地价能决定房价吗?

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争议再起，利益集团利用话语权表达声音?

《中国土地》：地价和房价谁决定谁之争，从原国家土地管理局时期就开始了。说了20多年。今年两会上，这个问题再次成为关注焦点。亚当-斯密在其《国富论》中早就讲过房价决定地价。从经济学的角度看，房价地价谁决定谁应当是很清楚的，可现实中还是争论不体，您认为是什么原因?

邹晓云：前一段时间，除了住房与城乡建设部还在说房价高是由于地价高之外，这个问题已经不再是问题。尤其是去年以来，土地大量流拍，即使土地卖不出去的时候，房价也没有降下来，所以，已经没有人再说这个问题了。现在这个问题又重新被提出，我个人认为是利益集团在操纵。我们看工商联那个报告，一些数据的选择明显是对自己有利的。工商联本身是一个利益集团，想利用话语权表达一种声音也不奇怪，近几年来，一些开发商常常在这方面有惊人之语，无非是想借机炒作而已。但这一轮比上一轮炒作的层次明显高了。以前都是一些学者、专家和网上讨论，现在上升到了两会，是一个值得关注的问题。

行业垄断条件下，地价对房价不起作用

《中国土地》：从价格决定论的角度，争论双方各说各的道理。您认为现阶段我国的房价地价是什么关系?

邹晓云：总体上看，出发点不同、观察的角度不一样，结论就不一样。我国现在处在改革开放过程中，这是一个很特殊的阶段。所以房价地价关系，至少要从市场和现实两方面去谈，它们是相互作用的。说房价决定地价，是市场经济条件下的原理。但同样的原理，社会平均成本增加之后，产品价值肯定是要增加的，价值的增加肯定要表现在价格上，一个东西价值高肯定会卖得高。工商联及主张地价决定房价的部门、专家大都是从这个角度看问题的。

但进一步讲，从产品市场的角度看，成本的价格是由产品的价格引致的，产品的价格升高了，对成本的需求就会增加。对房地产成本的需求增加之后，那么土地价格当然就会上升。

但是这些东西都是有条件的。以成本确定房价，是在社会平均利润率比较低的情况下才起作用，如果房地产开发利润率很高，成本对它的作用就不会太大。而现在，我们的房地产业利润率已经偏离了社会平均利润率很远了。从国际上来看，房地产资本利润率大约只有3％或5％左右，5％已经是很高的了，一般都在3％以下。而我们的房地产开发利润率则是30％～40％。在这种情况下，成本是不起作用的，而是市场力量在起作用。某种意义上，这是一种垄断力量。产品处于垄断地位时，卖产品是不会考虑成本的，一块钱成本的产品，我也可以卖到一百块，我们的房地产市场正是处于这种情况，虽然房地产企业是―家一家的，但是整个房地产行业是垄断的。

为什么说它是垄断的行业?因为我们消费房屋，实际上是消费土地，没有土地盖不了房屋。按照《土地管理法》规定，我们每个人都是可以买土地建房的，但是实际上我们现在只能从房地产开发商那里去买房屋。我们合作盖房、集资建房都做不成，为什么?因为我们竞争不过开发商，我国房地产开发的门槛设置的太高，只有房地产开发企业才能通过这个门槛。一般的购房者、房屋消费者或老百姓联合起来都不可能达到这个门槛的要求。为什么造成这种垄断?是因为政府在帮助这个行业，在整个操作过程当中，政府也想获得比较高的收益。

我说的高门槛不是把地价卖上来的高门槛，而是指房地产开发的资质、注册公司的资金，还要交各种的抵押金。合作盖房、集资盖房是无法达到这些要求的。不能通过另外的渠道获得土地和房屋的时候，大家只有一条路，只能向房地产开发商买房。所以实际上房地产开发行业就是一个垄断行业。这种情况下，开发商在定房价时，是不会考虑土地本身的成本的。

现阶段，房屋市场和土地市场的分割是比较明显的。土地市场基本是政府主导，房屋市场则由房地产开发商主导。这种情况下，房地产开发商说卖多少房就卖多少房，那么多房宁可空着也不卖，说定价多少就定价多少，他们自己说了算。

