金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探讨
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摘要:在金融危机的冲击及宏观调控累积效应的影响下,我国房地产市场结束了连续多年的快速发展势头,进入周期性调整阶段,房地产市场整体表现低迷,市场观望气氛浓厚, 房屋销售不畅,量价齐跌,同时,由于地根银根不断紧缩,融资难度加大.对绝大多数中小房地产企业而言,解决融资问题是目前的头等大事。在分析了目前形势下中小房地产企业融资中存在的主要问题后,有针对性地提出了几个切实可行的解决办法。
关键词:金融危机;宏观调控;中小房地产企业;融资
在金融危机及宏观调控的双重冲击下,我国房地产市场进入周期性调整阶段,房地产市场整体表现低迷,融资难度加大.对绝大多数中小房地产企业而言,如何在当前严峻的形势下解决融资问题是目前的头等大事。探讨在目前形势下采用何种切实可行的融资模式对中小房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。
一、目前我国中小型房地产企业实际融资现状
自2005年起针对房价上涨过快的现象,国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控措施,在宏观调控政策效应的逐渐显现下,再加上此次金融危机的冲击,我国房地产市场整体表现低迷,中小房地产企业的资金缺口不断加大,融资难度不断增强,主要表现在以下二个方面:
1.地根银根紧缩,融资难度加大
地根紧缩。自2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度后,由此国家对土地市场的调控拉开了序幕,此后国家陆续颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》等一系列文件,不断加大对土地调控和土地管理的力度。地根紧缩使得企业获取土地的难度明显加大,土地招挂拍制度的实行,使企业的拿地成本大大提高,无形中压缩了中小房地产企业的利润空间,对本来资金就不宽裕的中小房地产企业更是雪上加霜。
银根紧缩。早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,国家就房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。央行与银监会先后下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等一系列文件, 对开发商开发项目自有资金比例、土地储备贷款、个人住房贷款等多个方面作了规范。统计显示,我国房地产开发商50%以上的资金直接或间接来自于银行贷款。在国家严控房地产信贷的情况下,如何通过融资渠道获得巨大的资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令中小房地产企业很头痛的一个问题。
2.税收政策日趋完善,利润空间逐渐下调
从2005年起,国家开始运用税收手段来调控房地产市场,自 2005年5月从税收入手整顿房地产市场开始出台了《关于加强房地产税收管理的通知》后,国家税务总局于2006年12月 等文件,对于土地增值税,之前国家是采用预征的方式,在实际操作中企业通常均采用留下几套房不卖来拖延清算,但自从颁布后,在原有税收漏洞被堵住的同时企业的税负也相应的增加。这一连串税收政策效应的逐渐显现,使得大多数中小开发企业的利润空间进一步下调,进一步加剧了企业的资金压力。
二、中小房地产企业融资存在的主要问题及分析
没有资金就没有房地产,房地产与资金天生就是一对弈生兄弟,在连续紧缩银根的状况下,资金已成为制约中小房地产企业发展的瓶颈。在实际融资中,中小房地产企业确实也存在不少问题,具有代表性有以下几个:
1.侧重于间接融资, 直接融资偏小
参照目前中小房地产企业通行的开发模式,中小房地产企业所需的项目开发资金中,至少35%是自有资金,35%是银行贷款,另外的30%是来自于回笼的房款,房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款,所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自于银行,在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。随着政府的宏观调控措施效应的逐步显现,银行信贷被不断收紧,房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,这种传统的融资局面将面临前所未有的挑战。
近几年来,虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展,但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利,真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之有少,直接融资比重明显偏小,融资结构不合理,在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。
2.侧重于隐性融资
由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场,部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样在无形中房地产企业获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在,这也在侧面反映出中小房地产企业在目前严峻形势下的资金状况,也是中小房地产企业的一种无奈之举.再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。最后,许多中小房地产企业往往通过关联企业的资金往来进行资金拆借.通过这些可以在不同程度上反映出中小房地产企业的资金压力非常大,只能通过变相的手法来维持企业的资金运转.
3.多数融资方式针对性不强,缺少可操作性
尽管目前多元化的融资趋势日趋明显, 上市一直是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道, 发行股票上市融资可能在理论上来说是一种很好的直接融资渠道,但是,房地产企业上市本身就存在比较高的准入门槛,对少部分实力大的房地产企业是具有一定的可行性,而大多数中小房地产企业由于先天条件的不足,普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等问题,在资产规模、盈利能力、企业信用等方面都达不到相应的上市条件。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式,中小型房地产企业更是很难涉足。
从目前中小房地产企业实际操作来看,最有效最直接的还是银行贷款,除此以外虽然目前还存在许多融资方式,诸如上市融资、债券融资等,但这些基本都是大型房地产企业的专利融资方式,对绝大多数中小房地产企业而言,只是镜中月,水中花,实际操作性不是很强.
三、进一步完善中小房地产企业融资渠道的建议
对于绝大多数的中小房地产企业来说,在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下,应积极开拓新的融资渠道,找到真正适合自己的融资模式,一般可采取以下方式进行融资。
1.积极发展民间融资
针对房地产业资金的匮乏,在2009年1月6日闭幕的央行工作会议,奠定了2009年央行将实施适度宽松的货币政策的基本思路。在这次会议中,央行肯定地提出并强调要大力发挥民间金融的作用,使得中小房地产企业可以通过民间金融获得民间资本,,可能在一定程度上扩大中小房地产企业的信贷渠道,缓解或解决中小房地产企业融资难、资金紧缺的问题。
2.房地产委托贷款
按照目前国家有关规定,企业之间直接借贷是所禁止的,而企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的,因此,委托贷款已日渐成为中小房地产企业融资的重要渠道之一,成了许多资金拆借的安全通道。房地产委托贷款的期限通常都比较短,一般在1年以内。和其他融资手段相比,委托贷款不仅限制条件少、门槛低,而且操作方便容易实现。
3.进行合作开发
中小房地产企业如果拥有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作,这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外,中小房地产企业也会选择与承建项目的建筑企业联姻, 由建筑企业出资建设,开发企业出土地,合作开发,在当前也是一种很普遍的开发模式。总之,只要双方能合作能成功,对中小房地产企业而言也不失为一条融资捷径。
4.典当融资
目前一些中小房地产企业手中已经有项目在建,但由于房屋销售不畅,资金周转困难,短期资金压力很大,典当以其方便快捷的特点,已成为中小房地产企业新的融资渠道之一。一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少中小房地产开发商的一个重要选择,将他们现有的土地、楼盘作为抵押物,谋求流动资金。尽管房产典当金额小,融资成本高,在众多的融资手段中不占主流地位,但典当融资依然是解决中小房地产企业短期资金困难的有效方法之一。
5.产权交易
在整体经济不景气的环境下,由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长,对于不以房地产为主业的企业来说,只能选择暂时退出房地产市场。而对以房地产开发为生的中小房地产企业来说,由于整个市场的持续低迷以及前期的信贷紧缩使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。
以上几种融资方法对于中小房地产企业而言都具有可操作性,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式。
参考文献:
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