再次降息或将迎来房价再回升

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房地产调控的目标从2011年的“遏制房价过快上涨”转向2012年的“房价合理回归”，随着央行三年来首次降息房价从调控中苏醒，开始全面上涨，老百姓要等到靠收入购房基本上是画饼充饥。

总理提出的“合理回归”一犹在耳，他提出两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配，这种“技术层面”的“合理回归”会被其他因素左右，果然随着央行降息房价再次回升。许多经济学家解释这次降息是为了“利率改革”，但我认为，从房地产角度来判断“去库存化”和银行回收贷款的味道很浓。

靠工资买房不过是画饼充饥

“房价收入比”指的是一个地区的住房均价跟当地家庭年平均收入的比值，反映的是当地家庭的购房能力，比值越大说明当地家庭的购房能力越小，这样看来北京市民是最难靠收入能购房的人群。

国际上对合理的房价收入比有两种观点，一种认为合理的房价收入比应介乎3～6的区间，一种认为应介乎4～6的区间，单纯从技术上讲，即便中国的国情与西方不同，一般认为中国合理的房价收入比应介乎4～9的区间。

在北京任部长的靠工资买不起房不是笑话，部长尚且如此，何况普通民众陷入房奴不足为奇，现在能够获得个人财富的途径，我们归纳一下，一是靠银行杠杆撬动财富，如按揭贷款，分期付款；二是靠企业经营致富，毕竟绝对部分财富都是经商获得；三是靠国有企业和政府机关新修大院带来的福利住房；四就是去搞歪门邪道和购置住房，当然没有人乐意去冒风险；五是靠父辈遗产赠送和婚姻。但上述都不是靠工资收入获得住房资产，当然部长的也不例外，不然日本前首相菅直人和华盛顿的国会议员为何租房住！

老百姓的收入购不起房情况到底如何呢？我们来看中国上海易居房地产研究院的一份报告称，2011年深圳、杭州、北京、厦门、上海的房价收入比居全国前列，分别为15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。假如5～6年的工资总和买不起房，则认为房价被炒高，政府需要控制，这条国际基本线大家都非常清楚。

老百姓艰难的住房梦

以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入如果在12万元左右，按180万元计算，房价收入比达到了15以上，20年的总收入才能购房一套100平米的住房。

如果算上贷款利率，以购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年利息成本高达86.8万元，也就是说实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22～23，远高于国际公认的标准。

那么，我们又如何解释靠工资买不起房的纠结呢？政府明知老百姓靠工资买不起房，为何不加遏制地鼓励开发商建私人住房，忽视公共产品的保障性住房呢？

工资逐年下降却总谈房价收入比

中国没有建立自己的可靠住房保障体制，因此，每每谈到住房和收入必然参照西方标准，可笑的是这些标准中国远没有做到，做好。

在市场经济发达国家，居民收入在GDP中所占的比重为60%～70%，个别发达国家甚至达到70%以上。美国达到了74%左右，中国长期保持在45%～55%区间波动。

中华全国总工会集体合同部部长张建国曾接受中工网采访时表示，我国劳动报酬占GDP的比重，在1983年达到56.5%后持续下降，2005年为36.7%，连降22年。从2005年到现在政府财税每年暴涨20%以上，但国民收入继续呈下降，在房价暴涨时代谈“居民收入房价比”滑稽可笑。

央行下调银行存贷款利率刺激了“刚性入市”。按揭贷款100万，20年期，基准利率下调，每个月的月供可减少150元；而按揭贷款利率为85折时，其可减少月供122元。不过开发商经过2008年获取经验教训，看透了地方政府不甘放弃房地产的想法，因此开发商的共识是，谁销售慢就能够获得大利。降息的作用对楼市肯定会利好很多，此次降息又会有多少资金流入楼市还很难说，而利率下调之后中国住房市场泡沫又进一步吹大，那么，房价何时才能真正“合理回归”？