重庆市公租房退出问题思考
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摘要：公租房的退出对公租房项目的良性循环发展十分关键。介绍了我国香港、新加坡、英国的公租房退出情况，并对重庆市公租房的退出的现状进行分析，最后对其退出的三种情况进行了思考。
关键词：公租房；退出机制；退出定价
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0030-03
0 引言
公租房由于具有“公有”性质，其产权国家或政府所有，属于公共物品，这就客观上存在申请人可以“搭便车”的机会主义行为。当租房人因自身收入提高、住房条件改善，而已不再属于公租房保障的范围，不自动提出申请退出住房，这就挤占其他符合条件的轮候申请人的资源，造成公租房资源紧张，利用效率降低。或者有些租户不遵守租赁合约的规定，对有配租的公租房进行改造、另作他用或虚假申报，这些行为扰乱了公租房正常的运营秩序，不但使得其他轮候待配租的租户出现拥挤效应，使本该享受到公租房保障的人们得不到相应的公租房社会福利，还给相关工作的开展带来不必要的麻烦，阻碍公租房保障配租工作顺利进行。
杨嘉理（2011）认为公租房的违规申请利润空间大，而且“严进宽出”的制度设计不利于保障效果的实现。陈险峰、刘友平（2012）运用博弈论和比较研究的方法，指出政府管理部门应采取的策略，并对公共租赁房不同退出机制的效果进行了分析，并认为应采取自愿退出、强制退出和激励退出相结合的方式创新我国公共租赁房的退出机制。陈俊华、吴莹（2012）认为公租房准入与退出机制的核心内容为：在准入原则上，应对申请家庭总资产、收入上限的进行限制和动态调整；在配租过程上，对申请家庭进行打分，确定量化标准；在退出机制上，采取奖惩并举的方法，以经济手段和法律手段打击滥用公共资源者。因此，公共租赁房的退出机制对公租房制度和实现社会资源优化配置重要影响，对公租房退出若干问题的探讨是十分必要的。
1 国内外公租房的退出
1.1 香港公租房的退出
我国香港的双轨制的住房供给体系分为私营住房和公营住房，它成功解决了社会不同收入阶层的群体的住房问题。公营住房简称公屋，主要包括居屋和租屋两类。居屋是直接出售给购房人，要求转售时，购房人按照重置成本价格扣除折旧后补交地价款和一定地区的低级差价进行购买，其出售价格一般比市场上的商品房约低30%-40%。购买人在住满10年后，可以根据市场价值补偿低价给政府，然后购买人便可以将这房屋在市场上进行自由流通，且房委会有优先购买权。租屋是要求出租给符合资格的公营住房申请人，住户以租客的身份进行居住，没有房屋的所有权，其所有权归属房委会。相关的政府部门对其退出情况进行多渠道监督审查。出售居屋要先提交申请，待收到房屋署补价申请认收通知书后，才能订立买卖协议；否则，将被判罚款50万港元或者监禁一年的处罚。值得说明的是，由于居屋价格与低价商品房价格相近，同时其审查管理成本太高，香港政府的公屋管理部门于2003年做出了停止出售居屋的决定。
1.2 新加坡公租房的退出
对于组屋的退出与流转，新加坡政府设定了非常严格的条件，而且买卖组屋必须提供翔实的资料。申请购买公房的家庭月收入要控制在一万新元以下，并且居民在购买住房时，必须按照政府规定的标准面积购买，才可享受优惠。HDB严格限制居民购买组屋的次数，其规定，“每个家庭只能有两次直接向建屋发展局购买组屋的机会，但是不能同时拥有两处组屋。”关于购买定价问题，新加坡政府为了减轻住房保障人的财政压力，仅考虑建筑的成本费用，这样的购买价格比同类的商品房低了50%-70%。新加坡政府对被购买组屋的出租和出售情况作了相应的规定：（1）在出租方面，组屋被购买后，五年内不得出租，五年后可以出租组屋的一半，但必须要求购买人与租住人合住。购买人若要出租整间组屋，那么在其未享受津贴的前提下需住满3年，而享受了津贴的则需住满五年后即可出租整间组屋。（2）在出售方面，购买人在购买五年内不得出售组屋，而住满五年后可以按照市场价格出售，同时按要求支付HDB转售价的10%-25%的金额，或者加付新购住房售价的10%的金额。在年限限制方面，与出租情况类似，要求未享受津贴的须住满三年，而享受津贴的要住满五年。新加坡政府对于退出方面的监管是非常严厉的，对存在的造假、欺骗等行为可处5000新元罚款或六个月的监禁处罚。
