等手续，不得不中途退出。一位被招商进场开办洗浴中心的魏姓业主，在申领营业执照时，工商部门认为这房屋是工业用房而非商业用房，不得从事商业活动；因为没有房产证，无法申领营业执照，供电部门只能向他提供临时用电，而临时用电经常受到拉闸限电限制，十分不便。

鉴此，昆山澳升公司多次向蓬朗街道提出依约尽快办理房产证，起初蓬朗街道还找借口搪塞，后来索性避而不见。昆山澳升公司经过调查后，才发现原来这幢大楼是在没有经过项目规划报批、土地审批、建设许可的情况下开工的，属于典型的违章建筑；大楼周围的15亩土地，仅有9亩多列明为综合用地，其他4亩多没有合法用地证件，而且大楼正好建在没有土地证的河道上，该大楼根本无法办理房产证。

没有取得房产证、土地证，何以就敢对外招商?2009年2月24日上午，蓬朗街道办事处一位负责人接受记者采访时说，当初估计这“两证”能够补办下来，谁料双方合同刚签不久，蓬朗街道划归到昆山市经济技术开发区了，开发区对用地、项目建设审批很严，对于这一事先没有任何手续的建筑、用地，昆山市经济技术开发区一直拒绝为其办理房产证、土地证。

因为蓬朗街道一直没能依照承诺和合同约定提供大楼房产证和竣工验收资料，导致昆山澳升公司的招商工作被迫全面停顿。

走投无路的昆山澳升公司只好于2006年10月3日与蓬朗街道达成《会谈纪要》，双方同意解除当初签订的租赁合同，昆山澳升公司将承租的“澳升生活广场”的土地、房屋全盘交还给蓬朗街道，昆山澳升公司已支付的款项，经蓬朗街道确认后，由蓬朗街道结算给昆山澳升公司；昆山澳升公司应付给第三人的款项，由蓬朗街道审核确认后，直接与第三人结算。

同年10月31日，昆山澳升公司正式开始移交，蓬朗街道确认澳升公司已投入的工程款等款项112万余元，将由蓬朗街道返还给昆山澳升公司。然而，当昆山澳升公司移交完毕开始向蓬朗街道索要这部分赞用时，蓬朗街道却以无力支付为由拒绝返还。

让昆山澳升公司没有想到的是，更大的麻烦还在后面。为了落实该项目的施工管理，加强“澳升生活广场”的招商和物业管理，2004年7月18日，昆山澳升公司在与蓬朗街道签订《房屋土地租赁意向书》后，又与上海菊苑物业管理公司签订了《委托管理及招商协议书》，2005年9月16日，双方又签订一份《修改及补充协议书》。依照协议，昆山澳升公司委托上海菊苑物业管理公司管理“澳升生活广场”的整个改造项目，包括房屋改造、装修过程中的现场施工管理、招商管理、物业管理等，向其支付委托现场施工管理费、人工工资、外出津贴、住房、交通、通讯、业务招待等费用55万元。同时双方对招商奖励、物业管理费提成、何时完工、何时收回投资款、违约责任等都作了明确约定。

《会谈纪要》签订后，蓬朗街道立即接管“澳升生活广场”，随后辞退了昆山澳升公司当初所聘的上海菊苑物业管理公司，导致昆山澳升公司与上海菊苑物业管理公司当初签订的协议被迫中止。

2007年3月，上海菊苑物业管理公司将昆山澳升公司告上了上海市普陀区人民法院，索赔各种施工管理费、招商奖励、物业管理费、违约金等近213万元。

在法庭上，昆山澳升公司辩解说，被告与原告签订的《委托管理及招商协议书》以及《修改及补充协议书》，是与蓬朗街道所签订的《房屋土地租赁意向书》《房屋土地租赁合同》的派生合同，是落实与蓬朗街道所签合同的具体步骤，后来由于蓬朗街道违约，无法提供所出租房屋的产权证，导致被告招商受阻，致使与原告的协议无法履行。原告的损失，都是蓬朗街道一手造成的，应由蓬朗街道赔偿。

但上海菊苑物业管理公司认为自己当初是与昆山澳升公司签订协议的，坚持向昆山澳升公司索赔。

2007年5月11日，上海市普陀区人民法院作出一审判决，支持上海菊苑物业管理公司的诉求，判令昆山澳升公司赔偿原告各项损失212.96982万元。

怒告招商者

蓬朗街道的虚假承诺，不仅使自己的投资受阻，还因此被上海菊苑物业管理公司高额索赔，昆山澳升公司愤怒了。2007年6月，昆山澳升公司将蓬朗街道告上苏州市中级人民法院，索赔近331万元，同年8月法院正式立案。

可是，截至到记者发稿时为至，在立案后近20个月的时间里，苏州市中级人民法院未正式开庭审理过一次，而仅仅组织过几次庭前准备，对有关证据进行了质证。

昆山澳升公司总经理姚继成告诉记者，由于自己长期居住在澳洲，每次接到法院的开庭通知，都专程从国外赶回来，但每次又不开庭审理，不知道法院为什么如此折腾人?2009年2月24日，姚继成再次来到苏州市中级人民法院询问为何迟迟不开庭，接待人员解释说，法院人手紧张，叫他回去再慢慢等待。