寻找地产投资洼地

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2013年影响房地产行业的政策主要在两个方面，一是城镇化建设的推进，二是有关房产税试点加大。

就在鸟叔神曲爆红的时候，一则关于姚明同志房产的新闻浮出水面。2006年，位于北京银泰中心的柏悦居开盘，均价每平方米52750元，创下当时北京高档物业销售价格的新高。姚明是第一批购房者，如今，该楼房每平方米价格已经升到10万元。另外，姚明在上海、美国都有房产。

除了姚明，媒体也爆出林丹2007年在北京购买了一套四室两厅的房子，每平方米的价格在2万元左右，现在总价据传达到800万元。体育明星地产投资有方，娱乐明星对房产也是青睐有加，范冰冰、刘嘉玲，都是圈内“走到哪，买到哪”的地产投资客，2013年，房地产还值不值得投资？价值洼地又在哪里？值得探讨。

六成富豪投资房地产

2013年是胡润研究院连续第9次中国千万富豪品牌倾向报告。胡润研究院对551位个人资产在一千万元以上的中国富豪进行了调研。数据显示，尽管政府对房地产进行了宏观调控，富豪对房地产的选择仍保持稳定，依然居所有投资类别之首，选择投资房地产的从2012年的60.2%增加到63.9%，连续四年超过60%，成为投资主导。

梁绍鸿生于香港一个相对富裕的家庭，是未上市企业香港大鸿辉兴业有限公司主席，公司从事投资和房地产开发业务，今年，他又实现了一个新的成就—成为自己家族中首位被《福布斯》“发现”的亿万富豪。在当前香港房地产价格不断上涨的背景下，梁绍鸿投资房地产的方法帮助其积累大量财富，《福布斯》估计其净资产达到约20亿美元。他说：“我们是过去15年通胀的主要受益人之一。”

他表示，在投资房地产方面“时机是最重要的”。如果在市场顶部买入，即使处于黄金地段的好楼盘也可能不会升值；如果在市场周期的谷底附近买入，即使相对缺乏吸引力的楼盘也可能在牛市中升值。

像梁绍鸿这样受益于房产投资的富豪不在少数，日前，《福布斯》杂志了《2013香港50富豪榜》，去年香港房价的上涨也使得多数上榜富豪的财富有了明显的增加。

房地产成为了香港富豪去年财富增长的一个重要因素，去年港股地产板块涨幅高达38%，随着房地产成为香港最热门的投资，上榜50位富豪中近三分之二的人是依靠房地产投资或开发积累起大量财富。

国际市场增长可期

“今年经济缓慢复苏，各方面风险相对减少，我们的投资组合整体回到了对各行业的平配。但出于已有资产配置和外部环境的考虑，未来仍将增加对制造业及稳定资产投资，包括基础设施和具有良好回报的房地产行业。”中司董事长楼继伟日前在香港表示。作为全球最大财富基金之一，中司管理着高达1500亿美元的海外资产。

楼继伟说，过去中投对制造业的投资不多，而在金融和大宗商品方面投资较多，若已积累的组合中某些方面过多，将造成配置波动，因此，未来将加大制造业投资力度，同时，也将增加过去投资不多的稳定资产类，如基础设施和具有良好回报的房地产。

在刚刚过去的2012年，楼继伟透露，中投大部分还是进行了公开市场投资，多为股票和债券，分地区来看，2012年低配了欧洲，超配了美国和发展中国家。

“2012年第四季度，美国的房地产投资额环比大涨51%。墨西哥、加拿大、法国、德国和北欧国家也都在年末强势收官。”知名物业顾问仲量联行对全球60个国家的资本市场研究显示，美国“财政悬崖”引发的增税忧虑和受抑制的需求释放推高了2012年第4季度房地产交易额，2012年房地产交易额累计达4360亿美元。

仲量联行全球资本市场研究总监认为，尽管过往三年全球资产价值有所升高，但目前交易水平仍低于市场高峰期。市场仍拥有巨大的上升潜力，特别是在金融危机以来受到抑制的二级市场，更具吸引力的收益率也开始吸引投资者入市。

仲量联行预计，2013年将是一个全球房地产投资的增长年，投资总额将达到4500亿-5000亿美元。北美地区将继续保持增长势头，亚太地区有望改善，欧洲、中东和非洲地区或将实现与2012年同等的表现。

国内市场良性循环开始

“2013年是良性循环的开始！”国际投行高华证券研究员王逸认为，2013年国内房价、销量回升、房地产投资复苏的良性循环已经开始，这将推动开发商利润率和盈利增长复苏。进入2013 年下半年，鉴于开发商现金流状况改善且库存持续下降，控制限购令城市房价的上涨步伐将愈发困难，这将重新加剧市场对政策的担忧。

但王逸认为，即便有新的调控政策出台，这也只会延缓房价的上涨速度，而不会逆转其上涨趋势。对大部分未实施限购令的城市，预计2013年上半年房价及交易量都会基本稳定，但2013年下半年将逐步上升。