而政府对土地的定价，却是根据开发商的房屋建设需求确定。比如，2007年以来大量的土地流拍，很大的原因就是房地产开发商房屋卖不出去了，对土地的需求减少了。当然，我们不怀疑如果土地价格再往下降，肯定也有房地产开发商要。实际上在目前这个大的环境下，大部分开发商是不敢去要的，因为土地开发允许有两年的时间，如果闲置还要收回来。从表面上看，土地降价可以带动一定的需求，但在目前这种宏观经济、房屋销售形势下，实际上这种需求是不存在的，是虚假的。我们搞地价这么多年，从对地价动态的掌握来看，土地决定房价这块，在现实中很难说有多大作用。房地产行业作为一个垄断行业，开发商想要多少地就要多少地，否则零地价供应他也不要。

邹晓云：我个人认为，土地出让采取招拍挂方式，反而更说明市场决定地价。开发商说招拍挂推高地价，你可以不拿地，既然你拿，你肯定觉得有利可图，开发的房产能卖出去。如果是计划经济时期，国家强制供地给你，要也得要，不要也得要，这个时候你怨地价高，当然是可以的。但招拍挂是市场方式供地，你想拿就拿，没有^强迫你，何来助推?

如果市场上没房子可卖，你说招拍挂把房地产市场搞坏了，也情有可原，但事实上房屋大量空置。前一段时间有媒体报道，北京市空置房屋至少两、三年才能消化完，其他地方可能空置更多。在这种情况下，地价如果拍得高，开发商完全可以不用买地，先把手头的地消化完再说。既然你要买地，说明你开发商认为还有可观的利润空间。

土地出让为什么要采取招拍挂方式?一是土地公开交易透明的需要；二是因为土地是一种稀缺资源。北京每年能供应多少地?不可能满足所有盖房人、所有开发商、所有投资的需要。在这种情况下，采取招拍挂是一种很好的选择。如果按照计划分配或协议出让土地的话，大部分开发商不可能公平拿到土地。

当然，招拍挂也有需要改进的地方。有个获得诺贝尔奖的经济学家说过“次价者”得，不是最高价者得，很有道理。“次价者得”对非理性报价有一个制约作用，你报了最高价，这宗土地不一定是你的。相反，如果你想抬地价挤别人的话，没准这个地非得你要，大家都是交了保证金的，如果你不要话，你的损失也很大。有一个限制的作用，所以招拍挂应当把规则改一改，另外加一些其他的限制条件。

另外，不要搞大规模的土地出让。非常大的小区一次就出让了，不是特别好。找觉得，政府应该把小区规划成一片一片，甚至规划至每一栋楼，然后一栋一栋地拍卖，并规定同一个开发商不能够过多购买。这样有一个好处：出手的土地比较多，小的开发商、甚至集资起来的组织也可以去招标，就不容易形成垄断。我们现在采取了最高价者得，就是对开发商没有制约，容易形成畸形报价，不计后果。有时，表面上他们拿地价格很高，但是背地里政府把很多好处返还给他们，可并没有因此降房价。在一些二、三线城市，为了吸引开发商，该走的形式得走，然后该返还的返还，形成事实上拿地

价格非常低。实质上，即使是一元钱供地或零地价供地，开发商也不会良心发现而把房价降低。

我国的房地产市场需要“利益调整”

《中国土地》：您如何看待我国的房地产市场?政府应扮演怎样的角色?

邹晓云：我国的房地产市场是一个没有发育完全的市场，品种、结构、价格都不尽合理，需要政府适当干预。房地产资源是一个公共资源，不完全是一种商品，是满足公众需要的一种东西。在我国，房地产资源更是非常有限。作为公共资源，首先它不能够被少数人控制，形成垄断，政府的干预非常重要。政府在房屋产品销售的对象、产品的种类等方面，都应该有权去规定，甚至对房屋的价格都可以限制并进行严格的监管，这是符合公共利益的。尤其在供地方面，如果达不到要求就不给你供地。比如粮食，为什么国家对粮食要定价，因为粮食涉及到每一个公民的基本需求。这不叫计划经济，这叫土地管理的公共利益调整。

国土资源部和地方一些管理部门，土地管理更多的是在耕地保护、合理利用这些方面。其实对土地利益的调整也是相当重要的，它应该是政府管理的一个非常重要的职能。土地利用和耕地保护其实都可以通过市场去运作的，唯独对利益的调整需要政府出面：出现了垄断，市场无法进行调整，只有通过政府才能解决。

以公平为出发点使房价回归理性

《中国土地》：有人认为现在高房价既有市场的原因，也有开发商的原因，您认为现阶段如何使房价回归理性?

