美国购房侧记(续二)
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老朱：
你好！
上次我给你的信，是记录朋友W君在美购房经历的第二封信，讲到他将与房产中介签署买房的意向合同前，只好再次戛然而止——因为那封信已太长了。最近获悉，W君终于如愿以偿，搬进了刚买的新居，我也应邀前去参观了他的新居。掐指算来，从W君向银行申请贷款准备在美国买房开始到他住进新居，总共近三个月。当然这里也有因买卖双方主观上的某些原因被延宕，但即使一切顺利，大概也需要两个月。所有这些情况，让我在这封信里为你讲完吧。
买房第四步——报价与初步成交
上次说到W君经过实地看房，相当满意，决定购买这一套联排别墅。卖主原始出价为22.9万元（美元，以下均同），W君通过调查和综合比较，认为这一价格他基本能够接受。他的理由大概有以下几条：第一，与周围房产比，此房性价比还是较高的；第二，这一出价，已比卖主9年前购入房屋的28万元低了5万多元，这是此地房价从金融危机以来跌落较剧之故，想来卖主也很无奈；第三，美国房市，特别是底特律周围的房市，已有回暖的迹象，最近房贷利率有所上升就是其最显著的
迹象。
此时房产中介史蒂夫先生已经作了一些调查，包括房子上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等，这些都为W君出价提供参考依据。W君与史蒂夫先生经过讨论和洽商，基于种种考虑，决定以比卖主原始出价低约5%的价格，即21.8万元作为买方出价。这主要是考虑美国购房的一般惯例、当前的房市现状以及W君的意向，所以砍价不多，以表明买方的诚意。而据史蒂夫介绍，此房不久前差一点成交，双方已签署成交协议，但因银行对此房估价偏低，造成贷款的总额降低，买主难以支付首付款，最终交易终止。这次卖主再次挂牌，说明他急于出让此房。
这份报价合同要注明定金数额，W君当即签了一张支票交给史蒂夫，这是出价诚意金，也是定金。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。若成交，此款最后将冲抵购房的部分首付款；若未成交，此款退还买方；第三种情况，如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。按这里的规定，定金额是报价的3%。再次重复一句，如我在上一封信中所述，在美国买方不必支付房产交易中介费。
这份合同非常详尽，因为如果卖主同意这一价格，并且也在这份合同上签字的话，这就是最终的合同。这份合同还有一个重要附件，那就是房贷银行出具的贷款预审批准书，核准W君贷款的最高额度为20万元。这就证明，W君完全有能力（在银行的支持下）支付房款。这也非常重要，否则你们谈妥了价格，买方却无力支付，岂不空谈。如果一切顺利，就按此报价合同价格完成买卖交易。所以，后来因为购房价格一再变动，W君多次再签合同，但基本上都以此合同为蓝本在价格、附件等处稍作变动而已。
然而，这一意向合同不同于最终合同之处，就在于还有一些附加条款，以保证买方在必要时能合法取消合同，拿回定金。比较常见和重要的是下面三种附加条款。这也是在中国购房过程中没有的，可以说有美国特色，它们保证了交易的透明和公平。
其一为房屋检查条款。条款的有效期一般是7～15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。而在我国，如果你买到了一套质量上有潜在问题的二手房，很可能就要徒叹奈何了。
其二和其三为房产估价条款和贷款批准条款，这两个条款是密切相关的。因为买房交易基本达成后，贷款银行将委托专业机构出具该房产的估价报告（下面我还将叙述），而这一估价又与银行的贷款额度密切相关。这两个条款的有效期一般是15天。但由于金融危机的影响，银行比较挑剔，出现房产估价低于合同售价的情况，会影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房产估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房产估价或取消合同。同时，如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。这对买家是非常重要的，事实上后来W君从中获益匪浅，我将在下面详述。