1.3 英国公租房的退出
英国的保障性住房在流转方面制定了“优先购买权”政策。其“优先购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房，优惠折扣起点为房价的30%，租住时间越长，优惠的折扣比例就越高。对于购买公寓式套房的租户，折扣率会更高，居住两年后即可优惠44%。一般而言，向租户出售公房按居住年限折扣后，每套的实际售价约为住户年收入的2.5倍。
2 重庆市公租房退出现有政策规定
重庆市《公租房管理细则》规定：“承租人在租赁5年期满后，可以选择申请购买居住的公共租赁房。公共租赁房出售价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布”。即现有的法规规定，公租房租住满五年后，可以选择购买公租房，把其转化为有限产权的住房，其出售的价格是以土地成本、建安成本、税费和投入资金等相加的综合成本价为基准。但所谓的有限产权的住房，就是租户所购买的公租房不得进行上市交易，不得转租、转借他人居住。购买人若要转让所买公共租赁房的，只能由政府进行回购。该细则还规定：购买人通过购买、获赠、继承等方式在主城区获得其他住房，且达到政府公布的主城区人均住房建筑面积标准的，或者因特殊愿意需要转让以及抵押处置时，由政府回购；回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。
此外，《重庆市公共租赁住房管理实施细则》规定，对于提供虚假信息骗取公租房进行租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，改变其住房结构或使用性质，空置房屋或者欠缴房租六个月以上的，承租人或者购买人所占有的公租房都将被强制收回，其行为将被记入个人信用档案，五年内不得申请公租房。
3 重庆市公租房退出情况的思考
公租房是政府为保障住房困难民众而开展的重要民生工程，较好地体现了政府公共职能，提升这部分群体的社会福利。从公租房现有的情况来看，其承载着新老租户的过渡性住房要求，而且也是政府的可贵的保有资产，所以必须建立合理、规范的公租房退出机制。对于其可能发生的退出情况进行分析，完善相关的政策性法律法规，确保重庆公租房体系的良性循环。
根据现有的公租房管理政策，其可能出现的公租房退出情况有三类：（1）租户不满足条件、违规或者自愿退出。（2）租户的租期满足规定的期限，自愿提出购买公租房。（3）公租房的承租率太低，运营资金缺口变大，无法继续运行。以下对公租房退出情况进行分析，以期为设计恰当退出机制奠定理论基础。
（1）租户不满足条件、违规等机会主义行为退出。
当公租房的租住者收入增加等原因带来居住条件改善，因此不再满足租赁公租房的条件，绝大部分会自动搬出，但可能仍有小部分人不愿自动退房。公租房管理部门必须对其进行监管、劝诫，甚至诉诸法律形式解决。
（2）租户的租期满足规定期限，自愿退出或提出购买公租房。
一些公租房的租户在其合同期满时，可能是由于其收入条件的改善或者其工作变动等原因，其选择自愿退出公共租赁房。这是比较值得提倡的，租户通过自身的努力改善了生活水平，不仅有利于居民整体生活水平的提高，还有利于使其他符合条件的申请人能够获得租赁机会，这也符合公共租赁房的宗旨。
