哈继铭:未来5年,中国房价一定上涨

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在刚刚过去的全国两会上,如何抑制中国房价过高、过快上涨和如何启动中国个人消费市场,成为代表委员议论最多的话题。在经济学界,这两个问题也成为经济学家争论最多的话题。

日前,中国国际金融公司首席经济学家哈继铭在接受本刊记者采访时语出惊人,他指出:中国房价未来5年一定上涨,挡也挡不住;中国消费市场不存在“难启”的问题,相反中国从今年开始将迎来新一轮消费高潮。

中国房价5年内不会跌

中国房价高不高?哈继铭给出斩钉截铁的回答:高!“上海居民购房月供收入比达到106%,这不是说明中国房价高,还说明什么?!”

那么,中国房价会不会跌?哈继铭做出大胆判断:保守估计,5年内中国房价不会跌,5年以后就不好说了,相信10年或者15年以后会跌。

哈继铭做出这一判断的依据是,人口结构推动未来5年中国房价上涨。“1950年代至1960年代‘婴儿潮’一代的子女,陆续进入20岁至30岁。从2005年开始,中国20岁至30岁人群猛升。这批20岁至30岁人群,正处于成家立业阶段,存在巨大的住房消费需求。根据联合国对中国人口结构的预测,这一趋势将持续到2015年。在2015年之前,持续增长的20岁至30岁人群的住房消费需求,必将刺激房价上涨。直至2015年人口老龄化后,房价上涨的趋势才会转变。”

“中国国际金融公司曾经做过一个分析,显示中国一二线城市居民购房月供收入比达到60%,像上海这样的城市,居民购房月供收入比到达100%以上。月供收入比怎么会达到如此高的水平?这说明,现在购房的20岁至30岁的人群,即使自己买不起房子,他们的父母、岳父母,有的甚至是祖父母辈也会帮助他们供房。可想而知,这股购房力量是多么强大。”

在哈继铭看来,这股让眼前房价大幅上涨的力量,也将是造成未来房价大幅下跌的力量。“5年后,‘婴儿潮’以及他们的孩子,这两个群体数量会明显减少,社会上就没有人买房子了。很多人可能都从父母那里继承了房子,并不需要买了,而他们的父母到那个时候想把房子卖掉变现给自己养老都很困难。因为很多人同时都要卖房子,都要出租房子,可人人都有房子,你卖给谁、租给谁呢?这个时候房价可能就开始下跌了。”

对于房价近期有没有可能回归到2008年底、2009年初时的水平,哈继铭用一个反事实的模拟计算做出回应。“假设中国房地产价格回到2008年底、2009年初的状态,届时房地产的投资将大幅萎缩,并且影响到上游产业,包括钢铁、铝材、水泥等,这些产业都会出现下滑。而这些产业也有自己的上游产业链,比如电力,电力下滑了,煤炭生产接着也会下滑。除此之外,房地产还有自己的下游产业,包括家电、家具、汽车等,都会受到牵连。把这些因素综合起来考虑,一旦出现前面的那种情况,今年的GDP增长就只有6%左右。所以,近期房价绝对没有可能回归2008年底、2009年初的水平。”

今年以来,政府为了抑制房价上涨过快过高,陆续出台了“国十一条”等房地产政策,这些政策是否能把房价降下来?哈继铭认为,政府现在出台的众多政策,会在一定程度上抑制地王的频繁出现,这将有利于抑制房价过快上涨。但防止房地产泡沫的主要政策,还是应该以扩大供给为主,尤其是中低端房屋的供给,政府的政策应该朝这个方向推进。

中国房奴是困境中的囚徒

有人认为,现在很多中国人热衷买房,不是出于真实需求,而是为了炒作赚钱。哈继铭不完全同意这种观点,他指出,中国人热衷买房是出于真实需求。真实需求有多种表现形式,自住只是一种。“很多家庭买房出于三种目的,第一套是自住的,第二套是为了孩子将来读书或者结婚投资,第三套是为夫妻二人养老投资。”

“中国老百姓热衷买房子,这不能怪老百姓。”哈继铭说,在西方国家,房地产占个人财富分配的1/3,而在中国,房地产占个人财富分配的57%。为什么比例这么高?因为西方国家的社会保障完善,一般政府提供的和必须购买的社会保障占个人财产的20%-30%,而这个比例在中国不到2%。那么,不足的部分谁来解决呢?要靠老百姓自己想办法。所以就造成了个人买房,买了一套又一套。

如此分析,中国老百姓个人购房绝对是理,但是为何要说中国老百姓的“购房热”是不理呢?

