宏观调控下商业地产历经转折期

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4月15日上午，在住建部世纪国建宾馆举办的“中国商业地产企业圆桌峰会”，不仅朱中一、苗乐如、谢家谨等政府官员前来助阵，还邀请到远洋地产、华侨城地产等近20位国内最具实力和代表性的商业房地产开发企业负责人参会。在该闭门会议上，无论是房地产企业大腕还是政府官员，都对当前宏观调控政策下的地产发展做了前瞻性判断，并且从宏观调控政策下商业地产对未来行业的影响发表了各自的看法。

苗乐如：科学决策商业地产

开发商得学会当农民，你管得了天吗?刮风下雨管不了，种好地保收成就可以了。

现在有点条件的地产企业基本都在积极做商业地产项目，跟地方政府的沟通也呈现出一个大的趋势，在这种情况下需要行业冷静思考，沉着对待。应该说地方政府很热情，在热情的诱惑下，地产企业对商业地产和旅游地产应该有本身规律的要求。由于商业地产有区域约束力，或者承载力方面的要求，虽然现在商业地产存在很多好的形势和机会，但同时也需要我们政府在这种情况下科学决策。

李明：注重商业地产经营质量

未来商业地产的发展速度远远超出想象。最初搞地产开发的企业，是一点一点积累起来的资本，五年以前净资产过100亿元的企业全国不出10家，现在找出30家都没有问题。现在，开发商业地产一样没有太多资本进来，商业地产在前期商业运作当中都是小本经营，确确实实是通过企业家自身的素质或者是他们的能力来实现商业价值创新。

下一步同行业的开发类资本一旦调整方向，会有巨多投资转向商业地产。这样一来，建设商业的地价和投资都会上去，但是也带来了问题，越是这时候，经营的志向越会忽略。经常说一铺养三代，几十年才能形成一个特色，十几年磨一剑，如果不注重经营的质量和秩序，对行业发展没有打好基础，也会重蹈覆辙住宅地产的问题。

刘平春：长远规划商业地产

住宅调控导致大量的资本进入商业地产领域，开发旅游地产对整个社会和产业发展是较好的选择和取向。但是从旅游地产角度来说，确实要注意一窝蜂而起。有些地产商觉得有点钱做就行了，怎么管理、怎么延伸，前端的设计、规划问题，后端长期的管理，这些问题都要考虑。

从政府角度来讲，对旅游地产要有规划，包括城市化的进程，跟小城镇、中心城市的关系，政府在这方面的取向会影响商业地产走向。现在有很多城市存在与商业不匹配的问题，商业地产经营期是个长期过程，没有一个长远规划就会出现问题。胡东海：商业地产回归论

中信算是商业地产第一人。1978年中信地产就瞄向商业地产领域，从大连、沈阳、河北，到北京、天津、深圳、广州，酒店和商场遍布中国至少15个城市。

到上世纪90年代后期，中信的商业地产建设开始没落，重点开发住宅地产。前些年，主要在珠三角做了小部分的商业地产项目。确立了“立足京津、珠三角、长三角，有选择进入经济发达地区的二线城市”的战略布局，在业务上以中高档住宅开发为业务主线，坚持以二级开发为导向进行土地一级开发，适时有选择地培育商业地产，依托中信集团的金融平台发展金融地产。近两年，中信响应中央号召，做了一些危改保障房。最近又开始重新回归商业地产，主要集中在CBD核心区。

曾北川：保险资金介入商业地产

处于转型期的房地产业挑战和机遇并存。挑战，首先是国家增长战略的转型，另外产品定位也有根本性转变。换句话说，财产占有形式将发生变化，由私有产业到商业不动产业的转变。地产转型算是一个挑战。

同时，行业面临的机遇就是资金多元化，长期化的资金还会持续关注房地产。保险资金将会介入不动产、商业地产。国家允许10％的保险资金有3％投入不动产、7％投资商业地产。从保监会对险资的要求来讲，禁止和鼓励的正好和商业及旅游地产高度吻合。不管是国家政策还是银行政策，保险资金的鼓励方向都会推动整个不动产行业的转型。就是从出售到持有，从给别人到给自己，从中间产品到终端产品，从综合性到专业化。也会促进不动产行业的同质化竞争向差异化竞争转变。

杨步亭：电影院捆绑商业地产

院线创造的收益主要集中在大城市商业中心的电影院，电影院越来越离不开商业地产。短期来看，每个省都建一个文化基地、影视城，为商业地产提供了机遇，但却会造成中国经济像1958年那样的浪费。我们应该向国家呼吁，不能无序做大型影视基地，要讲质量和长远。

我们的电影院还在快速发展中。美国3亿多人，有4万多块银幕，平均8000人一块银幕。中国13亿人口，平均1万人有一块银幕。与美国比，中国还需要13万块银幕，但现在我们才6000多块。按这个速度，中国应该有6万～7万个银幕，才可以完成电影经济需要的基本建设。

大量的银幕需求都应在商业地产中产生。电影院不能以单厅形式出现而要建在商业地产当中，这是一个信号。目前，在大城市电影院还没有满足市场需求，中小城市几乎为零。另外，有些地级市连商业中心都没有就要建电影院。也有很多地产商已经放弃大城市将目光瞄准了中等城市和县城的影业发展。如今，商业地产发展和电影院建设一样活跃。

