房企融资大考
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国内融资市场风声鹤唳。等待已久的A股终于开闸，对于房企来说仍然遥不可及。与此同时，多家媒体报道国务院办公厅印发了《关于加强影子银行监管有关问题的通知》（又称国办“107号文”），意味着信托等融资渠道将会被打压。
美联储从1月起将每月削减100亿美元长期债券购买额，这意味着全球最大发达经济体正式拉开了退出量化宽松的序幕。受此影响，房企在不足半个月时间内，海外发债300亿，新一轮抢跑海外融资的窗口期已经到来。
随着国内外融资市场收紧效应的逐步显现，2014年，众多房企将面临融资大考。
国内融资全线收紧
A股房企再融资开闸依然遥遥无期。自2013年8月新湖中宝（600208，SH）定增募资预案以来，目前已有超过40家房地产企业公告再融资计划，包括股票定增、公司债的再融资发行。但并没有一家企业的方案获得证监会最终批准通过，期间倒是有不少房企终止了相关预案。
荣盛发展即是其中一例。2013年9月10日，荣盛发展就将2013年度非公开发行股票的申请文件报送至中国证监会。今年1月10日，该公司公告称，由于目前股价已低于发行底价较多，未来发行将面临较大的销售压力。故向中国证监会申请撤回申请，中国证监会决定终止对公司上述行政许可申请的审查。荣盛发展同时表示，将寻求在未来合适的时机推出新的融资方案的可能。
唯一显示出好消息的，是背景强大的绿地。1月10日，绿地集团董事长、总裁张玉良公开表示，绿地集团A股上市材料最快本月底下月初递交给中国证监会。由于是整体上市，因此上市资产规模将较大，上市进程预计最快2014年上半年完成。
业内人士认为，按照目前这种形式，再融资开闸短期内很难。根据中央所释放的消息，即使开闸也不会首先放开增发，可能是针对某些项目定向融资如保障房相关项目进行发债。
“目前对于房企来说，多方面的融资渠道都已经收紧了。”德信资本董事长陈义枫告诉记者，去年第四季度银行收紧按揭贷款政策，近期国务院办公厅下发了107号文提出“影子银行”的监管问题，也印证了这一点。
普益财富研究员范杰表示，近年来，金融监管的放松、民间资本的活跃使得不在监管范围内的投融资业务快速增加，风险也随之增加。107号文将对信托、产业私募基金、传统民间借贷等草根金融产生影响，尤其是银行和信托机构受到的影响更大。
据范杰介绍，“107号文”要求未来信托将不允许做资金池产品、不允许对接非标资产。由于非标资产大多是房地产或类房地产项目，如相关政策落实，这意味着未来信托将不能做房地产或类房地产项目。
而按照陈义枫的理解，由于目前多数高利率的信托产品是房企输血的主要渠道，国内信托行业融资规模约几千亿元。如相关细则正式出台，将对信托产品产生直接影响。
10天海外圈钱300亿
A股房企再融资久不开闸，“107号文”也来搅局，房企海外融资愈发迫切。2014年刚刚开局，富力地产、合景泰富、佳兆业、五洲国际、中海地产、碧桂园等企业纷纷抛出境外发债计划。
房企一般在年初都会有一波海外发债潮。而与2013年开年之时相比，房企今年的海外融资动作更为频繁，规模增长也比较明显。据记者不完全统计，2014年1月3日至13日，已经有10家房企海外融资计划或意向计划，合计总融资额超过300亿元人民币。其中，不乏中海地产、富力地产、佳兆业等大型房企。
“为现有债务再融资”、“为现有及新增物业发展项目包括土地款及建筑费提供资金”、“用作其他一般企业用途”，这几大目的一般是上述房企海外融资的一致性用途。
新债偿旧债的现象，显得更加集中。碧桂园此次拟发行的10年期7.5亿美元优先票据，估计所得款项净额约7.37亿美元，其中约9.572亿元用作赎回今年到期以人民币计值以美元结算利率2.5厘的可换股债券。同样面临短期偿债压力的富力地产，在2014年将有两笔总额约为81亿元人民币的债券到期。
部分房企去年均有在北京大手笔拿地，如富力斥资41亿元在北京通州拿下两宗地块，南派黑马房企佳兆业接手北京五次易主的“长安8号”烂尾楼，合景泰富以16.1亿元夺下长阳镇地块。
上海易居研究院研究员严跃进表示，从近期融资的房企规模看，以中型房企居多。
尽管房企业绩普遍向好，但随着一、二线市场土地竞争激烈，大量土地出让金将进入结算期，房企比往年更关注资金安全。另一方面，QE（量化宽松政策）逐渐退出也带来一定影响。
内外夹击的资金困局
此轮海外融资与美国QE退出不无关系。美联储从1月起将每月削减100亿美元长期债券购买额，在推出量化宽松货币政策5年之后，这意味着全球最大发达经济体正式拉开了退出量化宽松的序幕。
过去一年内，受惠于量化宽松政策等多种因素，内房企发债次数大幅上升。根据中原地产统计，截至去年12月中旬，内地房企境外融资总额合计高达3256亿元人民币，比2012年全年额度上涨超过100%。
好景不常在，这一趋势或将在今年得以放缓。严跃进认为，QE的退出对中国房地产市场影响偏负面，将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加，房企在海外融资的难度将大涨。
业内分析，1月出现大规模融资，主要是国内资金面全年趋紧已经成为定局。目前香港市场流动性依然充裕，上半年成为内地房企境外融资的一个窗口期，预计一季度还将有大量的房企选择海外融资。
预计最快到下半年，美国量化宽松政策退出的影响将逐步显现，届时无论是海外还是内地资金面都将趋于紧张。
由于海外融资主要还是集中在资质优良的大型房企，对于中小房企而言，房地产再融资的困局似乎还是一个未了局。由于房企土地成本、财务费用等费用比例增加，行业利润率则正在走低。加上频频出台的调控政策，引发中小房企资金进一步紧张。
范杰表示，近年来信托行业和银行理财产品迎来了黄金发展期，影子银行随之出现。对影子银行的监管是目前金融监管的头等大事，但在进一步的细则出台之前，草根金融机构可能更加积极地分享“最后的晚宴”。
据了解，目前房地产信托产品的平均预期年收益率在10%左右，而地产企业作为发行方的融资成本普遍在12%-15%之间，远高于同期银行贷款利率，这意味着偿还风险也随之而来。
近期媒体曝出的新华信托上海录润置业项目“兑付风波”尽管有惊无险，但其就是一例典型的房地产信托兑付危机案例。WIND数据显示，2014年房地产信托到期量约6335亿元，月度分布上多在1季度和5月份。
“政策方面从紧，但具体到操作上，资本永远是逐利的，永远有绕道进入的方法，今年房企融资渠道还是有紧有松。”陈义枫表示不用过分悲观，银行的很多表外业务都渴望借道进入房地产，如私人银行产品等业务，监管力度都不如开发贷大。另外，未来信托门槛会进一步降低，以配合房企融资，私募基金参与也会越来越多。