高房价的应对思路
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摘要:当前人们普遍认为房价偏高,针对这个问题,笔者汇集了大家认为房价高的几种原因,并结合政策面的措施,对抑制高房价提出相关见解。
在西安,普通职工人均月收入1000余元,一个家庭也就是3000元,买一套70平米的房子,不吃不喝也需要十几年。衡量住房价格是否合理的指标是“房价收入比”,国际公认的合理的住房价格的“房价收入比”为3-6倍,而中国的“房价收入比”则高达12倍。如此之高的“房价收入比”,让人感到很是无奈。可以说,商品房不是普通人买得起的,但是,人的基本生存条件是衣食住行,没有居住条件是万万不能的。国土资源部最新的一份报告称,2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米,涨幅达25.1%,为2001年以来最高水平。
要解决我们现在面临的高房价问题,先要分析高房价产生的原因:
首先,住房需求增加。我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中,必然要求大量的住房供应,另外中国人对居住习惯造成的刚性需求大于西方国家的习惯。中国社会科学院住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》指出中国城市化步伐的不断加速必然不断创造住房需求,未来城市发展趋向高级化将需要更高质量的住房条件。城市化地域结构的集约化发展使得现有城市基础上的住房开发变的更加重要。城市大型化、城市集群化、城市网络化的城市化体系演化将进一步刺激大都市房地产的需求,促使交通沿线房产的价值不断提升。
其次,国家财税政策,特别是土地政策和中央地方事权和财权划分的原因。众所周知,房地产由地产与房产两部分构成。中国的土地都是国有的,地产收入成为地方政府主要财政来源,而建房所得由建筑商与政府(通过税收)分配。在实行土地竞价出售的情况下,竞标价格越高,地方政府收入就越高。在当前的税收结构下,地方政府的收入严重依赖土地收入,这种收入结构不改变,地方政府及相关官员看重GDP及政府收益,很难要求地方政府坚定抑制地价上涨。
再次,廉租房与实际居住需求存在差距。经济适用房供给不足是房地产结构不合理的主要表现,也是造成我国住房价格居高不下的重要原因。经济适用房比重偏低不仅弱化了对商品房价格的抑制作用,而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。此外,货币政策及其他相关原因。部分商业银行认为个人住房按揭是低风险、高利润贷款而大量放贷,由于银行之间协调不够,投机性购房者有机可乘:开发商为追求开发利润最大化,囤积土地、囤积房源,人为造成市场紧张,诱发房价短期内的非正常上涨;而持续上涨的房地产价格,使得消费者对房价上涨的预期增强,一些持币待购者因担心房价继续上涨而被迫提前入市。各种主体相互影响,各种因素相互作用,共同拉动了房价的持续上涨。
房地产价格的快速上涨,已经成为我国经济运行中的突出问题,也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。如何采取有效手段解决当前面临的问题?
首先,通过市场调节需求,让市场自身去解决。市场是一种有效的运行机制,能自动调节市场供需平衡。当住房供给大于住房需求的时候,按照供求曲线,房价趋于下降。政府应组织公共生产和提供公共物品,加大、加快小户型住房及廉租房建设力度,增加住房供给,提高土地供应和使用效率。保障性住房建设满足“配套完善”、“混合居住”两个基本要求。新建廉租住房应当采取配套建设与集中建设相结合的方法,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房项目要合理布局,尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设,提高出租率。这样当迫切需要住房的人都有房子居住的时候,有几套房子的想投机及出租的人就没有了市场,屯房就失去了意义,通过增大供给,有效抑制房产投机。
其次,依靠政府立法和行政财政手段抑制房价。现实中市场并不是以完全假设的自由竞争为前提条件的,市场机制存在着诸如垄断、信息不对称和不充分、外部效应和公共物品、收入分配不公及经济波动等固有的缺陷。解决市场失灵,就必须通过政府手段,政府干预中一个有力的手段是财政手段。财政手段主要是从信贷方面严格控制,运用国家财政政策,收紧信贷。国家出台的国六条、国十条及用信贷工具重拳打压房价,就是这方面的有力手段。土地资源稀缺、央企抬高房价等,都只是看似客观的表面文章,地王频出实际上是信贷资金间接入市的充分表现。房地产领域的不良贷款引发了全球金融危机,金融危机间接导致了2008年下半年到2009年初我国房价有较大幅度的下降,很多楼盘降幅在30%以上。当我国4万亿投资解决世界金融危机时,信贷政策宽松又迅速导致我国房价大幅度反弹,并在短时间内不断创下新高。所以,收紧信贷是调控房价的关键。4月14日,国务院发出通知,要求二套房贷首付比例不低于50%,利率1.1倍;三套以上房可停贷。新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。目前,银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。
再次,税收政策。实行税制改革,应尽快改革中央与地方的财政税收关系体制;开征物业税或住房保有税;加大税收征收力度,特别针对房地产制订新的税收政策,并为税收政策实施提供平台。总的目标是:新建住房销售得越快,投资方收益越多,反之,捂盘惜售越长,收益越小。这样就迫使投资方尽快销售,不捂盘。
最后,建立切实可行的配套体系,尽快落实中央政策,兼顾各方利益,解决好现阶段存在的高房价问题。
参考文献:
陈共.财政学[M].中国人民大学出版社,2007.
(作者单位:陕西高速交通工贸有限公司)