促进我国产权式酒店发展
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内容摘要：随着我国度假旅游的不断深入发展，产权式酒店作为一种新型的旅游产品，必然有着广阔的市场前景。本文通过对我国产权式酒店发展中存在的问题分析，提出了发展的思路和对策。
关键词：度假旅游 产权式酒店 分时度假
近年来，随着我国经济持续高速发展，旅游消费不断增长及旅游观念的日渐成熟，人们特别是处于消费潮流前列的城市居民，经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，产生了休闲度假这一更高层次的旅游需求，他们不再满足于浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底放松与休闲。今后旅游业的发展方向必然是度假旅游，直接关注人的内在感受本身，满足人的心理和精神以及多方面发展自我的需要。
休闲度假旅游作为一种高品位、高弹性的发展需求和享受需求，它的产生为发展度假旅游业提供了客源，然而购买度假地房产却价格不菲，而且属于不动产，往往无力或者不愿独自承受，这就为产权式酒店的出现奠定了基础。
产权式酒店的概念
产权式酒店兴起于20世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区。大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利，如将酒店的每个单位分为一定的时间份（一年产值52周，共52个时间份），出售每一个时间份的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，主要针对两部分人的愿望，一是结合休闲度假旅游，另一是投资方面的，由于它符合经济资源共享的基本原则，因此在全球范围内快速增长。据国际旅游组织报告，其增长率达到15.8%。这表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
产权式酒店经过进一步发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，实现了由度假地房产时段所有权逐步向进行交换的房产分时度假使用权的过渡，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。产权式酒店的经营模式，作为酒店能够保证部分固定的客源，提高入住率，同时由于采取的是先付款后消费的方式，也有利于盘活现有资产，加速资金运转；而消费者通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价优惠很多的价格，也抵消了今后若干年的通货膨胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村，满足多种选择、多样享受的需要；而像RCI（全球最大的分时度假交换公司）这样的分时交换经营企业也因此挣得自己的佣金；对目的地也可以直接带来经济收入和创造更多的就业机会，同时也能够调节旅游市场的淡旺季，均衡旅游线路等等。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。
我国产权式酒店业现状及问题
随着我国经济和旅游业持续高速的发展，在国内著名旅游及经济繁荣城市发展产权式酒店的市场环境逐渐成熟。从价值观念看，人类开始产生了对新的生活方式的追求，全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，同时国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念逐渐得到认同；从旅游业看，旅游产品需要升级，市场需要有新的旅游方式和居住方式，国内休闲度假旅游的市场气候已经形成，另外，酒店业的超常规发展带来了酒店过剩、开房率总体偏低和资源闲置；从房地产业看，随着我国的住房制度改革，城市居民中已经有许多有能力购买“第二套住房”的消费群体。因而近几年我国开始出现各种形式的产权式酒店。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店――青岛佳信大酒店等，国内的一些公司如北京的“中安达”、海南的“华夏之旅”公司等，已经开始经营有一定规模的分时度假系统，也有一些度假村和酒店加入RCI。
产权式酒店是分时度假的重要支柱，其走势决定了分时度假的命运。在国外首先发展起来的是产权式酒店，在产权式酒店达到了一定数量，并具备了网络连锁布点与规模要求后开始建立良性运作的分时度假体系，在发展过程中逐步建立完善了各种体系与各项法律法规。与国外相比，我国是在酒店客房平均出租率仅50%出头、闲置客房很多的背景下，由卖方推动市场需求；也有一些国内企业在没有足够的房屋作为基础支撑时就开始销售分时度假会员卡，包括一些想先拿钱后盖房的情况。在分时度假交换体系还不成熟时就推出了分时度假产品，对产品销售过程中暴露出的问题又没有及时去补救，从而影响了消费者的购买信心；这就使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。此外产权式酒店还存在价格偏高、销售渠道单一、缺少相关法律法规支持以及出国度假签证手续困难等缺陷，这些都是产权式酒店发展的制约因素。
我国产权式酒店业发展的思路
从国际上来看，产权式酒店的发展历史不足40年，而在我国更是上世纪90年代后期才出现，因此应该采取以下来措施来促进我国产权式酒店业的发展。
进行消费引导，培育消费市场。首先要加强对产权式酒店理念的正确宣传，使消费者了解这一产品的性质、内容，意识到它的存在并关注它的发展；同时将休闲度假的理念和概念融入到旅游房地产开发，有针对性地开发产权式酒店的产品。其次，应该积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。第三，对产权式酒店产品进行本土化改良。为适应中国市场的需求，可以考虑将期限缩短，销售价格也相应降低，日前有些公司已将价格降低到1万元左右，最低的只有5000元。如海南的“华夏之旅”的产权年限就有30年、20年、10年、5年和3年五个标准。另外也可以实行保底回报的政策，这对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。
建立分时度假交换体系。对消费者而言，产权式酒店的魅力很大程度上依赖于分时度假交换体系所提供的便捷和实惠的服务，因此酒店要积极加入分时度假交换体系，创造出更为简便灵活的交换条件，使整个行业进入良性运转。如海南的“华夏之旅”的交换单位有3天、4天和7天三种，交换方式可以是“未做存入的交换”、“预先存入的交换”和“灵活的交换”等多种方式。最终实现酒店、分时度假经营商、消费者的互惠互利。
强化政府的管理职能。首先，产权式酒店的开发，要实行政府主导，统筹规划，防止盲目开发，要根据旅游城市的自然资源、民俗风情、消费结构以及交通配套设施、环境保护等方面，做好前期的论证工作。在道路、交通、市政建设方面要做好基本投入。其次，要加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理，相关法律法规的尽快颁布实施，使消费者心里更踏实，被更多的消费者接受。第三，一些具体的工作也需要依靠政府主管部门提供支持，如建立带薪休假制度，减少出境旅游的限制，明确产品的使用、继承、转让的合法性等等。
树立良好的品牌形象，注重品牌化经营。产权式酒店是现期购买，然后在未来时期消费，近似于期货交易行为，具有期货性消费的性质，对消费者而言，消费风险往往成为其做出购买的一大顾虑。因此，开发商应走品牌经营之路，建立良好的企业形象，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为消费者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。
提供更加完善的配套服务，增加产权式酒店产品的附加价值。开发商应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势（飞机航线）与地面优势（海南的景点、酒店），并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值。
产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，使酒店的客房和大门向社会开放，满足了越来越多的人休闲度假和投资的需求，对拉动我国旅游饭店业、促进销售闲置房地产和扩大就业面都有好处。随着国家改革开放进程的逐渐加快，休闲度假市场的进一步发展，产权式酒店必将成为前景非常看好的黄金产业。