论引入空置率分析房地产市场的实现过程

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇论引入空置率分析房地产市场的实现过程范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

空置率作为房地产市场分析指标体系中的一分子，在中国实践中却一直处于理论研讨阶段，可能有两方面的原因：一是统计局或住建部等政府部门尚未对空置率有明确的定义和成体系的数据统计，导致空置率在数量分析时“无米之炊”。二是空置率的应用较为复杂，在不同的定义下，既可反映市场整体的供求关系，也可表征市场泡沫和投机程度，在使用时有较多的限制条件。以下笔者将从空置率的定义分类、统计方法、实践应用三方面发表一些拙见。

一、空置率的定义分类

空置率在分类上可按物业类型分为住宅、写字楼、酒店、商场等多个领域，本文仅对住宅空置率进行论述。住宅空置率大体上可分为增量市场和存量市场两个维度，作以下定义尝试：

1.增量市场空置率：是指在一定时期内，未销售形成空置的商品房面积占总供应面积的比例。如下公式：

VRat=Va/Ta×100% VRat=1-SRat

VRat是增量市场空置率，反映交易市场供求关系；

t表示“一定时期”，建议确定为两年，超过两年尚未达成交易的可认为是“存量市场空置率”的范畴；

Va是在周期t内未销售形成空置的商品房面积；

Ta是在周期t内取得预售证进入市场供应链的商品房面积；

SRat是在周期t内去化率。

2.存量市场空置率：是指在一定时期内，未被使用的商品房面积占可使用商品房面积的比例。如下公式：

VRbt=Vb/Tb×100%

VRbt是存量市场空置率，反映租赁市场供求关系；

t表示“一定时期”，建议确定为一年，如时间过短无法剔除因差旅、探亲、季节性度假使用等合理用房。

Va是在周期t内未被使用的商品房面积，包含超过两年未销售的商品房面积，并扣除列入拆迁计划的待拆除房屋面积；

Ta是在周期t内可使用的商品房面积。

二、空置率的统计方法

由于现行房地产市场销售监管制度，增量市场空置率的统计较为方便。存量市场空置率的统计较难实现，坊间也提出了很多方法，比如按电费、水费缴纳情况，按城市抽样楼盘黑灯率等，这些方法不无道理，但也容易造成以偏概全的风险。基于上文的定义，存量市场空置率的计算取决于对存量市场中未使用和可使用商品房面积的一次全国普查，这有待于国家不动产登记进程的加快推进和统计部门的组织统筹。

一些初具规模、连锁布点的中介机构可能掌握了更为可靠的空置率数据。一般中介机构所布点的社区都是租赁、交易较为活跃的城市片区，对区域房地产市场具有较强的代表性，且中介机构对社区内长时未使用的商品房情况相当熟悉，很容易计算出每个社区不同周期内的空置率情况。将多个中介机构所测算的空置率进行加权平均，也是一种较为可行的估算方法。

三、空置率的实践应用

空置率在实践应用中有一定局限性，应结合不同的市场周期加以解读。增量市场空置率主要是用于判断市场供求关系，但相对而言“去化率”的使用更为直观，应用也更为广泛。因此，在此重点讨论下存量市场空置率的分析逻辑。

1.空置的形成

以中国为例，存量市场中出现商品房闲置大致有两种情况：一是供过于求，人均居住面积过大，房地产市场低迷，部分商品房由于无人居住而闲置，一般表现为租赁价格下跌，在人口持续流出的三四线城市出现的概率较大；二是供不应求，人均居住面积较小，房地产市场活跃，当赚取差价的投机比赚取租金的投资更具吸引力时，会出现人为囤积商品房，导致空置率的提高，在人口持续流入的一二线城市或度假型城市出现的概率较大。

2.空置率与房价地价的关系

空置的形成可能出现在供不应求的房价上涨期，也可能出现在供过于求的房价下跌期，因此空置率的变化与房价地价的走势可能出现正相关，也可能出现负相关。在城市化水平较高、人口增长缓慢甚至出现负增长、市场处于饱和阶段的发达国家，出现负相关的可能性较大，如美国和日本均出现明显的负相关，这是成熟市场的典型特征。

在城镇化快速推进、人口红利不断积聚、市场处于成长期的新兴国家和中等发达国家，出现正相关的可能性较大。中国的房地产市场正处于成长期到成熟期的过渡，空置率与房价走势的相关性也会出现一定的复杂性，如不区分发展阶段、界定清楚空置率，简单地将中国“空置率”与所谓国际合理区间进行对比没有任何意义。（见图1，图2）

3.空置率的指导意义

增量市场空置率表征的是交易层面的供求关系，决定交易市场价格，表征市场整体的供求关系；存量市场空置率表征的是使用层面的供求关系，影响租赁市场价格，表征市场泡沫和投机程度。与黄金、农产品等投资标的相似，存量市场空置率的产生与房地产“投机”和“使用”双重属性有关，其实质就是投机部分的占比，但投机的作用是在房价上涨时“火上浇油”，在房价下跌时“落井下石”（详见《房价形成的基本逻辑》，张煌，《中国房地产》2012年第5期），在不同涨跌周期与房价形成正相关或负相关。因此，不能简单将空置率涨跌作为判断楼市趋势的依据，“空置率”这一指标在应用时要结合人口流向、城市化水平、房价走势、租售比等因素，分清房地产市场发展阶段，否则容易得出错误的判断。