济南市X房地产项目的风险评估研究

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【摘要】我国房地产企业在2011年走过了极为波折的一年，一系列限购令的颁布导致房地产市场出现一度的低迷，紧缩的信贷政策又严重的压抑住房地产企业的生存活力。如何使投资顺利进行并取得最后的成功，就必须有战略性的眼光，在项目的实施过程中有一定的风险管控意识，从开发项目不确定因素入手，对房地产项目阶段进行逐个分析。本文就以济南X房地产开发项目为例，用相应的方法进行检验评估。

【关键词】风险控制；风险评估；房地产开发

目前比较常用的房地产开发风险评估方法有敏感性分析法、盈亏分析法、调查和专家打分法，以下主要介绍敏感性分析和盈亏平衡分析方法，对济南X房地产项目进行研究。

一、 风险评估方法

1．敏感性分析法

运用分析、预测在房地产投资过程中的不确定性因素的变动，确定经济指标所受到的影响，敏感因素判断指标是该因素发生很小的变化却对经济产生较大的影响。敏感性分析主要进行分析和预测，也是房地产投资分析的主要指标，主要工具有净现值和内部收益率等。敏感性分析可以提高决策的准确性，用以测定风险项目相关因素发生变动时，导致项目盈利能力变化的范围和幅度。

以下介绍单因素敏感性分析步骤：

首先，确定指标

根据需要完成的任务选定经济指标。在项目初步可行性阶段常用的指标是净现值和内部收益率指标等。

其次，选定需要分析的不确定因素

本阶段是分确定影响经济指标的主要不确定性因素，影响经济指标的不确定性因素众多，但是没必要对所有的因素进行敏感性分析。选取首要不确定性因素有两条：第一，在可预计的变动范围内，不确定性因素的变动将会比较强烈的影响经济评价指标；第二，对其在确定性经济评价中采用的数据有较大把握。选定不确定因素要结合这两点进行。

第三，计算近机评价指标的值

分析不确定性因素对经济指标的影响的变化程度，必须以正常情况下经济评价指标为参照。因此，首先做出正常情况下的经济评价指标。

第四，分析经济效果评价

对不同的不确定因素设置相应的变动幅度，每次只变动其中一个因素计算相应的经济指标值。以次类推直到计算出所有因素所对应的经济指标值。

最后，判断项目的风险程度

根据经济评价指标变动对实际生活的影响的大小判断项目风险程度。如果出现的可能性大，并且又比较敏感，一般认为项目的风险程度大。反之，项目的风险不大。

2．盈亏平衡分析法

盈亏平衡分析重点是对产品的业务量、成本、利润之间的综合分析，目的是预测利润和控制成本，又称保本点分析或量本利分析法，是用以确定经营状况的一种数学分析方法。企业收入=成本+利润，如果利润为零，也就是在盈亏平衡点上，项目收入与支出相等，净收益等于零。盈亏平衡分析方法主要有线性和非线性盈亏平衡分析，这是按照分析要素间的函数关系不同划分的。

（1）盈亏平衡分析的假设

第一，房地产开发面积与房地产的总销售收入和生产总成本存在线性关系；

第二，房地产产量和销量相等，即能全部销售出去；

第三，房地产产品的固定成本和销售价格是不变的；

（2）固定成本和可变成本的划分

项目固定成本是指不随土地开发数量变化而变化的成本，如土地购置费用、固定资产折旧费用等；可变成本是指随着开发数量变化而变化的成本，如建安费、公共费等。

3．专家评价法

这是最简单、最常用、易于分析的定性分析方法。专家评价法主要包括两步：第一、识别每一项目可能面临的风险，列出风险调查表；第二、用专家系统对风险因素进行打分，评价其重要性，综合成整个项目风险。专家打分的依据主要是根据个人判断和专家判断而来的。

4．蒙特卡洛法

蒙特卡洛法又称统计试验法，诞生多半个世纪以来被广泛运用于经济、科技等领域。它的工作原理是通过对随机变量进行抽样，代入数据库，确定函数值，这样模拟许多次就可以得到一组函数值，由此确定函数的分布曲线及数学期望、方差、标准差等。

它使用概率的方式确定风险因素的大小，该方法中所有元素都同时受不确定性风险的影响，克服了敏感性分析单一元素的局限。两外此方法还可以通过计算机实现，极大的方便和节约了时间。

5．模糊综合评价分析法

该方法借助于模糊数学的一些概念，对实际的综合问题进行评价，将一些不易确定的变量，从多个角度对其进行评价。每个变量都会对其赋予指标并做最后俳优的标准。

该方法为世界中模糊、不清晰的问题提供了充分的概念化，并用数学的语言解决。对评价的事物进行划分，对各个等级程度进行分析，这样就使对事物的描述更加深入、分析结果更准确。

二、项目风险评估结果

1．敏感性分析法结果

依照济南X房地产项目可售面积，根据谨慎性原则，空置率以10%计，项目总计可实现销售收入为 138515 万元。按计算期3年，基准折现率9.65%，项目的财务内部收益率为14.63%，动态投资回收期低于2.77年，财务净现值9367万元。内部收益率高于基准折现率，动态投资回收期短于项目周期，净现值大于0，该项目在财务上可行。