“2013年，房产需求有望结构性上涨”，长江证券研究员刘俊认为，城市化和人口结构是制约房地产长期需求的主导因素，目前基本的判断有两点：一是中国城市化仍处于快速发展的阶段，为住房需求的增长奠定了基础；二是尽管人口红利的拐点可能已经到来，但是劳动人口规模还将在未来几年保持较高的水平，支撑了首次置业和改善型置业的需求。

在2013年影响房地产行业的政策主要在两个方面，一是城镇化建设的推进，二是有关房产税试点加大。

目前，我国城镇化率约为50%，相比美国的82%、新加坡的100%、日本的67%和韩国的82%均有较大差距。未来10-20年，城镇化进程带来的城镇人口增长仍将带来大量房屋需求。

参考韩国1990 年和2005 年征收土地综合税、综合房产税的案例，房产税对行业的影响并非趋势性的，有时有短期冲击。韩国1990 年征收土地综合税，当时并未出现房价下跌。房价在1991 年以后出现下跌，但这是与全球多个国家的房地产泡沫崩溃相一致的。

知名投行中金公司分析师宁静鞭认为，房产调控工作虽然取得了成效，但房价反弹压力依然存在，也关系到经济结构转型的成功与否，中央还将坚持“高端有限制，中端有支持，低端有保障”的调控思路及“控房价，调结构，保民生”的大基调。不能排除房价快速上涨后加强房地产调控的可能性；如果房价快速上涨，信贷管理、税收变化、限购细则收紧以及土地制度转变都是潜在的政策手段。

寻找下一个价值洼地

有一些人将目光投向欧美，加拿大媒体日前称，美国房地产市场正缓慢复苏，加拿大投资商抓住最后的商机，抢购美国佛罗里达州的房产，不料却遭中国富豪抢滩。位于加拿大多伦多市的佛州搜房公司的韦恩·莱维称，“最近我们的客户为了定航班而精疲力竭，有些中国投资者甚至不用亲自前来便定了35套公寓。他们只是看看图片，然后签支票成交。这种情况正在不断发生”。

另外一些人选择沟通比较便利的华人聚集地。2011年以来，不少买家将置业目标锁定在新加坡。尽管早前新加坡针对外国买家推出了额外的买方印花税政策，但新加坡贷款容易、利率低约1.1%～1.5%、租金回报率高3%～5%，高于贷款利率且市场交易信息透明，这相对于目前内地楼市5%—7%的贷款利率和仅为2%—3%的租金回报率来讲，新加坡房产市场显现诸多优势。吸引着大量担心货币贬值、对资产有全球化配置需求的中国富豪们。在子女教育的热潮带动之下，中国买家成为新加坡置业投资的第一生力军。

而对于国内地产投资价值洼地，分析人士给出了自己的判断。刘俊认为，影响房地产短期需求的因素较多，其中最为重要的无外乎是政策面和资金面。通过分析这两个层面的变化趋势，我们做出三点基本判断：第一，政策面已经见底并将保持稳定，短期需求的波动将更多地受到资金面的影响；第二，打击投资需求而满足刚性需求将是长期政策导向，中低档产品仍将占据市场需求的主要部分；第三，基于2013年流动性不会进一步收紧的判断，预计地产行业面临更大的投资性需求释放压力。

刘俊认为，投资机会来自行业整合与区域分化，应该关注布局一线和部分重点二线城市的房企。尽管新型城市化和农村土地流转改革，似乎意味着小城镇将成为未来的热点。但是综合日本和拉美的经验来看，城市化归根到底是由工业化决定的，未来三年我国仍处于重工业化时期，城市化依然是资源和人口向大城集中的过程，而特殊的户籍制度更是放大了大城市的吸引力。在此背景下，房地产的长期机会依然存在于东部一线城市和武汉、重庆等中西部核心城市。

“推荐珍惜一线、深耕二线、精选三线的项目布局策略。”国都证券研究员张崴认为，一线城市需求旺盛，项目资源相对稀缺，毛利率高；二线城市成交量大，是开发商进行规模扩张的主战场；三线城市有所分化，需要精选购买力强、供应不大的城市。

2012年，从区域上看，东部中部和西部区域销售金额回暖速度基本一致；销售面积方面东部地区继续正增长，中部地区增长由负转正，西部地区仍然下降但是降幅进一步缩小。东部沿海城市以及一线城市2012年房地产市场成交涨幅巨大，浙江、江苏、福建等东部沿海省份的重点城市以及一线城市同比涨幅都在50%以上。

通过测算，中信建投证券分析师苏雪晶发现，2013年房价压力最大的区域会集中在东部沿海地区，其中江苏、浙江、福建三个省份2012年销售量相对于供给量增长最高，上涨压力最大；北京、上海、天津等城市，以及山东、安徽、四川也存在较大的房价上涨压力，而同为一线城市的广州、深圳等地由于2012年供销状态与以往相比，并没有太大的改变，对于房价的压力并不高。