加拿大农地投资:加速上涨才刚刚开始?
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“加拿大萨斯喀彻温省（以下简称萨省）的农业用地在2011和2012两年里上涨了约40%，其中11年平均涨幅达到21.2%，12年年均涨幅为19.7%，上述回报并不包括出租或者耕种回报。但我个人认为好日子才刚刚开始，未来几年升值进程有望加速，应该还有翻倍的空间可期。”加拿大绿地农业公司总经理亮日前对记者表示。
加拿大地广人稀，农业用地占全国土地面积的 7.2%，其中耕地6.65多亿亩，耕地中约2/3种植大田作物，约1/4为休闲地，其余用作牧场。每个农业劳动力平均可耕作92公顷土地，仅次于澳大利亚，居世界第二位。每个农业劳动力平均年生产谷物两百吨，仅次于美国，居世界第二位。
加拿大农业高度发达，农业的机械化和商品化的程度都比较高，几乎农、渔、畜、林以及园艺业已全过程采用机械化生产。加拿大是世界上最大的粮食征税国和出口国之一，谷物产量居世界第五位，人均产量居首位，农牧并重，畜牧业占优势。
萨省是加拿大农地的价值洼地
萨省位于加拿大中心地带，与阿尔伯塔省和曼尼托巴省并称为加拿大“草原三省”，亦号称加拿大的“产粮之篮”，以牧场和麦田而闻名。萨省面积约65万平方公里，比中国黑龙江和吉林省的面积加起来还大一点，更是大过多数欧洲国家。萨省大约拥有4亿中国亩的农地，其中可耕地大约3亿亩，剩下的1亿亩是草地。小麦大约占世界出口量的10%。主要农作物包括小麦、油菜籽、大麦、燕麦、荞麦。其他农作物包括野米、玉米等。
亮不无期待地认为，农业在未来三十年是真正的黄金产业，萨省有可能成为“中国的食品工厂”之一。
萨省主要的农业机会可以分为生产和贸易两大类。农业生产方面，可以分为养殖业、种植业、食品加工三大类。
养殖业包括养牛、猪、羊、鸡、鹿等。养殖业相对于中国优势明显。这里土地广阔，饲料价格低廉，农业技术领先，食品安全不成问题。牛肉品质据称比新西兰还好，国内也有不少地方引进加拿大的种猪，据报道也有高达每斤100元的加拿大猪肉在国内出售。随着国内进口越来越多的肉制品，养殖业前景广阔，有品牌和渠道的生产商尤其看好。
种植业的品种既包括传统加拿大农作物比如小麦和油菜籽等，也包括大棚蔬菜、花卉、蓝莓，有保健作用的农作物甚至是中草药等。萨省的蔬菜价格相对较高。在萨斯卡通和里贾纳城市附近种植蔬菜前途看好。
食品加工是萨省的第一大制造业。目前中国人投资食品加工业比较少见，可能是由于食品加工业投资金额较大，投资周期较长，风险相对较大的原因，未来应该有突破。如果能找到一个良好的切入点就有可能财源滚滚。
第二类机会是贸易，贸易既可以分为出口和进口，也可以分为粮食和非粮食（或者农作物和非农作物），还可以分为中间商和终端等。
粮食收购和流通是非常有潜力的机会所在，未来粮食价格上涨的机会将大大高于下跌的机会。这也有利于减少中间环节，提高萨省农民的收入。目前从事粮食收购和流通主要是今年底四大粮商以及加拿大的小麦局。如果粮食价格持续上涨，有相当利润会落入中间商手里，而且不能完全排除部分中间商会趁机哄抬价格。
从事粮食收购和流通的一般门槛较高，包括资本、存储技术、运输网络、对未来价格的判断等，最好还能熟练运用期货市场的工具。但正因为门槛较高，从事粮食收购和流通有可能获得超额利润。
此外是肉制品，目前加拿大的肉制品在中国还是相当有竞争力的。由于国内肉制品进口实行许可证制度，所以要出口肉制品到国内需要提前获得许可证，当然还有仓储和销售等问题。由于国内肉制品相关的食品安全问题引起国人相当的顾虑，以及加拿大肉制品的成本优势，未来加拿大出口到中国的肉制品预计将越来越多。
最后是菜籽油，这是一个有趣的项目。油菜籽是萨省排在小麦后的第二大农作物。加拿大总理在访问中国的时候和中国签署了关于出口加拿大油菜籽的协议，而且中国已经一共有十家加拿大菜籽油工厂每年榨油超过500万吨。
加拿大菜籽油由于芥酸含量低、饼粕硫甙含量低而被誉为“最健康的植物油”。目前国内原装进口的加拿大菜籽油并不多。原装进口加拿大菜籽油作为礼品在国内营销，特别是针对春节和中秋节有相当的市场。但需要留意的是加拿大菜籽油存在转基因争议，市场上只有少部分菜籽油能够得到非转基因认证。
