用互联网思维来改造房地产

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摘要：随着我国进入城镇化后期，从发达国家的例子开看，房地产行业不可避免的将进入规模缩小，企业逐渐被淘汰的过程。在这个过程中，谁的企业效率最高，谁最贴近客户，谁做的最好，谁就是最后的赢家。其实上面的话浓缩到七个字就是互联网的口诀“极致、专注、口碑、快”，那么如何把互联网思维融入到房地产开发当中，是当今房地产行业的转型课题。

关键词：互联网思维、

中国的房地产行业如果从1993年的住房改革开始算起，已经经历了超过二十个个年头。这二十年来，尤其从2003年开始，我们看到了很多房地产企业从无到有，从小到大，到现在已经出现了许多年销量超千亿的房地产巨头。根据1月20日国家统计局的数据，2013年全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），其中住宅投资增长19.4%，房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%。数据上看到的是一片乐观，各大咨询公司给出的也是一片向好之声。但是我们应该看到的是房地产行业经历了近十年的高速增长后，已经度过了暴利的时代，随着银行间的金融改革和国家去杠杆化的宏观政策，房地产融资成本比以前更加高，难度更加大，同时施工过程人员、材料、设备价格的上涨和国家对于环境保护、现场文明施工要求的加强也提高了房地产行业的开发成本。同时，目前高起的房价、巨大的开发量和居民的收入巨大反差又遏制的房价的进一步上涨，随着我国进入城镇化后期，从发达国家的例子开看，房地产行业不可避免的将进入规模缩小，企业逐渐被淘汰的过程。在这个过程中，谁的企业效率最高，谁最贴近客户，谁做的最好，谁就是最后的赢家。其实上面的话浓缩到七个字就是互联网的口诀“极致、专注、口碑、快”，那么如何把互联网思维融入到房地产开发当中，要着重的是以下几点：

一、用互联网的思维来改造研发流程

这一点其实是最为重要的，但却往往被人忽视。目前我国的房地产研发基本都还处于一个工业化初期的阶段，一些好一点的公司比如万科、华润、恒大等属于工业化中期，表现在通过设置不同的产品线来整合设计、材料、施工，通过提出符合企业实际需求的企业管理规范、最大限度的提高公司的运营效率和采购成本，降低施工难度和控制施工过程的重难点。而大多数的中小型开发商还停留在一个楼盘一个产品，打一枪换一个，对于产品质量和过程中的风险，缺乏统一企业标准，存在较大的开发风险。但不管是万科也好还是中小开发商也好，能做的都是“我能做什么，我给你什么”，这就需要企业在前期对于产品的定位有着准确的预期和合理的布置，一旦企业前期的调研工作失误，会出现一招失误满盘皆输的情况出现。那么如何来避免出现这些问题，那就是让潜在的购房者参与到研发流程里面来，购房者往往买房看中的依次是位置、地段、价格、户型、朝向、楼层。由于位置、地段是买地时就已经确定了的无法更改，朝向、楼层是是可以通过价格反映的。其实让购房者参与进来的最重要两个就是价格和户型：

1.价格在研发上体现为价格预期，直接反映的就是产品定位问题。通过互联网让潜在购房者反映他们的价格预期，可以一方面为产品定位提供数据参考，另一方面为研发上设置成本控制设定参考值，避免后期成本变化过大，降低企业风险。

2.购房者在确定了购房区域后在价格相差不大的情况下往往更看重的是户型的设计，因为户型直接影响后后来购房者的使用感受和舒适程度。现阶段我国房地产的户型设计基本还停留在闭门造车的阶段，往往根据外立面设计来设计户型，本末倒置的情况较为严重，而开发商往往采用的是样板间缩小家具尺寸来放大空间，造成购房者入住与预期不符，成为楼盘抱怨的重点地方。要避免这样的情况最直接的方法就是让潜在购房者参与到户型设计上来，通过让购房者反馈他们的使用需求来设计户型。为引导购房者参与户型设计的热情，可以考虑由开发商或者设计院提供几个户型样本，让购房者进行投票和提意见，同时开发商应如实反映和反馈户型的优缺点和购房者意见的回复信息。这样一方面及时掌握了购房者的心态，在同等条件下让户型更具吸引力，一方面收集到了购房者关注的户型哪几个是重点，在报建前及时调整户型配置，迎合市场需求，另一方面让购房者参与到户型设计上来，让购房者有了主人翁意识，更加利于争取客户。

3.收集整理购房者买房对于房屋本身看重的方面，在不增加过多成本的前提下进行优化，提高产品的竞争力。购房者在不同时间对于房屋本身的着重点不同，比如汶川地震后看重的是房屋的抗震性能，在上海静安区大火后看重的房屋的防火性。通过互联网的互动方式抓住购房者在不同时段的焦点来调整自己产品的卖点，提高产品在同区域同价位的竞争力。

二、用互联网的思维来改造生产流程

房地产项目从实施到竣工验收交房，往往属于一个自闭流程，很多的开发企业为了减少不必要的麻烦或者掩盖一些质量问题遐思，往往在施工过程中采取的是掩盖和回避的办法，使得业主在交房的时候容易把问题放大，造成买卖双方的纠纷，影响开发商的形象和产品口碑。而同时，开发商为了保证产品质量又往往花很多钱去专门制定公司的产品质量验收标准，聘请监理、甲方代表甚至专门的质量控制单位（Quality Control）和专门的品质保证部门（Quality Assurance），但这种方案却受到质量控制人员本身素质限制，出现参差不齐的情况，同时不同地域的购房者在满足国家标准上所预期的产品质量要求也是不同的，那么该如何规避这样风险？答案同样是让购房者参与到项目实施过程当中，通过建立业主交流渠道及时将现场的情况及时反馈给业主，将业主的疑问进行解答。同时，在验收前采用预验房的方式让业主参与到竣工验收的过程当中，让业主重点关注的问题提早发现，提早解决，极大程度上降低了正式验房时出现质量纠纷的问题出现。

三、用互联网的思维来改造营销流程

总所周知，房地产经过了20年的发展。目前已经进入了红海阶段，竞争相当激烈，各个开发商都在变着花样进行着营销。但现阶段的营销依然宣传的是“地中海、波斯他那风格，高端、大气、上档次”之类空套的话，营销上没有本质上的区别，但是将互联网引入就完全不一样了，首先是虚拟，在潜在客户来售楼处之前就可以做工作了，虚拟地接触上了。第二，强互动，互联网的互动性非常强，通过强互动相当于客户关系人员，还没见面先搭上关系了。第三，体验。从卖产品变成使用户感到非常良好的体验。第四，有一个绝招正好适合经济转型，也就是在大量降价出现的时候，帮助地产商的转型为低成本差异化，恰恰可以回避价格战。同时，由于商品房属于大宗商品，不像3C产品那样可以免费赠送的方式进行，但是完全可以借鉴互联网行业的做法，设置优惠名额，通过互联网进行传播和扩散，使得项目始终保持高的话题度和关注度。

四、结束语

将互联网思维引入房地产从本质上来说是用互联网来改造房地产企业，通过直接面对市场需求来改进房地产行业的运行模式，整合从规划、设计、实施、营销、物业管理各部门力量，从而提高产品的竞争力，提升客户的美誉度。使得房地产实现极致、专注、口碑、快的转型，从而提高企业的核心竞争力，获得巨大的经济效果，同时有助于企业内部力量的整合、公司素质和管理水平的提高。只能这样，企业才能在竞争日趋激烈的未来建筑市场保持长久持续的发展。