邹晓云：单纯说开发商操纵有点狭隘。主要还是市场体系没有建设好，这包括我们的管理体制、基本制度等。

首先要健全房地产开发资金的监管制度。现阶段，我们在房地产开发资金来源与使用方面没有一个限制。比如在股市上融到的资金，是做农业还是工业投资，去用于哪些方面，必须要得到监管，尤其不能拿来做房地产开发。在我国，这方面基本是无监管的，所以当房地产热的时候，很大一部分资金都从股市过来进入房地产开发。如希望集团、海信、海尔这些比较大一点的实业，募集来的资金本来是要进行实业投资的，由于实业业绩不太好，就转向房地产开发。这种情况在国外是要受严格限制的，因为这种资金到了房地产市场就会产生投机，最后把房地产价格涨起来。

其次，严格房地产开发预售制度。我们实行房地产预信制度，把购房人的钱先收上来供房地产开发商使用，降低了房地产开发商的融资成本和融资风险，也为他们大量持有土地，捂盘惜售，抬高价格创造了条件。本来预售是要保护购房者利益的，现在成为支持房地产开发的手段，形成高房价后，反过来损害购房者利益。在国外，预售金是要专户管理的，房地产开发商不能随便拿去使用。

如果说为了发展经济，我们的制度体系、市场规则最初都是从鼓励房地产开发商这个角度建立的。那么，现在情况完全不一样了，整个建设背景和市场环境都发生了变化，要是再强化对开发商利益的保护，实质上损害了大多数人的利益。所以整个体系和制度的设置都要进行相应调整。

再次，制度上提升房屋空置成本。现在开发商拿到土地以后，开发三、四年，甚至盖好房子后五、六年都不卖出去，为什么?因为这种房屋拿在开发商手上持有成本很低，而预期值又很高。同时，开发商在卖房子的时候，并没有因为土地使用70年变成65年而降低房价，在这期间，土地的成本如何去计算，如何督促开发商把房屋卖出去?我认为，要通过开征一种税让开发商开发的房屋空置时间缩短，使其不可能在那么高的利润的情况下，还拿着房屋不卖。在北欧的一些国家如芬兰，开发商开发出来的房子自己不住又不出售给别人住，就会有人举报，这时候就会征收相关的税，如果再有若干年不用的话，就会把房子推掉。这是因为有―个资源的问题，而且还干扰了市场。

我们过去很少从公平的角度去考虑这些问题，而目管理也脱节。我们的管理只管到供地，顶多到房子盖好进行验收就完了，之后的监管没跟上。建设部门只管理房屋的质量问题，卖得出去或卖不出去它不管。这种管理上的脱节，让房地产开发商有空子可钻。开发商是一个理性的市场主体，只要有钱赚，当然地要使利润最大化。

仅有廉租房调节市场是不够的

《中国土地》：有人认为真正使房价回归理性，主要还是需求问题。其中廉租房和经济适用房是个有效办法。随着廉租房和经济适用房的供应，商业需求萎缩，普通商品房房价必然下降。但问题是一方面限制开发商的土地利用空间，一方面限制市场的需求空间，两方面夹击，房地产业会不会彻底跨掉?

邹晓云：我相信，再过一年多时间，随着有关政策的实施和新建政策性房屋供应的增加，房价肯定要下降。而且那时候的价格和现在的价格相比，落差比较大。但我要说的是，政府不能仅仅依靠建廉租房来调控市场。要采取更硬的手段对房地产开发进行干预，要让普通商品房的价格往下降，增加他们的持有成本。现阶段不对他们采取任何措施，让一部分利益集团拿在手上获利，是非常不公平的，因为土地是公共资源。政府在解决住房问题的时候，就是要土地供应和市场控制双管齐下。

这会不会使房地产业垮掉?会不会影响整个经济大局?不会。现在房价降一半下来，都不会危及到经济，因为房地产行业已经和我们的主体经济脱节了，而且它的份额也是很有限的。现在和1992年的情况不―样，那个时候，大家风起云涌一起建设，各个环节都动了起来，宏观调节猛的一卡，所有配套的东西都受影响。而现在空置房那么多，开发商新增的项目都是非常有限的。

还有，1992年房地产投资基本上都是银行做的，现在房地产开发商的资金是多方面的支持，银行只是一大部分，绝对不是最主要的部分。因此，即使房价下降，也不会像一些人说的那样出现金融危机。