为了防止卖主拿着买主的报价合同与其他的买主讨价还价，报价合同上注明，此报价在1天内有效。卖主可能会拒绝买家的报价，或者还买家一个价。买家可以拒绝还价，或再次报价。要等到有双方都接受的价格，这桩交易就算成功了。
第二天中午，W君接到房产中介史蒂夫先生的电话，说卖家提出加价4000元，也就是说，卖家希望以总价22.2万元成交。W君考虑后，爽快地同意了这一成交价格，于是此项交易进入正式购买程序。因为双方都希望快些成交，所以这一步几乎马上成功，没有多费
时间。
然而，在美国买房，这才进行到一半，下面的某些重要步骤，是中国所没有的。
买房第五步——申请贷款与房产估价
买卖双方在房价上达成了一致协议后，如果不是现金交易，买家申请贷款就是最关键的一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要向银行正式申请贷款。
贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的W-2（受雇者从雇主那里获得的本年度工资和所得税的声明），最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2，要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，会在三天内给买家一份过户费预估表，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。按照当前美国银行的贷款利率，一般来说，若以30年贷款计，总共还款额是贷款额的二至三倍。
买家向银行递交贷款申请后，该银行会委托专业机构的估价师给待出售的房产估价。这一措施，不仅对买家有利，对贷款银行也是很有必要的。因为，一旦房产买卖成交，买家首付总款的20%，其余由银行支付给卖家。这样来看，从某种程度上说，开始时买家只占有该房产的20%产权，80%产权由银行占有。今后随着时间推移，买家还款日益增多，其占有房产产权的比重也日益增加，直至买家还清贷款，他才完全占有房产产权，那时贷款银行才与该房产毫无干系。在这漫长的30年还款过程中，贷款者由于种种原因随时可能中止还款而毁约，依照法律，从而他也放弃或部分放弃了自己对该房产所拥有的产权。届时，银行可以选择拍卖这一房屋，以尽可能收回它已经贷出的款项。所以银行对这一房产（也是资产）安全性的关心，丝毫也不逊于买家。也因此，如果该房产的估价值低于合同价格，银行出于其对贷款安全性的考虑，只能按这一估价值，而不是合同价格来确定买家的首付款和贷款额。当然，与此同时，买家要在上述初步合同的房产估价附加条款有效期内向卖主递交买主房产估价通知书并附上房产估价报告，要求卖家把合同售价降到房产估价。因此，这一措施对买家就有双重的好处：其一是避免因房产合同价格虚高而蒙受损失，其二则大大增加了进一步降低房产合同价格的可能性。
由此看来，美国之所以发生由于房产次级贷款发生问题而触发连锁的金融危机，并非因为缺乏严密的交易制度，而是因为银行错误估计房产市场的状况及走向，为逐利而贷款给那些并无持续还款能力的购房者，并以此作为一系列金融产品的基础，而有关机构的监管又严重失位。一旦房产泡沫破裂，建筑在沙滩之上的金融“大厦”就迅速坍塌了，反过来造成美国房产市场的大倒退，底特律的房产市场尤甚。当然，这也使W君能够买到相对比较便宜的房屋。
从W君正式申贷并获知银行已委托中介机构为待成交房产估价后的大约半个月后，银行正式通知W君，他们的估价为19.6万元，并且向W君提交了一份长达29页的估价报告。
这份报告详细描述了这一房屋所在小区以及本房屋的法律归属情况及一般状况。这套联排别墅实际使用面积为1908平方英尺（约为177.26平方米），含两个卧室、一间书房及两个半洗浴间（所谓半个洗浴间是指只有坐便器和洗手池而无淋浴间或浴缸）。地面为硬木地板或地毯，洗浴间铺地砖，地下室则为水泥地涂塑。拥有空调、冷热水、壁炉等设备和各种家用电器，如烤炉与烹调炉，冰箱，洗衣机，烘衣机和微波炉等。这套房屋每月须缴纳房产税为185元。
