弄清楚你的住房按揭贷款

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由于法律制度比较健全，在美国贷款置业买房要考虑诸多因素，其操作程序远比国内规范且繁琐。IARFC的爱德温・摩洛先生为意欲在国外购房的人们提供了一些建议和思路

美国甚至全世界的房主在本轮国际金融危机前几年犯了太多的错误。这些错误中的大部分能被简化为一个基本的现象：人们借了太多的钱，甚至超过了他们的实际偿还能力。

贷款买房需慎之又慎

在房市最疯狂的几个月里(这一现象在一些地区和国家仍在持续)，许多市场中的房价以每年超过30％的速度急速上升。那时候，许多购房者发现自己被类似于“淘金热”的情绪所左右，购房者担心，如果再等几个月，到那时已经买不起房了。他们感到自己攒钱付首付款的能力追不上房价的快速攀升。

现在看来，每年两位数的价格上涨，过去、现在甚至相当长时间里仍然是无法持续的。

太多借款人得到了付息期为一年左右的的贷款。另外许多人接受浮动利率按揭贷款，靠这种方式，他们能够勉强支付月供以拥有自己的房子。然而，他们不仅忽视了其月供最终可能会快速上升的可能性，还忽视了可能的工作和职业变化带来的影响。如果出现配偶长期患病，失业或减薪等情况，只靠两人的薪水来负担房子存在很大风险。

很多人根本不了解他们的住房按揭贷款。例如，一些按揭会附有相关详细条款，如果迟付款或借款人遭受信用评级下降，利率将增加，这会对偿付按揭带来灾难性的影响。

在世界范围内，许多业主的错误还复合了最严重的决策失误。他们买房所需的全部或接近全部的膨胀价格都是借来的。在这些购买者得到的沉重贷款中，80％的房款来自初级按揭，另外的20％来自住房权益贷款。然后，房价下跌，导致这些业主的欠款超过了房价。贷款数额远大于贬值的房产价值，这种压力使他们透不过气来。

评估市场并谨慎决策

告诉人们不要超负荷的借钱，或避免任何他们不完全了解的按揭，这很容易。但终有一天，另一次房地产市场的繁荣到来时，却不能保证不犯同样的错误。

应该防止自己犯这种错误，意识到诸如房屋价格下跌这样的意外会发生。其实和其他财产一样，房价也总是上升或下降。即使不能准确地预测，但周期是确实存在的。懂得房价会降的房主不太可能100％贷款。

了解住房按揭贷款，这也是至关重要的。人们必须要知道月供能达到多高，然后来判断是否能负担得起。当每月的住房按揭贷款支付大大超过了类似房子的月租，这是房价不能持续走高的迹象。当租房价格能够便宜很多时，用租房代替买房也许更好，进而积极努力工作以积累更多的首付款。

经济和政策研究中心指出，一个经验法则是，一个现实的住房市场中，房子每年的租金大约是房价的1／14。如果一个房子价值14万美元，相同的房子一年的租金应该是1万美元，或每月833美元。这个比例可以改变一点，取决于当地税收和公共事业水平，但它确实是一个可靠的标杆。如果房价远远超出14倍的租金费用，那可要当心。

另外，一定要认真考量周边的配套设施对你打算购买的房子的影响。例如，周边学校，上下班交通，周围地区的生态以及政府对周边地区的发展规划。

最后，如果买房子是因为担心未来几个月房价的不断攀升会使你不能承受，那么，把它看作是你陷入疯狂投机的一个信号。当疯狂投机结束，价格往往会崩溃。这就是为什么当房价陕速上升时，做一个旁观者最好不过的原因了。当然，给别人交房租是很痛苦的，但却是审慎的理财原则。