一线城市房价难以下降

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政府宏观调控的坚决性和方向性，主要表现为大造保障性住房，而不是用强有力的措施来严厉打击住房投机炒作，去除房地产的赚钱效应。因此，房地产市场还难以得到真正的调整。

对于下半年国内房地产市场趋势之判断，一是看当前形势，二是看政府下半年的宏观调控。从当前房地产走势来看，一线城市飚升的房价开始稳定，住房销售开始下降，投机炒作有所收敛。但是，房价仍然没有下跌，巨大的房地产泡沫仍然没有挤出，所以，一年半来的调控效果，十分令人生疑。

更何况，在许多地方政府把保障性住房价格纳入房价统计指标，以拉低总体房价水平的情况下，住房价格指数依然还在上升，可见实际房价涨幅度有多高。

从2011年上半年的情况来看，整个房地产市场仍处于亢奋之中，全国房地产开发投资2.625万亿元，同比增长32.9％。其中，住宅投资1.8641万亿元，增长36.1％。全国商品房销售面积4.4419亿平米，同比增长12.9％。其中，住宅销售面积增长12.1％。由于2009－2010年住房销售快速增长，而且今年上半年住房销售继续升温，因此房地产开发投资增长，下半年仍然会处于高位(由于房地产销售采取的是预售制度，前期销售增长一般会滞后半年反映在房地产开发投资的增长上)。

国内房地产企业为何会越战越勇?亢奋的根源在哪里?我们不难发现，房地产对经济增长的工具性作用仍然十分突出，此外，在一个以住房投机炒作为主导的市场，如果其市场预期不改变――即多认为住房价格不会下跌，住房的赚钱效应不会改变，投资者就会更多地持有住房而惜售，就仍然会涌入房地产市场。如果这样，那么房地产价格就永远得不到调整。而只要房价不调整，房地产泡沫无法挤出，还会进一步吹大。这就是当前房地产仍然处于极端亢奋的根源所在。

面对房地产市场问题的严峻性，下半年政府宏观调控的态度是十分坚决的，要求“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”。不过，我们也应该看到，政府宏观调控的坚决性和方向性，主要表现为大造保障性住房，而不是用强有力的措施来严厉打击住房投机炒作，去除房地产的赚钱效应。因此，房地产市场还难以得到真正的调整。

当前房地产市场的问题，乃是政府早几年过度优惠的信贷及税收政策推高了房价，从而使得住房市场成了一本万利的工具。如果不把房地产的赚钱效应去除，仅希望通过不同的行政手段来调控房地产市场，仅希望增长供给(包括保障性住房生产)来挤出房地产泡沫，那么，泡沫只会越吹越大。而且早几年，人们只担心一线城市的房地产泡沫过大、风险过高，如今，房地产泡沫已经遍及全国，绝大多数居民都没有能力购买住房了，致使各地的住房空置率高得惊人。

请注意，这里所讲的住房空置率，不仅是指开发商没有销售出去的住房，更包括投机炒作者手中持有的住房，他们既不出租也不自住，只是购买后放在那里等房价升值。我最近到了不少二三线城市，住房的空置率已经无以复加。有些小区虽然入住六七年了，入住率却连一半也不到。

有人认为，下半年房价会出现拐点，但笔者认为，就当前的形势来看，要实现这个目标并非易事。下半年的房地产市场，一线城市的住房销售量可能会下降，但房价坚挺的局面难以改变；二三线城市房价将继续上涨，只不过上涨幅度会有所下降。这可能是下半年国内房地产市场的基本格局。