报告先举出与待交易房屋同一小区内三个最新成交的相同房型的房产价格来作比较，它们月缴房产税均为185元，说明它们价值大体相同。结果如下表：
报告再列举邻近小区的两套联排别墅（距离待交易房屋约300多米）来作比较。结果如下表：
经过复杂的计算，估价报告认定待交易房产的价值为19.6万元，比合同协议成交价低2.6万元。报告还列出了这些数据的来源和计算依据，以及实地拍摄的待交易房屋内外照片和供比较房屋的外形照片，并附有从谷歌地图上下载的本小区俯瞰图。
值得一提的是，这一估价报告的费用由银行承担，不须买家出资。当然，如果最终买家另择贷款银行，则须承担这一费用。
买房第六步—正式成交与房屋检查
为此，W君通过房产中介向房主提出他的新出价为20.9万元，即加上评估价和初步成交价的差价的一半，以此等待卖主的答复。仅过两天，房主在W君出价的基础上又加7000元，为21.6万元，W君几乎没有考虑，立即接受了此价。这也就是说，银行通过房产估价，为W君降价6000元。奇妙的是，这一成交价居然比W君的最初出价还低了2000元。
由于最后的成交价比银行估价高2万元，这就意味着，银行就此房产交易最高只能贷款19.6万元，W君的首付款除了这一贷款额的20%，即3.92万元之外，还需加上差价2万元，首付款总额为近6万元。
在正式办理过户手续之前，还须请有执照的房屋检查师来检查房子。双方达成上述协议后，因为中间隔了一个美国独立日，房屋检查延后一周，到7月中旬才进行，我随W君一起参观了整个检查过程。由史蒂夫先生推荐的一位大约50多岁的检查师负责检查，检查工作非常细致而负责。
检查内容包括房屋基本结构，如地基，屋顶，地板，墙壁，门窗，地下室，供电系统，供排水管，冷暖设备和烟雾报警器等。冷暖空调及热水系统当然是重点，检查师领着W君，为他介绍所有设备的结构和功能，教他如何维护和进行简单维修，然后检查各种设备是否完好，设备运行效果如何。然后从地下室到顶楼，每间房屋检查：房门开关情况，每个电插座（检查每个插孔是否正常供电）、每个开关、每盏灯、电扇、窗的开闭和窗帘使用。每间盥洗室检查水龙头开关、下水道泄水、每盏灯，每个橱柜都拉开察看。在厨房，每个电器，包括电冰箱、电炉、烤炉、微波炉（还有旁边房间的洗衣机和烘衣机）都要试验其运行情况，每个橱柜都要拉开。供水和泄水也是检点，特别注意是否有漏水情况。这套联排别墅为坡顶房屋，坡顶和平顶之间均铺一张棉絮状的保温材料来隔断，防水并保温。检查者随身携带了一架梯子，爬进这些相当于阁楼的地方，逐一检查其铺设情况，很是
辛苦。
按照惯例，买主在房屋检查后发现问题，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其他的问题可以要求卖主修理。幸而这套房屋除了屋顶防水保温层稍有问题，检查师嘱咐W君自行解决之外，没有其他大的问题。
房屋检查费为377元，W君当场开支票支付给检查师。一天后W君就收到了检查师发来的详尽检查报告。报告的内容包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分，他还附上彩色照片，使问题一目了然。
买房第七步——办理正式过户手续
房屋成交合同既然已签订，房屋检查也无大问题，双方约定了正式办理交接手续的时间。看来似乎已无任何问题了，但史蒂夫先生交给W君一本复印的材料，请他阅读。我从W君那里借来一阅，吃惊地发现这份A4纸大小的英文材料厚达300多页，我用了大半天才粗粗浏览了一遍。
这份由小区的开发者依据密歇根州的相关公共法案编写的材料名曰《披露声明》（以下简称为“声明”），开篇就言明，这份声明并非是主契约或其他适用法律文件的替代物，但购房者应当阅读所有这些文件，以使自己认识这个小区，了解与自己相关的权利和责任。它建议业主在购买这种房屋前咨询自己的法律顾问。这个小区的名称叫“Brookside of Livonia Condominium”，翻译成中文可以叫“利沃尼亚布鲁克赛德公寓”。
