三人行:房贷金融风险加剧
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人物：
建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长 杨慎
经济学家 韩志国
经济学家 叶檀
《中国联合商报》：最新消息，受美国次级债危机的影响，中国的房贷首付将提升至40%或50%，这个消息是不是确切？
韩志国：这个应该没关系，第一中国的房贷市场和美国是完全不同的，中国的房贷是以信用的保证为前提的，第二美国的房贷市场可以给信用很低的人，而且他的贷款可以没有收入证明，这个就可以制造很多的麻烦，所以美国的资源市场出问题，不仅仅是信贷市场，他主要是金融衍生品市场，而中国现在市场还没有衍生品市场，所以中国房贷的衍生品市场要格外的小心，受美国的影响，把房子债券打包上市这个问题要小心。
叶檀：美国现在日益蔓延的次级债危机提醒我们，处于刚刚起步阶段的中国，更有必要将风险控制放在首位。在国内热火朝天的房贷业务，虽然银行是主要赢利来源之一，但银行以短期存款进行长期房贷、以往对于房贷者付款能力的粗疏审核，在加息背景下房贷压力增大、以及在金融创新过程中将质量低劣的贷款证券化都有可能引发巨大道德风险，这一切都不容忽视。
《中国联合商报》：很多人担心，提高房贷门槛是将低收入者赶出商品房市场，你们的意见呢？
杨慎：我认为，这个政策最直接的目的是控制炒房。按梯度制，尤其是对二次购房和一次购多套住房的限制会比较严格。但不要因此产生恐慌，因为全国资金流动性太大，物价上涨，所以各种企业都在收紧信贷，这是有共性的。
其实，政策一方面会抑制炒房，另一方面也会对低收入人群提供一定的优惠。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的24号文，表示出了这个态度，中国房地产市场将以廉租房与经济适用房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一部分人的需求。
叶檀：有迹象表明，在信贷额度受限的情况下，贷款的重心会有所偏移，转向优质客户，与银行联系不密切的低收入阶层与自有资金较少的连环炒房族将会受到限制。同时，中小房地产商也将与低收入购房者一道被打入另册，像万科、金地、招商地产这样能够给银行带来大笔消费信贷业务的发展商仍然会是银行眼中的香饽饽。
不出意料的话，控制风险将会成为房地产领域弱势者的清理过程，已经出现的行业分化趋势将更加明显。今后房地产市场将出现以下局面：低收入者通过政府的廉租房或者廉租房补贴解决住房问题；中低收入人群通过有限产权的经济适用房购买有限产权住房；其他收入人群则通过市场解决住房问题。为避免利益群体的贪婪，24号文对于廉租房与经济适用房的土地资金来源做了交待，尝试用有限产权与资格认定堵住经济适用房的寻租之路，同时第一次明确表示，除了两类企业外，停止非驴非马、大开行政寻租之门的单位集资建房。
《中国联合商报》：据我们了解银行现有收缩信贷的迹象，比如说对60平米以下房子或者二手房拒绝放贷，这种形象您怎么看待？
韩志国：这种做法不一定是正确的，你收取信贷，老百姓买不起房了，60平米是对于贫困阶层来说的，中国一两年宏观调控，商品价格是不可能降低的，所以，政府不再调控房价了，去建设经济适用房和廉租房，保证中低收入的住房供应，这个就正确了。
叶檀：不过，收紧房贷主要原因是商业银行上半年贷款量发放过大，在严厉的信贷额度管理制下无款可贷。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。其中，不少支行上半年就把2007年的额度全部用光。为了兼顾2008年的贷款任务指标，这些支行都停止了住房按揭贷款业务。深圳农行部分今年贷款额度已经用完的支行，不得不停止发放二手楼住房按揭贷款。但在贷款额度尚未用完的支行，购房者仍然可以获得二手楼住房按揭贷款。建行、中行等行都出现了房贷收紧的情况。
《中国联合商报》：政策出台后，有人预计提高了买房门槛，房价自然会降，你们同意么？
韩志国：美国次级贷的债券出问题的是他把次级贷的债券给银行打包上市了，所以他就无限放大了这个风险，所以他的风险在这里面。所以中国的房贷是不会出问题的。30%的房贷是足够的。第一，房价暂时根本看不到下跌的迹象，第二，房贷30%首付足够了，第三，他是以足够的信用保证为前提的，第四他没有金融衍生品市场，所以中国的房贷市场没问题。所以这个就是吓唬中国的老百姓，其实你不交房贷，我把房子收回不就可以了吗。而你什么时候能跌到30%以下的。房子未来还是要大涨。
杨慎：不会降。但从道理来说还会有一种可能，如果政策全面推行房贷控制，买方的人少了，房价应该会降下来。但这不是房价受影响的主要方面，关键还是央行为了管理资金的流动性，而控制商业银行的信贷，但房价不光受信贷的影响，受供需的影响更大。
叶檀：商品房市场上涨的形势不会变，说实话，我们没有看到一点房价下降的因素。首先，铁打的土地供给制度没有改变，土地招拍挂屡创“地王”，严厉禁止小产权房，这都说明了中国房地产市场的土地核心变得日渐坚硬。土地价格的提高，意味着维护目前商品房市场的整个运作模式不会改变，否则就会产生崩塌现象。事实上，随着保障性住房体制的完善，反而会减小商品房市场涨价的社会压力，放开商品房市场的价格自然在情理之中，预计今后伴随着物业税等政策的出台，房地产市场价格仍然会上涨。