各国房价走势差异巨大

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为何美国房价的下跌幅度比欧洲的更大

赫伯特·胡佛(Herbert Hoover)的财政部长安德里·默龙(Andrew Mellon)曾向总统建议把“变卖房地产”作为“涤荡体制内腐败”计划的一部分。此后8年，美国基本遵循了他的建议。在泡沫时期，房价高企使得实际收益很高。但根据当今房价，买房基本上已没什么实际收益。这种局面与欧洲的形成了鲜明对比。欧洲目前的房价可能不是最高的，但不至于没有实际收益。造成这种差别的原因何在?

很多人想当然地认为拥有一处房产就能赚大钱，但根据历史经验，事实并非如此。在Neil Monnery的新书《安全如房产、房价的历史分析》中，他列出了一系列国家的历史房价数据(其中一些是几百年来的数据)。他发现一直以来房价总体上没什么变化，年增长率最高不过1％。所以房产如同黄金，与其说是一种必然能致富的手段，不如说是一种保值的资产。

而过去大约15年这段时期却是例外，那时一些国家的房价暴涨，但并非各国都如此。在德国与瑞士，房价趋平，甚至有所下降。在日本，房价下跌的幅度几乎大于20世纪70至90年代之间的上涨幅度。所以，现在实际上要对三种类型的房地产市场进行解释：第一种是美国与日本的，其房价在急剧上涨后又回落了；第二种，房价暴涨但仍有实际收益的市场；第三种，扣除物价因素后房价稳定的市场。

很难用一个原因来解释以上三种房地产市场中的房价变动现象。有人提出实际利率太低是欧洲房价高企的主要原因，不过美国的实际利率同样也大幅下跌。对于购房者，衡量实际利率的最佳尺度就是平均按揭利率与年薪增长率之差。在美国，这个值接近24年来的最低水平，但其房地产市场仍然像恰巴提(印度的一种面包)一样，毫无动静。实际上，若将那个时期分成三段，就会发现房价在利率高时的增长速度比利率低更快。1973年至1977年问，英国的实际利率非常低，但即便如此，当时的英国房价仍下跌了j分之一。

衡量股票价值的最佳方法是看未来现金流的折现价，同样，衡量房产价值的最佳方法是看未来房租的折现价。人们很容易会这样想：随着实际利率的下降，房产的现值一定会上升。但为什么当前的实际利率那么低?压低利率的其实是那些担忧经济前景的央行。若各央行的做法正确，那么将来的房租肯定会涨得更慢。据此，Christian Hott和Terhi Jokipii所写的一篇论文估计，目前英国、爱尔兰及西班牙的房价仍远高于其“基本”价值，美国的房价反而大致合理。

导致美国房价下跌的另一个原因可能是供应方面的问题。开发商们在佛罗里达州和加利福尼亚洲这种地方大肆建房，以致于出现了大批闲置的公寓。英国则相反，由于规划法很严格，故所建房屋太少，无法满足需求。但过度建房在爱尔兰和西班牙也是长期存在的问题，只是这两个国家房价的下跌幅度却不及大西洋彼岸的美国。

那需求方面呢?房产与其说是消费品，还不如说是一种金融资产：随着其价格上涨，需求似乎也在增长。此外，(由于离婚、寿命延长等原因)如今人们更喜欢购买较小的房子。不过高房价和更严格的租房标准可能会阻止这一趋势继续发展。现在的年轻人不得不与父母同住或与朋友合租。以上这些趋势十分普遍，很难用来解释各国房价差异。

所以，各国的房价差异可能源于体制问题。美国的银行贷款标准比较宽松，取消抵押房产赎回权的期限更短；贷款者更不情愿买房了。而在欧洲国家，业主们却能够安坐家中，期待着房价回升。欧洲市场的资产折现力当然远低于美国。爱尔兰的房产成交量比峰值时下跌了83％，西班牙则下跌了64％，但美国仅下跌了46％。其实欧洲的房价走势和美国一样，只是步调比美国慢罢了。

石油产量接近极限

高油价对经济的影响

正当发达国家的经济试图加快发展时，迎面却是一阵经久不息的顶头风。油价持续高企，每桶价格超过100美元，西方消费者负担甚重。有人将高油价归咎于奸诈的投机商(巴拉克·奥巴马在4月17日公布了计划，要加重对市场操纵罪的处罚)。不过还有一个更简单的解释：石油供应跟不上日益增加的需求。

石油峰值，即全球原油产量可能已经达到或接近极限，这个概念远未被世人普遍认同。近日一家知名资产管理公司谈到，由于美国的页岩气已被开发使用，如今世界简直是“能源过剩”。不过，石油仍然是汽车和卡车的主要燃料。而原油产量自2005年以来一直没什么变化(其替代品如生物燃料、液化天然气则相反)。

近几年，包括英国、埃及和印度尼西亚在内的许多国家已从石油净出口国变成进口国。而尽管发达国家已稍微收敛了一点，不再大肆挥霍能源，新兴市场对能源的需求仍继续急剧上升。

这令石油市场特别容易因短暂供应中断而受到影响，如利比亚战争(所引起的供应中断)。目前，一个由国际与欧洲事务研究院及石油峰值及天然气研究协会组织的会议在都柏林召开。《石油评论》的顾问编辑Chris Skrebowski在会议上发言，他认为到2015年石油市场的闲置产能可能就会耗尽。

石油峰值这个概念是已故的M，King Hubbert提出的，他曾在1956年预言美国48个州(除阿拉斯加和夏威夷外)的石油产量将在1970年左右达到峰值，后来预言应验了。在会议上，国际货币基金组织的一位经济学家Michael Kumhof展示了一份论文底稿(即将完成)中的一些调查结果。这些结果表明，将“Hubbert峰值”加入能源产量中将会大大提高一个油价预测模型的预测准确度。下个十年石油的年产量预计将会增加0.9％，据此，这个模型预测同期实际的石油价格将会增加近一倍。

这样的油价上涨预计不会为经济带来的很大的影响，可能只会使全球GDP每年下降0.2％。过去，油价变动对经济的长期影响都十分有限，因为石油进口国所有的损失都会被石油出口国的收益所抵消。高油价在20世纪80年代及2008年至2009年对经济的影响之所以如此之大，主要是因为石油生产国的消费边际倾向往往较低，全球需求因此有所下降。

无论如何，Kumhof担心若油价太高，经济受到的影响可能会越来越严重。最极端的假设是全球GDP可能会每年下降2％。