声明首先解释了“Condominium”（公寓）这一概念的含义。我这才搞清楚，与我们国内对“公寓”这一词汇的理解不同，它实际上是规定了这一小区内所有业主的权利状况，而不是对房屋样式的描述。这个小区共由19栋房屋中的76套联排屋（每栋4套）和28套独立屋组成。每个独立屋的业主拥有独立的一块土地的所有权，而每套联排屋的业主只拥有他的房屋下的土地所有权（声明中附有详图标明W君的房屋拥有土地的范围），他们同时共同拥有该小区内的所有道路、绿地等的土地所有权。所以，这个小区内的独立屋（也是我们眼中的独立别墅）与你在某处买一块土地，造一栋房屋还是不一样的。
在此前提下，声明每位业主的权利和义务，对他们能做什么，不能做什么作了非常详尽而细致的规定。比如：每套房屋仅用于居住目的；除了可以养两只猫和两只狗（每只体重在60磅，约27千克以下）之外，不允许饲养残暴或危险的动物，也不许饲养会发出声音或令人讨厌的鸟类；业主可以出租自己的房屋供长期（一年以上）居住，并在出租协议生效前10日内将合同副本提交业主协会（相当于国内的业主委员会）；不得改变或修改房屋的外观与内部结构；禁止各种不道德、非法或攻击性活动，若滋扰其他业主，应支付造成的损失费等费用；阳台上不允许晾晒、拍打衣物及各种棉织物（这对我们华人而言特别不习惯）；等等。它甚至还规定所有室内对外的窗帘必须为灰白色并获得批准，以免影响这个社区的外观形象。垃圾，只有周五才允许堆放在路边，以待专门车辆运走。
对W君所买的联排屋而言，房屋周围的某些地方，比如进出的门廊（包括车库前的区域）、周围的庭院以及每家都有的木质阳台等，虽然只由业主使用，但因为都不在房屋所属的土地范围内，所以都属共有产权。因此，业主不能擅自在这里堆放物品等（当然阳台例外），也不能擅自改变其模样，但有铲除那里的积雪的义务。
听W君说，他每月交270元管理费，其中包括房屋的保险费、供水和排水费、小区管理费等，声明中大量篇幅讲如何收取和使用这一费用等。此外，大量篇幅用于附录，即各种法案、合同、文件等的复印件，总之是入住前的须知大全。
老朱，我之所以要如此详尽地介绍这一声明，实在是很有感慨。你知道我现在在国内居住的小区性质与上述小区非常相似，主要由联排屋构成，所有庭院、绿地都是全体业主共有的。然而，我们入住时，没有人告诉我们要注意哪些事项，我们能干什么，不能干什么。于是，这几年来，几乎所有联排屋的业主都把自己周围的庭院以各种形式围了起来，俨然是属于他们的一亩三分地，种菜、养鸡都没人管。许多业主擅自加层、挖地下室、改变房屋结构等等，弄得乌烟瘴气。据说这类事情没有什么条例、法规可以管，需要由入住几年后才组建的业主委员会来管。你想这些业主难道会傻到搞出什么条例来整治自己？于是不仅一切照旧，更有变本加厉的趋势。据说在上海，在全国各地，这样的老大难问题比比皆是，不知如何解决。也就是说，我们住上了现代化的住宅，却严重缺乏现代化的管理，由此也可以看到，依法治国，是多么重要！
言归正传，8月中旬，也就是W君开始看房买房两个月后，买主和卖主、双方房产中介以及贷款银行代表等汇聚一堂，共同办理了房屋过户手续。在此之前，史蒂夫先生委托的过户律师已检查了该房屋的产权史，查明卖主确实拥有产权，可以把房子卖给买主。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务，比如拖欠税金、贷款、装修费等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。办理过户手续后，律师会到当地土地管理局把房契登记在买主名下。据称，W君要到几个月后，才能收到当地郡政府有关部门寄来的房契。
然而，此时卖主提出，他希望在此房屋内住到月底前一天，但会支付每天30元的租金，W君同意了，因为他租住的房屋也是月底到期，可以几乎同时搬家。
8月底，W君终于如愿以偿地搬进了新居。我这篇美国购房侧记，终于也可以煞尾了。
还需要说明，这里展示的是W君搬进新居一周后我去拍摄的一些房屋内部照片（房屋外观上一封信里已经展示了），他未进行任何装修，只是添置了一些家具和装饰品。这与我在国内搬进新家前进行几个月劳心劳力费钱的装修相比，实在是幸福感十足了。
9月10日