“权威调查显示，加拿大的农地在发达国家中价位偏低，而萨省的农地在加拿大又是价格最低的。虽然土地价格低廉，但政府也有一定的政策限制，比如萨省法律规定，购买萨省农地必须是加拿大公民和居民，非公民和居民最多只能拥有10英亩的农地。萨省农地属于永久产权，农地一般产权是地面产权（Surface Right），不包括矿产权（Mineral Right），即如果地下有矿产则至少90%部分属于国家。有少部分农地由于历史原因也包括矿产权。”亮表示。
农地投资最重要的是持有时间和投资回报
一旦投资者拥有农地，就可以实实在在过上一把当农场主的瘾。在加拿大，农场主可以分为严格意义上的农场主（下称农场主）和以投资为目的的农场主（下称农地投资）。农场主需要亲自负责农场的经营，而农地投资则不需要直接介入经营。成为一个成功的农场主需要最少若干年的农场经验。即使一个农场主在一个地方拥有若干年的农场经验，如果他搬到另一个地方，第一年他也未必做得成功，因为萨省每个地方的气候，土壤和最适合的农作物都有所不同。农地投资和农场主的区别有点像投资店面和经营商铺一样。投资店面并不需要很多经营商铺的知识和经验。
亮强调，农地投资考虑最主要的是持有时间和投资回报。购买考虑的包括以何种主体持有农地，税收，价格，升值空间，是否出租等等。如果采取出租模式购买后的管理一般比较简单，正常只需要收取租金，付地税和报税。如果有机会在农作物种植期间访问一下农地就更好。
“农地投资回报包括两部分：升值回报和管理回报。萨省农地的升值回报过去两年大概每年百分之二十回报。管理回报取决于管理模式。如果采取风险较低的纯出租模式，目前的回报大概每年百分之三到百分之五。”
在加拿大，目前大多数投资者依据的是政府的评估报告。政府的评估报告是在土壤专家的评估基础上做出的，是每年地税收取的依据，有比较高的公信力，具体参考其中几个指标就足够了。此外也有保险公司进行评级，也比较可靠。当然投资者也可以自己请土壤专家做评估，同时做土壤测试，但很少有买家这样做。
亮最为推荐的是黑土带和深棕色土壤，因为它们最肥沃，升值前景最佳。而白土则相对缺水和贫瘠，所以不推荐。
此外，农地的交易价格一般高于政府的评估价。在2013年评估价格出来之前很多投资者采取评估价格的倍数来衡量价格。土地价格越好，倍数越高。在政府调整了2013年评估价后，由于政府的调整幅度对不同的地差别有可能较大，评估价的倍数依然是一个不错的参考值，但投资者也可以用邻近相似的地的成交价做参考。
如果投资者从来没有买过农地，土地交易专家认为最好通过买方农地经纪进行交易。第一次购买农地需要考虑的问题比较多，包括以何种主体拥有农地、税务问题、公平价格、后续管理等等。如果投资者以前购买过农地而且现在是跟农民直接交易，可能就不需要农地经纪。如果投资者自己以前购买过农地但现在购买的是挂牌农地，最好还是通过买方农地经纪交易，因为买方经纪代表的是买方的最佳利益，会协助其准备文件和沟通。而且由于交易的佣金一般是由卖方支付，通过买方经纪交易一般不会增加费用。
一个亿加元可控盘
亮对记者表示，相对于城市住宅，农地价格弹性比较大。有的地方甚至一二十年都没有交易。所谓的公平价格其实是由供需双方的平衡决定的。而且有大量的农地是在熟人之间交易的。“如果你认识农民，长期住在萨省，手中有现金，是有机会买到便宜农地的。如果你不满足上述条件，除非你运气非常好，或者你跟经纪关系良好而且经纪碰巧能介绍便宜的农地，一般很难买到特别便宜的东西。”
目前真正挂牌上市交易的土地并不是很多，大约有500多个农场。亮估计一个亿加元（约合六亿元人民币）基本上就可以影响价格若干百分点了。
目前萨省的土地价格约为一英亩1000-1500加元左右。例如亮刚刚卖掉的一块位于Saltcoats区域的农地，共160英亩（约967中国亩），可耕种面积140英亩，黑土，土壤肥沃，基本平坦。土地评级H。要价169000加元，现地主承诺以每年7000加元回租两年。
在加拿大，投资者购买农地还可以通过贷款形式，充分享受杠杆投资的优越性。他们既可以在购买农地时把获得贷款作为合同执行的条件，也可以在购买农地后通过抵押贷款。提供贷款的机构除了银行以外，还有专门提供农业贷款的Farm Credit Canada。但目前的农地贷款有收紧的趋势。
在购买农地后的管理方面，目前主要有四种管理方式：纯出租、粮食分成、合作耕种和农场作业。纯出租只收取租金。粮食分成不负担生产成本，租金以部分粮食的形式收取。合作耕种负担部分或全部生产成本，农民负责耕种，按双方约定的比例对粮食或者利润进行分成。农场作业是雇用农民和农场经理进行耕种，当然也可以自己耕种。四种模式的预期收益随风险的增加而增加。
