2011,楼市七大关键词

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房地产市场还有机会吗？我们罗列了最受研究机构和投资客欢迎的十个地产概念，一一解析其价值所在。去年的房地产调控级别之高、措施之密集为近年来罕见，但楼市交易依然保持高位。

养老地产

关键词：最受大资金关注

“住宅市场价格是否下跌”的讨论，更多的集中于一线城市，在贵州省遵义市的公开数据显示，2009年当地住宅用地土地出让价格为30万元/亩，到2010年，这一数字已上升到130万元/亩。开发企业承担的成本压力传导至商品房价格上，只是时间问题。

2011年，房地产企业的动向何在？

传统商业

关键词：调控之下的价值洼地

保险资产可以进入地产领域是2011年房地产市场活跃的最大推手之一。据媒体报道，平安保险拟以保险资金购买北京二环一不动产项目，交易金高达40亿元。此前，戴德梁行报告称，按照保监会公布的保险总资产的10％计算，国内险资约有4500亿元的可投入商业地产市场。

目前，京沪两地的商业地产交易量每年总共约300亿元，其他城市约100亿元，总量大概400多亿元，以目前速度要十年才能消化。因此，险资肯定会寻找其他出口，如养老地产、廉租房开发行业创新模式。

中国的老龄化趋势已经引起重视，以泰康人寿、合众人寿为代表的获得养老社区投资试点资格的保险公司正在操作养老社区概念，动辄购置数千亩地用于建设养老社区。泰康人寿董事长陈东升表示，进入养老产业、投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一。投资养老社区既可以缓解保险资金“长短错配”压力，又与保险公司的养老保险等产品互动挂钩。

与国外保险公司相似，国内未来投资养老地产的保险资金主要来自养老保险、投连险、财产保险等保险账户，经过极其复杂的结构设置，以类不动产投资基金的形式运作并投资于养老产业。

事实上，由于土地使用性质只有商业和住宅两种形式，目前养老地产只能停留在概念上。戴德梁行的研究员表示，养老产业需要长期投资和配套的管理和运营，目前国内的政策并没有相关支持。而且，由于房地产市场的高回报率显示，大资金也不会只满足于这种回报低、期限长的投资模式。

服务式公寓

关键词：综合型物业 投资专用

住宅市场率遭调控压力，商业地产目前已经成为公认的市场的热点。中国指数研究院副院长陈晟认为，商业地产的发展具有两个方面的特点，一是总量上存在供大于求，考虑到人均商业面积的承受范围，预计未来商业地产在总量上不会有大的跳跃式的发展；但另一方面，商业地产的环境会明显优化。

近年最大的标志是越来越多的大型房企提升了商业地产比例，连万科此等住宅业的老大也试水商业地产，并且不断将自持物业比例提高。以往商业地产在信贷方面劣势明显，如首付要50%，利率也高于住宅。而“限购令”出台后，住宅市场的投资成本增加，二者差距缩小。

 投资收益方面，商业地产资金回笼较为稳定。据悉，商铺一年的回报率可达到6%，好地段的商铺投资回报率还可以达到8%-9%。

2010年住宅租金急剧上涨拉低了与服务式公寓的价格差，高端公寓需求和租金稳中有升，回报前景趋好。

一般而言，服务式(酒店)公寓分为三种经营方式：一是开发商寻找一个有经验的酒店投资集团，由该集团替开发商寻找客户源，达到投资回报目标；第二，开发商在项目完成后，不卖给买房人，而是整卖给一个服务公司，服务公司成为大业主，然后再进行市场推广；第三是纯粹的零散出售。这是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅和写字楼的特点。

据统计，目前北京约有酒店式公寓近40家，主要集中在市中心的高档住宅区内。其他千万级人口城市的增量近些年也表现明显。在解决空置率的前提之下，服务式公寓的投资回报是远远大于普通类产品的。

与普通高档公寓相比，服务式公寓的租金水平更坚挺。目前北京的酒店式服务公寓租金从每月每平方米180元－700元不等。在香港，如新世界、太古等服务式公寓回报率大多不超过5％，而实际上国内一线城市的回报率会超过这一标准达到8%左右。