重庆市公租房大部分都建造在公共交通路线较多或与轨道站附近，出行和购物都较为方便的区域，某些租户会感觉得居住公租房舒适、便捷。加之公租房楼盘中都建设有一定的基础设施，住户可以享受游乐空间、绿地、广场、幼儿园、商场等配套设施，其日常的生活消费比较方便，而且公租房成新度高、质量好，符合一些租户的住房要求，所以有些租户在期满时就自愿选择购置后长期租住。对于这种情况，那么就存在一个退出转让定价、政府回购价确定的问题。
当租户租期满五年后，租户可以提出购买公租房的申请，那么这就需要探讨一下转让定价的问题。但是在讨论这个问题，必须是在公共租赁房有限产权制度框架下进行讨论分析的。重庆市《公租房管理细则》规定：“承租人在租赁5年期满后，可以选择申请购买居住的公共租赁房。公共租赁房出售价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。”本课题组建议，在转让定价时，可以按照房地产估价的方法进行，先对公共租赁房进行评估，按照重置成本法，计算其综合造价，并考虑这些建造资金的同期银行存款利息费用。这样既考虑到相关物价水平的上涨影响，又使得考虑了资金的时间价值，有一定的合理性。
当租户提出购买意愿，但又无力一次性支付购房款时，建议政府可以考虑其在三年内付清房款，而在其未足额缴清房款之前，可以只就其未缴纳的房款面积按照同地段同品质的市场租房的租金进行缴纳，直到其足额缴清房款为止，并建议足额缴清房款时，其市场租金与公共租赁房租金标准的差额可以抵消一部分购房款。
现有的《管理细则》规定：“购房租户因特殊愿意需要转让以及抵押处置时所购公租房时，由政府回购；回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。”建议先对当前的公租房价格进行评估，再分情况进行讨论分析。土地资源的稀缺，以及人口住房需求的增长，其公租房评估价格与之前购买价相比较，会出现两种情况：一是所购公租房在政府回购时没有增值，价格不变；二是所购公租房在政府回购时，较购买时增值。对于第一种情况，若公租房不存在增值时，政府可以考虑回购价格为当时租户购买的公租房的价格及其所用资金的同期银行存款利息。对于第二种情况，如公租房有所增值，那么建议增值额在政府及租户之间进行分配，按照其资金份额比例进行分配。这里所说的资金份额，对于政府来说，可以按照建造同等面积同等质量的一般商品房的资金，即需要考虑土地出让成本、相关税费等因素；而对于租户来说，其资金份额可以按照当时购买公租房的房款来计算，那么可以通过以下公式进行计算：
其中：V0 V1——分别表示公租房增值时，租户、政府所应分配的增值份额；
P0——租户购买公租房的单位面积价格；
P1——公租房回购时所评估单位面积价格；
P2——同等质量、同地段的商品房的建造单位价格；
S——租户购买公租房的面积。
（3）公租房的承租率太低，运营资金缺口变大，无法继续运行。
在公租房建设资金来源中，百分之七十的比例是通过商业贷款、社会融资得到的。公租房建设的投入比较大，资金占用是周期比较长，政府相关部门又不能保证公租房出售率，如果公共租赁房的申请、承租率太低，使其经营入不敷出，那么这将成为政府财政的巨大负担。建议政府对公租房体系进行改革，使其在低收入群体内可以进行小范围的上市交易。即交易双方必须是经过政府相关部门进行核准资格的租户，交易一方从政府手中按照一定的价格购入公共租赁房后，可以按照被核准资格的双方愿意的价格进行交易，而政府不加以干预。在此种情况下，政府将公共租赁房进行出售，其价格可以按照重置成本法进行计算为：
R=P×S×λ
（3）
其中：R——公共租赁房出售价格；
P——同等质量、同地段的商品房的建造单位价格；
S——租户购买公租房的面积；
λ——所售公租房的成新度。
参考文献
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