亮建议，目前农地投资的最小规模是一个quarter（160英亩=0.64平方公里=960中国亩）。小于一个quarter可能就不太好出租。当然如果投资者购买农地并不是用于种植，比如养鸡，准备细分（subdivision）后建住宅，或者改变性质变成商业用地等等，小于一个quarter也是可以的。如果投资者准备以农场作业的模式管理农地，买在一起最好，这样便于耕种，也能负担大型机械的成本。但如果投资者想以出租的形式，从风险管理的模式而言最好不要买在一起，这样能部分避免某一年这个区域受到水灾、旱灾、病虫害的影响，符合不把所有鸡蛋放在一个篮子的风险管理原则。
最近几年，萨省农地随着粮食价格的上涨变得越来越好出租。总体来说，肥沃的土地比较好出租，有很多地方的土地农民甚至是抢着租。一些当地公司协助购买的农地一般都把租约签订作为购买的条件。
“传统的农地交易旺季是冬天，因为冬天农民比较有空。对于没有经验而且风险容忍度较低的投资者，由于冬天土地被大雪覆盖无法考察，冬天购地可能不太合适。对于有经验的投资者，通过谷歌地球、土地评估报告和农民沟通等，可以有效地降低冬天购地的风险，冬天购买农地有可能是合适的。”
农地投资的若干风险
任何投资都有风险，农地投资也不例外。虽然农地投资从长期的角度有可能控制在比较小的范围，但农地投资的风险也不容忽视。
亮介绍称，农地投资的风险可分为下面三类：
市场风险：农地的价格是有一定程度的波动的。虽然今年农地价格都处于上升趋势，但不能完全排除中短期价格下降，或者某个区域由于天气或者灾害原因导致农地价格下降的可能性。
流动性风险：农地属于不动产，套现需要一定时间，快则一两个月慢则七八个月甚至更长时间。
运营风险：除了市场风险和流动性风险外，其他风险都可归于运营风险。如果你选择纯出租，风险相对较少，租金收不上来或者土地质量下降这种风险比较少见。如果你选择合作耕种，农作物收成有可能因病虫害等而下降。
那么应当如何控制农地投资风险？亮给予投资者一些建议：
其一：投资周期是五到十年以上。虽然有三个月实现30%回报的案例，但他建议投资者有长期持有农地的准备。
其二：视自己的情况控制杠杆。过度借贷购买农地有可能因利率上升或者流动性情况面临压力。
其三：根据情况斟酌出租或者合作耕种条款。比如合作耕种，投资者可能需要合同中断条款以防出现你无法完全信任为你耕地农民的情况。
最后：选择合作耕种时购买保险。这样能够有效控制你合作耕种的风险。
位于安大略省汉密尔顿（Hamilton）的加拿大中国农业与食品发展交流中心主任赵友明告诉记者，在加拿大投资农场必须有专业知识和熟悉当地法律政策。
他的一个西人朋友在“加拿大阳光之都”曼尼托巴省（Manitoba）买了一块地，“因为他不懂农业气象学，买的地太偏，气候太冷。他每年请人种植西瓜和香瓜，瓜还没熟秋天就已经来了，最后全由狗熊、松鼠负责收获。但他还得坚持下去，因为政府对荒地将罚款或没收。土壤也很重要，有一个投资者买下一大片草场准备全部用来种蔬菜，播种时才发现草场土层浅、杂石多，只能种草不适合种菜。”
“此外加拿大不缺水，但对农业用水有明确规定，无论投资者从地下取还是湖塘中抽，都必须符合要求。买地之前，先要了解生产用水量和政府的要求是否一致。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求。如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物和树林保护也有严格要求。”
另外法律方面细节要求也值得重视。很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛、养鸡必须首先报告政府，政府根据市场需求批准生产量。养猪、养肉牛是自由定量生产但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产，不准在路口零售。有的农场自产自销，收获颇丰。但农场转到新人手中，可能就不准在门口自销了，因为政府对这块地可能有长远打算。此外还有许多其他因素，如劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估等等，总之，买好一个农场其中有很深的学问。