开征物业税要过几道坎儿

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何时开征物业税，已经议论了好些年。而我在一篇介绍新加坡住房制度的文章中，就曾建议借鉴新加坡征收物业税的办法。

由于种种原因，通过这些年的发展，我国尚未形成名副其实的、有一定购房能力的中等收入者群体。许多中下收入者，连小套型的商品房也买不起。由于房地产企业都力求把新建成的商品房尽快地销售出去，因而这些年建设的商品房，以面向高收入和中高收入者的大套型高价位住宅为主。又由于高收入和中高收入者绝大多数早就拥有几套住宅，他们买房主要是投资需求，这是一个特殊情况。

前些年，我国城镇每年建设住房500多万套，而我国城镇的高收入者有3000多万户。只要每年有百分之十几的高收入者进入市场买房，加上一部分为解决居住需求的购房居民，再加上住房投机者，就形成了前几年住房市场的购销两旺。而市场的购销两旺又反过来刺激房价不断地上涨。这是又一种特殊情况。

由于高收入者买房是为了保值增值，他们中的大多数在多买了几套、十几套甚至更多的住房以后，自己不住，又不重新上市销售，也不出租。这既严重地浪费宝贵的土地资源和住房资源，又是这些年我国二手房市场发展缓慢的一条重要原因。这是再一种特殊情况。

针对以上特殊情况，并从我国人多地少的国情出发，建议把每户居民拥有住房面积的多少作为调整物业税率的主要依据(同时也可以用物业市值为辅)，并设几条重要的“坎”。例如，一户拥有住房面积超过200平方米的，作为第一道“坎”，要较多地提高税率；超过400平方米的，作为第二道“坎”，要较大幅度地提高税率；超过600平方米的，作为第三遭“坎”，要课以重税。一户人拥有几套住宅的，把几套住宅的面积加起来计算。这样征收物业税，有利于抑制大套型住房比重过大和住房套型越建越大；有利于适度抑制住房投资和投机；有利于抑制居民拥有多套住宅；有利于较多地增加二手房进入市场的数量；有利于调整住宅建设的规模；有利于稳定房价和适度地降低房价。但要看到，有些城市前些年住房建设总规模中投资需求占有较大比重，征收物业税有可能产生缩小、甚至较大幅度地缩小建设规模的后果。因此，对于何时开征物业税，必须经过瞻前顾后的统盘研究，特别是要考虑应对世界金融危机这个大形势，以及准备工作是否到位等问题，审慎地做决定。

开征物业税，必须扎扎实实地做好以下准备工作：一是从实际出发，制定符合国情的征收物业税办法，全面安排征税的相关事宜，科学地确定不同的税率。

二是通过周密的调查，弄清楚每户居民拥有物业的实情，这是征税的基础。对于一户居民分别用丈夫、妻子、未成年子女以及其他“借用”名义或“办法”买多套住房的，要在弄清实情后合起来按一户居民征税。还要建立及时掌握居民住宅购进卖出变化情况的机制，建立居民拥有住房情况变化的申报制度。

三是物业税以物业市值为征税的基础，而市值会随市场价格升降而变化，因而要及早建立定期对物业进行评估、核定其市值变化的机制。

四是加强宣传教育，提高广大居民纳税的自觉性。

五是对于少数无理拒不纳税的“钉子户”，要制定合理的处罚办法和有效的执法机制。