蔡鸿岩：延展商业地产链

现在商业地产发展重投资重建设，轻经营是行业内存在的严重问题，还存在影视城过多、过烂的问题，如果不能很好地控制，势必造成比住宅产业还大的资源浪费。我们希望通过本次大会为地产业，包括商专委，树立起正面形象，并起到桥梁和推动作用。

我们策划跨界大会的初衷，是要借着搭电影界、搭文化的台，以此证明房地产业并不只是住宅，并不只是高房价，还有商业地产、旅游地产、养老地产。商业地产的贡献非常巨大：第一，提供城市配套；第二，提供就业；第三，提供可持续发展的GDP的各个行业、产业项目，是可持续发展的房地产运营模式。

本次跨界峰会相当于一个相亲大会，把电影界和房地产开发界聚在一块，大家有一个交流的机会。包括租金问题、业态发展等等，通过共同讨论会比较有意义。尹龙：转移商业地产融资战略

目前，所有的房地产调控政策要达到的是显性效果。中国最大的地主是银行，对银行体系来说，如果中国房地产跌掉50％绝对是政府危机，因此谁都不敢让房价跌50％。这样跌会产生两个问题：一是逼着银行挤兑企业，导致企业大量出问题；二是一旦暴跌，银行业就会恢复到原点，不再放贷。

而房地产行业的风险收益率对银行不是最好的，虽然房地产行业的收益率很高，但风险系数却很大。在这种情况下，银行不会把房地产业作为首选项目。现在房地产业面临融资问题，未来融资还会不容易。

从此结论往下推，商业地产融资，就要考虑3万亿元的外汇储备。房地产企业如果总盯着传统的银行贷款，估计这几年会很难熬，各界地产老总要将思考方向转移到融资战略上面。韩健徽：商业地产向法制化迈进

2011年中国商业地产将呈现理性化。我个人认为，通过商业地产暴富的、炒作天价商铺的暴富时代将一去不复返。我们

要科学、理性地看待商业地产本性，要还原其本性。目前在商业地产发展过程当中也面临一些问题，下一步亟待解决。比如说，招商、人才、资金、长期运营的问题，特别是在资金方面，就是

RAS，需要确立法规来解决。

我建议，商业地产和旅游地产委员会，应该出台关于商业地产行业的一些标准。这几年国务院对旅游业、文化创意产业，包括国家宏观政策在内，了意见。特别是2∞8年金融危机以后，国家出台的产业标准，为扩大消费、拉动内需提供了前所未有的发展机遇。无疑，在商业地产标准化建设、宏观政策及理论基础研究方面都要加强。在适当时机，逐渐向商业地产法制化建设方面迈进。

谢家瑾：地产企业要放眼未来

商业地产一定不能走一拥而上的住宅产业发展之路。怎么才能做好商业地产，其实比做住宅产业难得多，也需要思考与应对很多问题。现在不是讨论计划经济的时候，这不是我们房产企业讨论的事情。最为重要的是，房产企业怎么控制一下节奏，让房价不再上涨，是比较现实的。我现在把话说在这儿，关于下一步政策怎么走，这在房产企业自己，不在别人。要解放自己，也是自己解放自己，什么救星都没有。现在中央已经走上调控这个路，你说政府该不该调控?

另外，房产企业还是要客观地看到，2009年为了应对金融危机，国家把宝压在房地产上，因为当时过于宽松的政策，给后来的房地产膨胀带来了一定影响，所以现在收场就比较难。实际上，房地产业也存在前一段时间的过热问题，适当调整并不是把行业摧毁。有点思路的调整有利于下一步发展，开发商还是要想开一点，着眼于长远。

杨铿：商业地产发展趋势巨大

我觉得，现在发展商业地产、文化旅游地产是必然趋势。在美国农村人均3500美元，城市是5000美元。在文化产业方面，中国GDP才二点几，美国文化产业GDP大概占二十五点。

而中国发展商业地产及文化旅游地产，也是新的资源整合方式。我们在四川做了一些文化旅游方面的尝试，在峨眉山有一个1.2万亩的商业体，在都江堰也做了一个旅游综合体。我想说的是，文化旅游符合当前新的产业政策，因此从现在的投资需求来看，发展商业地产是未来总趋势。

朱中一：积极稳妥发展商业地产

对于房产企业的发展，开发商想得早一点，还不如想得长远一点。明年4月份开始换届，新的领导班子要考虑新的班子怎么搭配，他们最希望的就是有一个平稳的社会环境。我们理解国家政策时，一定要跳出行业去看问题。最起码房产开发企业现在不要涨价，如果现在再涨价，是要倒逼政府出台更新的紧迫性的政策。也很清楚，他说不知道房地产的利润到底是多少。地方政府和中央政府很清楚，宏观调控就是逼着房地产利润合理化。

总之，我们房地产协会还是希望商业地产或者是商业旅游地产，或者更宽一点，商业旅游、产业园区地产能够得到健康发展。我们的总调子是积极引导房产行业发展。而调控当头，房产企业一定不要头脑发热，一定要基于自己的管理能力，积极稳妥地发展。