聚焦2011福州年中楼市

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今年上半年福州楼市到底是什么情况?下半年又该何去何从呢?本刊特别策划楼市年中大盘点，邀请多位业内人士一起“拨开云雾见月明”，解析2011福州楼市的来龙去脉。

短短6个月内，有史以来最严厉的宏观调控政策的“威力”迅速发酵，并引发各地市场不同程度的波动，福州又经历了怎样的变化?本刊记者结合房价走势、供求关系、土地成交等直观数据，逐一向读者呈现。

成交疲软出手谨慎

据福州搜房网数据监控中心统计显示，截止至2011年6月20日，福州商品住宅总成交8091套，总成交面积87.77万平方米，同比2010年上半年成交总面积105.29万平方米，今年上半年成交总量下降20％。

中原地产福州分公司二级市场总经理蔡俊认为，在“限购令”和信贷紧缩的双重压力下，短期炒房客逐渐销声匿迹，市场由刚性需求和长期投资者占主导，他们对置业多持观望和谨慎的态度，自然在一定程度上导致成交量缩水。

从每月成交量方面看，与月均1328套相比，今年上半年各月成交走势趋稳，但未出现往年的红五月，而且6月以来打折促销的楼盘明显增加。“定价过高的楼盘被观望，性价比高的则被热销，尤其是新盘通常有较大力度的优惠，因此，每次开盘都能吸引很多人到场，特别是前期积压的自住型需求开始释放，但实际成交比例不高，购房者主要还是关注开发商的定价。”蔡俊说。

有数据显示，2011年福州商品房各价格段成交占比较去年也发生了明显变化。首先，均价8000元／平方米以下的住宅占比大幅缩水，该价格段住宅在2010年还占到市场份额的40％，而今年却还不足两成。与之相反，均价在10000元／平方米以上的住宅成交量占比则大幅提高，从去年的两成提升至四成。由此可见，福州均价8000元／平方米以下的住宅几乎已经不存在。

在区域成交量方面，今年上半年仓山区以4906套位列五区之首，台江区和晋安区则位列第二与第三。蔡俊分析，2011年刚需购房者仍然占据楼市主流，仓山区的城南板块、晋安区的五四北板块，以及台江区的闽江北岸CBD因升值潜力大而倍受关注，加之今年以来，这些区域所推项目以中小户型居多，从而大大增加了成交份额。此外，地铁建设及大品牌开发商的进驻也为这些区域吸引了不少投资客和改善性置业者。

新盘上市有的放矢

据了解，2011年下半年福州预计有58个项目开盘，其中在售盘有28个，约占预计总开盘数的48％，待售盘有30个，约占预计总开盘数的52％。

现阶段，由于刚性需求上升为市场主力，仓山区、晋安区、八县等远郊项目成多数购房者的选择对象，这些区域的楼盘放量也明显增多。有业内人士表示，从房产交易中心的统计结果看，在各区分布上，仓山区下半年预计推盘量将继续引领五区之首，而晋安区的楼盘放量也或将成为下半年楼市主流。

蔡俊认为，上半年调控政策频出，不少购房者都选择了观望，开发商们也捂盘惜售，虽然不同楼盘都有一定的打折优惠，在房价方面却未产生实质性的下降，这使开发商们对下半年房地产市场充满信心，加大存量房上市，不断让项目曝光从而刺激需求，尽早抢占市场份额。

同时，也有业内人士预测，从2011年上半年和2010年上半年的楼市放量走势来看，今年下半年楼市放量或将同去年上半年持平，无论如何，下半年放量如何还要看购房者的购买力和市场的供需情况。

房价稳定小幅上升

从福州市房产交易中心统计数据了解，同2010年上半年相比，今年上半年福州楼市的住宅成交量下跌20％，而楼市放量却上涨了10％，在供需结构正发生微妙变化的同时，今年上半年福帅房价又发生了什么样的变化呢?

据福州搜房网数据监控中心统计，截止6月22日，福州楼盘均价整体涨幅为1.13％。2011年上半年福州在售的64个楼盘中，有19个涨价盘，约占在售楼盘的30％；降价盘有6个，约占在售楼盘的9％，其余39个楼盘持平，约占在售楼盘的61％。

此外，从价格走势来看，除马尾区、台江区外，各个区域房价均呈上扬态势，涨幅均在3％以上。涨幅最大的是鼓楼区，该区域1月份均价为19166.67元／平方米，6月份均价已高达20000元／平方米，涨幅为4.35％。“去年以来，鼓楼区土地放量变少，房源供应也相对减少，加上高端稀缺住宅聚集市中心，房价涨幅自然位列各区之首。”蔡俊分析，近半年，仓山区房价上涨速度迅猛，主要是该区域随着旧城改造和交通建设，发展潜力无穷，无论从楼盘的放量还是成交份额来看，仓山区都占着绝对的优势。

有业内人士表示，除了个别项目涨幅和跌幅比较大之外，福州多数盘的价格均处于稳定状态，未出现大规模的降价趋势。从目前的形势判断，调控力度松动的可能性不大，但也不会继续出台更严厉的政策，这意味着房价会在较长时间内保持不温不火的状态。另外，开发商们也不会轻易降价，毕竟经历过2008年的市场低谷，他们都明白一个道理“买涨不买跌”，宁可在新盘上保守定价，也坚决不能随意降价。

“从刚刚公布的6月CPI同比上涨6.4％，可以看出，现阶段的通货膨胀压力仍然很大，买房保值的理念在百姓心中根深蒂固，所以从长远看，房地产市场整体向好，短期波动完全政策，不会对市场产生过大影响。”蔡俊认为。小地块多地价仍涨

从去年以来，福州所出让的土地大都以商服用地为主，尤其是在2010年，土地市场总共拍出3201亩土地，涉及商服用地的达到2851.7亩，然而今年的福州土地市场却呈现出了另一番光景。

今年上半年，福州主要行政区共成功出让土地18幅，其中，住宅用地占7幅，商业服务用地3幅，商住用地8幅。在今年的几次土地出让中，2010年大面积商业用地的出让被住宅用地取而代之，尤其在5月份，出让的5幅地块全部为住宅用地，且配建了大体量的保障房项目。

据统计结果显示，今年上半年土地总成交额为1707730万元，成交面积935780平方米，商住用地成交金额占总成交金额61.1％，出让的数量较去年同期减少30.77％，成交总面积相差无几，但总成交额同比上涨了21.17％，溢价率达20.02％。

有业内人士表示，自去年以来，大量的商业用地出让，填补了过去近10年福州商业地产的发展空白，目前如果再推商业用地的话，未来2～3年内商业地产将面临激烈的竞争，不利于商业地产的良性发展。及时地出让住宅用地，控制供需关系，对福州土地市场的长期发展有利，因此，今年还将以住宅用地为主。

此外，相比去年同期，大面积地块有所减少也成为今年上半年土地市场的新亮点。纵观2011年迄今为止公示出让的19幅地块中，百亩以下的小地块共13幅，约占总数的68％。“尤其是周边配套较成熟的中心区域，引来不少大开发商垂青。”蔡俊表示，如今出手拿地的开发商基本都是品牌开发商，他们依靠充足资金和上市背景，以联合或直接收购方式扩张，福州最新拍出的一幅地块就再次落入本土某家房企大鳄的口袋。