郊区楼盘

关键词：人口流动规律

2010年春季以来，北京首次出现城郊房价倒挂的现象，即郊区新房价格高于部分城八区房价。房价飙升是从通州新城规划方案公布开始的，3月底开盘的项目中，通州部分商品房单价已接近3万元，相比同期开盘的东四环外一项目售价高了10%以上。与此同时，北京的北部和南部均出现了郊区房价超过城区次新房的现象。

曹仁超撰文称，2009年北京就已经开始出现人口流动反方向发展，即人口不再涌向城市，而是流向郊区，2010年上海和广州也出现类似情况，令一线城市物业价格开始回落。而美国今天的情况正印证了这一趋势：只有最有钱的人和穷人才住在城里，中产阶级大部分住在郊区。

由此看来，未来郊区楼市将发展更快。

龙头企业

关键词：五年一轮回

2010年，国内出现了第一家年销售额千亿元的房地产企业――万科，相较于2005年-2007年间同期率先进入百亿俱乐部的中海、保利、合生等企业已经拉开了差距。房地产行业五年一个轮回，新一轮争夺行业龙头的故事很快拉开序幕。

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叶檀认为，汇率上升、国内经济结构调整、融资成本的变化都将导致房地产企业大洗牌。2010年4月以来，房企资金来源持续下滑，从银行到证券市场，房地产企业融资越收越紧，自筹资金所占的比例越来越高。按照2009年国家统计局的数据，房企资金来源中自筹资金所占比例为30%左右，大部分资金还是依靠债券、股票及贷款等融资渠道，其中来自银行的直接与间接融资占比高达60%。

随着融资成本的逐渐提高，地产行业的杠杆率将会有明显降低，自有资金未来是判断房企生存能力的最大法宝。

地产金融

关键词：分散行业风险

地产信托、PE、REITs将更蓬勃发展。由世界银行的一份报告称，随着世界人口增长，城市化进程继续，未来几年获得房地产金融至关重要。包括各种形式的贷款创新。

房地产指数研究院判断，经过2009年的极度宽松后，金融环境趋紧的形势已成。2010年信贷总量控制、准备金比率、利率等政策工具先后施行，2011年信贷政策将更加趋紧。在此情况下，房企资金链将更趋于紧张。

大规模的房企对调控政策尚有承受能力，预计若政策力度持续到2011年下半年，中小房企资金压力方较为明显。一般而言，大型开发商会通过各种手段保护好自己的资金链寻找优质股权或者土地，中小型房企多半会稀释股权，提供大量的并购机会，2011年大型央企之间的房地产业务合并以及中小型房企的合并都会比较活跃。

包括地产PE在内的金融创新将会越来越活跃，首创集团总裁刘晓光认为，在以往的环境下，老百姓只能通过买房子分享房地产业高速成长的机会，金融创新等于增加了投资渠道：自持物业；持有上市房地产公司的股票；跟地产基金一起做开发商。

二三线城市

关键词：未来竞争主战场

二三线城市在本轮房地产调控中依然表现良好。细察2010年不同城市的楼市交易情况，可看到上海、北京、杭州、深圳、苏州等一线城市和东部沿海城市的商品房成交面积出现了较大程度的下滑，但同期全国商品房交易面积仍在上升，这正是中西部二三线城市楼市发力的结果。

此外，而三线城市价格变化小，涨升趋势明显，投资回报高。

未来随着内需政策的实施、产业从沿海向中西部城市的持续迁移、农村土地流转和农民进城的步伐加快，二三线城市将在一定程度上延续沿海先进城市的楼市发展道路，迎来楼市大机会。

而且，一二三线城市的布局将会越来越明显。从价格变化上看，每一次政策调整后，都出现了资源更集中的趋势，而城市化率越低的城市调整的深度最浅、时间最短，具备为房地产企业抵御风险的作用，因此成为大型房企2011年布局的必备。