北京房地产市场仍处于调整阶段

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受各种因素综合影响，近期北京市房地产市场仍将处于调整阶段。预计房地产开发投资将小幅回暖，价格继续下调的可能性较大，成交量有望逐步回升。政府应密切关注宏观政策对市场的影响，防止市场出现“V”型反弹。

■ 投资增幅有望小幅回暖

相关先行指标显示房地产投资将恢复增长。从土地供给看，考虑土地开发周期一般在1年以上，2007年土地购置面积和2008年累计完成土地开发面积同比增长均在40%以上，为2009年房地产投资的同比增长奠定了良好基础。从新开工面积看，2008年第4季度北京市新开工面积呈现恢复增长趋势。受其影响，2009年1季度房地产开发投资规模有望实现环比增长。

资金供给有保障。2008年4季度以来，开发投资资金快速增长，金融贷款、自有资金以及定金和预售款都呈现增长趋势（见图1），体现了国家放松开发贷款管制、降低个贷利率、鼓励企业发债、加快金融创新等宽松货币政策对房地产投资的正面影响。2009年，我国将继续执行较为宽松的货币政策，房地产信托基金管理办法有望正式出台，内外资房产税合并统一，北京市个人购房的“限外”政策也暂停实施，资金来源渠道进一步拓宽，投资恢复增长的基础良好。

政策性住房投资成为拉动投资增长的主力。2008年北京市保障性住房和限价房新开工面积分别为362.5万平方米和458.1万平方米，约占全年住房新开工面积的35%，将直接形成2009年的施工面积。2007年开始建设的限价房最早竣工时间也在2009年，这意味着2009年将是政策性住房集中建设的高峰年度。按照2008年经济适用住房和商品房施工面积与投资额之间的比例估算，近两年新开工政策性住房项目形成的投资额在2009年约为193.4亿元，约占2008年房地产投资额的十分之一。

总体看，2009年房地产开发投资有望恢复增长。值得注意的是，受消费者购买意愿仍不强、资金环境仍不宽松等因素影响，开发商的投资意愿并不高，制约着房地产开发投资实现大幅增长。2009年前两个月北京市共推出8个挂牌竞价地块，其中7个地块无人问津，更无一例住宅用地成交。

■ 降价和政策影响推动成交量回升

受降价和政策的共同影响，目前北京市一手房和二手房成交量均已初显回升迹象。2009年1月前23天日均成交期房住宅204套（不含经济适用房和限价房），比2008年12月上涨了19%，2月进一步升至209套。二手房成交量则“二级跳”，2008年11月受个人出售住房税收优惠等政策影响，较前一阶段略有提高。2009年1月1日开始，二手房交易营业税优惠力度加大，成交量进一步回升，1月前24天的日均成交323套，比去年12月增长了56%，2月日均成交346套，3月前19天日均成交进一步升至632套。

预计未来成交量将继续回升，首推因素是开发商和二手房持有者的主动降价销售。尽管2009年面临着诸多不确定因素，但房地产市场的需求潜力仍然很大。调查数据显示有9.3%的居民明确表示有买房计划，其中61.2%打算买商品房。目前降价销售的范围已呈现由郊区向市中心蔓延、由少数定价过高的项目向各类项目蔓延的趋势，年初开盘的一些项目也都选择低开。不论是一手房还是二手房，这几个月来价格与成交量均呈明显负相关关系（见图2）。这充分说明当前消费性需求是市场上的购买主力，降价能够带动市场的活跃。

另一大推动力来自政策的后续效果。春节前北京市施行的15条措施，将促进一批改善性需求和境外需求的释放。据我爱我家房地产经纪机构统计，与2008年春节长假期间相比，2009年意向购房客户的委托量增长58%，其中改善性购房的客户委托量增长136%，境外人士（含港澳台）的购房委托量增长118%。这其中蕴藏的潜在需求必将在春节后陆续转化为成交量。

综合判断，2009年成交量将逐步回升。受2008年房地产市场大幅降温影响，2009年年初新增供给较少，因此近期成交量的增长主要是消化以往积存的未售出房源。由于去年未售出房源数量大幅增长，短期内也不会出现供不应求的状况。

■ 价格继续下调的可能性较大

已出台政策的着力点是刺激住房消费，从目前的效果看不会对价格构成支撑。若没有房价上涨的重大利好政策出台，房价将继续按照市场规律进行调整，具体走势取决于开发商资金的可承受时限和居民对价格的心理预期。

需求方对继续降价的期望仍然比较高。新浪网2月初调查显示，86.3%的网民认为2009年北京房价会继续下跌，59.4%的网民认为五环内的房价有可能跌到每平方米8000元以下。

开发商的压力比较大。易居房地产研究院针对开发商的调查结果显示，北京市七成以上开发商认为2009年房价仍会下调。虽然国务院已明确提出“支持房地产开发企业合理融资需求”，但在宏观经济环境的影响下，房地产行业对资金状况既不敢轻易乐观，又对政策抱有期待。不少开发商因观望而推迟了开盘时间。今年1月全市新批预售面积77万平方米，仅为去年同期的57%，其中住宅32.5万平方米，仅为去年同期的30%。

综合判断，房价走势有较强的不确定性，短期内继续稳步降价的可能性最大。

■ 密切关注宏观政策对市场的影响

当前房地产市场已成为各方关注的焦点，专家及业内人士提出了各种活跃市场的政策建议，如购房落户、宅基地换房等。在这种舆论环境中，政府出台政策应该更加谨慎，更具全面性和预见性。

关注政策的叠加效应，防止市场出现“V型”反弹。房地产业存在生产周期长、供给弹性小等特点，政策效应时滞往往比一般产业政策更长。忽略这种特性，针对单一调控目标密集使用各种“组合拳”，容易产生效应叠加，造成市场周期调整步伐过快，“U”型发展转变成“V”型反弹。因此，针对房地产市场的调控政策应进行更具前瞻性、综合性的考虑，并且对效果观察一段时间后再考虑下一步的动作。政府应更加重视房地产市场周期性规律研究，加强市场的监测分析，及时调整政策方向。

加快政策落实，稳定市场预期。北京市积极落实国家宏观调控精神，出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策，但是由于一些政策的具体执行细节还没有落地，导致供需双方难以确定下一步该如何行动，只能选择继续观望，从而影响政策“促投资、扩内需”的效应体现。如已提出商品住房项目根据市场需求确定套型面积和比例，但至今还没有明确具体如何执行，导致部分开发商推迟项目上报，影响投资进度；另外目前北京市对“改善型住房消费”的界定中，既没有明确只要购买的第二套是普通住房就可以享受优惠，又没有提出“为改善居住条件”的具体衡量标准。因此有改善性需求的人对是否该立即购买犹豫不决，银行在具体操作中也可以此为由阻碍消费者享受优惠。