“个人行为理性不代表整体行为理性,中国房奴就像困境当中的囚徒一样。”哈继铭说,“囚徒理论是说,两个警察抓了两个囚徒,把他们分别关在不同的房间里。如果两个人都交代,说明两人态度不错,可以少判两年。如果两人都不交代,只好无罪释放。但是如果只有一人交代,另一个人不交代,不交代的人就是抗拒从严。如果前提是说,只要交代不仅放出去,而且还有奖励,你说两人会怎么样?肯定都会交代的。所以说,两个囚徒设想了不同的情况,最后两人都交代了。这个问题告诉我们,个体的理放到整体中完全有可能成为一种不理。中国的房奴就是困境当中的囚徒――个人出于真实需求购房是理,但是当全社会的人都因个人需求而购房,就会出现整体不理。”

谁说中国人不消费

现在市场上有种论调认为,“中国消费难启”。中国居民消费占GDP的比重持续下降,目前仅有35%,远低于国际50%至70%的一般水平。哈继铭驳斥了这种观点。他认为,中国消费增长的绝对速度并不慢,过去30年保持了多年双位数的名义增长。

“近年来中国居民消费增长速度迅猛,远超过其它世界前十位消费大国的同期表现。”哈继铭列举了一组数据,表明中国消费增长快于其他国家快速工业化阶段的消费增速,比如日本在1970年代的消费增速为9.2%,韩国在1980年代的消费增速为8.0%。“2008年中国位居世界前五大的消费国,根据近10年以来各国消费增长的状况和中国的消费量及增速(1999-2008年中国居民消费年均增长12.1%),估计中国可能在两年内超过英国和德国,成为世界第三大居民消费国;在五年内取代日本第二大居民消费国的地位,仅次于头号消费大国的美国。”

哈继铭表示,目前中国内需方面还出现了三个新动向:

第一,去年底,中国收入分配出现拐点,城镇居民收入实际增长速度赶超GDP实际增速,并带动同期居民人均消费支出实际增长也大大超过GDP增长率。“居民收入中经营性收入比重上升,且增长较快,消费的弹性更高。随着城镇居民中从事经营活动的人数增加,以及经营状况的持续趋好,经营性收入将稳步提高,这有利于拉动消费环节。”哈继铭说。

第二,中国的财富正由最能储蓄的一代,向最能消费的一代转移。”哈继铭说,“上世纪50年代至60年代‘婴儿潮’一代,将大部分财富都转变成了储蓄,现在这些储蓄将转移到他们子女手中。而这部分20岁至30岁人群受过良好教育、极具消费观念,他们将推动中国消费持续增长。”

第三,农村消费不断追赶城市消费。哈继铭表示,目前农村人均年收入达到6000元,步入10年前城市众多耐用品消费开始爆发性增长的收入水平阶段。参考城市家庭的消费轨迹,未来数年农村的家用电脑、空调、照相机、电冰箱、手机、汽车等消费需求有极大空间,而且提升速度可能比城市更快,因为现在农村的基础设施(比如因特网、公路)大多好于10年前的城市。并且,金融危机后农民工大批返乡,他们从过去离乡背井时的集体生活转变为衣锦还乡后的独立生活,对于耐用消费品的需求在压抑多年后开始爆发,大大刺激了短期消费。受益于近几年制造业企业从沿海迁移到内地的趋势,半数返乡农民工在家乡重新就业,将在一段时期内持续当地消费增长。此外,政府近期开始逐步建立农村社保体系、提高农产品价格、加大农村基础设施投入,这些举措都提升了农村消费能力。

“谁说中国人不消费?中国消费的崛起,必将对中国经济增长的可持续性提供有力支撑。”哈继铭表示。