北京商品房价格的逐步回归分析

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[摘要]为了分析影响北京商品房价格的主要因素，选取人口数量、收入、土地价格、竣工面积、成交面积、GDP、贷款利率7个变量，基于2000—2009年的数据，利用逐步回归模型，建立北京房价的拟合方程，得出7个变量中对北京市房价影响最显著的因素是土地价格和人口数量。在此基础上，引入宏观调控政策这一虚拟变量，对其进行研究，发现该变量对北京市房价影响不显著。最后针对北京房价的影响因素，提出要稳定房价，应做好城区规划，合理利用土地资源；积极发展卫星城，缓解主城区的人口压力等建议。

[关键词]商品房价格；逐步回归模型；宏观调控

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]

2095-3283（2013）11-0120-03

[作者简介]雁（1962-），女，汉族，黑龙江哈尔滨人，教授，博士，研究方向：投资经济理论和区域经济理论；沈贝贝（1989-），女，汉族，河南濮阳人，硕士，研究方向：投资经济理论和区域经济理论；胡业鹏（1990-），男，山东济南人，硕士，研究方向：投资经济理论和区域经济理论。

一、引言

房地产业是我国的支柱行业，房价的稳定关系到社会的稳定。近年来，我国房价不断上涨，引起学术界广泛关注。关于房价问题，不少学者做出了有益的探讨。Longbotom和Nellis利用1961—1980年英国的房地产市场数据，试图解释住宅价格的决定因素。他们将住宅的需求定义为人口数量、个人收入、住宅价格和贷款利率的函数，将供给定义为住宅存量和住宅价格的函数。根据供需均衡原理，得到住宅价格的简化公式，从而推导出住宅价格。实证检验结果表明，收入是影响住宅价格的首要因素，其次是按揭贷款利率。葛红玲通过实证分析和理论分析，认为政府的货币政策对北京房价影响甚微，这和中国人“人者有其居”的观念以及货币政策的滞后性有关。张馨认为北京房价上涨过快与以下因素有关：北京住房成为居民投资或商家投机的手段，中低收入阶层居民住房缺乏制度保障，持续的人口增长，旧城改造和拆迁力度加大。为稳定北京房价，张馨提出要扩大供应， 活跃二手房市场；及时有效地落实房地产调控政策和措施；制定和实施科学的城市规划；制定和执行正确的财政金融政策；通过多种途径满足居民的住房需求。

通过上述文献可以看出，虽然国内学者研究认为北京房价的影响因素与国家政策、地价、销售面积等有关，但对于到底哪个因素对北京房价影响最大研究得较少。基于此，本文利用逐步回归的方法，选取人口数量、土地价格等7个变量进行实证分析，从数据的角度说明影响北京房价最显著的因素。

二、北京商品房价格的逐步回归分析

（一）研究方法

影响房价的因素有很多，为了寻找对其影响最显著的变量，就需要建立多元回归方程，然而简单地建立多元回归方程经常会出现多重共线性，造成伪回归。为此本文选取逐步回归法进行分析，首先用被解释变量分别对每个解释变量进行回归，选取拟合程度最大的回归方程为基本回归方程，然后逐个增加其他解释变量并进行检验，如果显著，则保留该变量，如果不显著，则舍去。

（二）指标选取与数据来源

三、引入虚拟变量“国家宏观调控政策”

2000—2009年间，我国主要采取了三项主要政策来调控房地产市场。2005年先后《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。市场反应：房价继续上涨。2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%。市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应：短期内观望，二手房成交量下降，2010春节后市场恢复。

为了分析这些政策对北京房价的影响程度，引入宏观调控政策这一虚拟变量，并令2005年、2006年、2009年采取重要宏观政策的年份自变量为1，其余年份为0，建立方程。

北京房价引入虚拟变量后的回归方程为：

方程（13）和方程（12）相比，虽然拟合程度提高，但虚拟变量未通过t检验，说明宏观调控政策相对于北京的地价和人口来说对北京房价影响不显著。

四、结论

在人口数量、年均收入、土地价格、竣工面积、成交面积、GDP、贷款利率7个变量中，对北京房价影响最显著的是北京的地价以及北京的人口数量，北京的地价每上升1个百分点，北京的房价上升07450个百分点，北京的人口数量每增加1个百分点，北京的房价上升15449个百分点。另外，国家宏观调控政策相对于地价、人口这两个因素，对北京房价影响不显著。北京作为我国的经济、政治中心，要稳定房价，一方面要做好城区的合理规划，使土地资源的效用最大化；另一方面，积极发展卫星城，缓解主城区的人口压力。

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