“鬼城”解码

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地方政府花费重金打造了一座座“空”城，尤其密集地分布在内蒙、河南、江苏、湖北和辽宁的局部地区。伴随城镇化规模的加速膨胀，人烟稀少、房屋荒废的“鬼城”，如今正在中国的地图上蔓延。

一座城市的活跃和繁荣，离不开赖之以生存的人类活动。正当上班早晚峰的地铁和公交上，乘客经历毫无尊严的抢乘的同时，我们很难想象这个拥有13.397亿人口的泱泱大国，某些三四线城区居然正在闹“人荒”。在地方政府提供的廉价土地上，房地产开发商打着兴建CBD以及各种特色服务基地的旗号大张旗鼓地搞开发建设，急遽消耗的经济和消费实力迫使我们不得不高度关注起三四线城市过度投资房产的风险。

土地和人口，谁的城镇化？

互联网上，被转载次数最多的是一组被曝光的美国卫星图片。图片显示，位于河南郑州的郑东新区已然超越驰名海内外的鄂尔多斯，成为中国最大的“鬼城”。根据河南当地媒体的报道，截至去年底，郑东新区的商住用房入住率不过10%，在庞大的钢筋混凝土结构群落中显得格外微不足道。

有趣的是，这些图片看起来像极了小霸王时代的经典游戏《魂斗罗》或《坦克大战》中的某些场景，如果是乐园，似乎更适合探险。但是若以投资性购房为主要目的，说不定今年7月宣布破产的美国城市底特律的投资回报率更值得期待。

有国外媒体称，底特律当地的住宅已经跌至最低数百美金。就在经济学家忧心忡忡的同时，投机客们正虎视眈眈地盯着底特律，大肆囤购房产。相较国内某些新区几十万的总房价投入，投资底特律的可能性收益足以让投资者眼红。当然，中国的“鬼城”不会按照底特律的模式发展，即便政府举债求财的美梦落空，在行政手段的保护之下，中国的城市也不会被允许破产。

早在2011年，上海和西安两地的住宅存量逼近1000万平方米时，行业明显感觉到了房价下行的压力。但是转眼到了2013年7月，仅贵阳一个城市就开发了四个1000万平方米以上的住宅区，其中最大的一个规模达到2038.02万平方米，属全国之最。如果再算上城市中大大小小的在建楼盘，即使面向全国销售，未来3到5年，仅凭借贵阳城市的吸引力也不足以招徕几百万人口的移民潮，大量的房屋将被空置是不争的事实。

就在媒体以及部分学者对萧索的新城区大肆兴建的工程咋舌，极力讨伐空置的房屋和人迹罕至的街道的同时，另一派人却以浦东新区等成功运作的新兴产业园区为代表，主张城市扩建对于经济建设的促进作用。郑东新区管委会拿出30万入住人口的数据力证郑东新区不是“鬼城”，而相关新闻宣传部门也表示当地政府甚至不需要对“鬼城”一说“做出评价”。独立经济学家杜猛在7月举办的第三届姑苏论坛上提出，“建成后三年内入住率不足30%，造成极大沉没成本浪费”的就是“鬼城”。但是该论断在微博上流传之后，遭到幸福人寿保险公司董事长孟晓苏的反驳，孟晓苏认为对建设超前的城市不应过早扣帽子打棍子。两派支持者隔空对喊，好不热闹。

居民显然还没有做好迎接新城区的准备。在辽宁沈阳的沈北新区或是营口，旧城区中心的居民不仅对新区的配套建设表示质疑，对地理区块的旧面貌印象也根深蒂固。不过，房地产商仍旧在卖楼，主要是由于某些居民拥有不止一套住宅。

是地产商在牟利，还是地方政府在火拼GDP？纵览三四线城市的城镇化道路，我们不禁质疑是人的城镇化还是土地的城镇化？城市的未来由谁掌控？

一二线城市的扩展模式是否同样适用于三四线城市？答案本身就值得推敲。在举债造城、卖地求财的背后，是城镇化的发展现状与初衷的背离。在城镇化向房地产化的扭曲下，土地城镇化先行于人口城镇化的畸形发展，只会加速商业地产继续在“鬼城”里横行。

住房空置率成谜

鄂尔多斯和温州房地产的崩盘显然没有给火热的城市新区建设泼上一盆凉水降降温。第五个国家级新区兰州新区占地规模相当于四五个兰州主城区，虽然政府对此低调地保持缄默的态度，但是仍旧阻止不了记者的报道。随着曝光的深入，兰州新区建设一度停工休整，不过日前也已悄然复工。

中国无疑拥有世界上最大的房产市场，但是居民的购买能力两极分化明显，就在一部分人拥有几套住房的同时，令一部分人唯有对着失控的房价兴叹。

城市每天都在翻新，越来越多的“鬼城”建设在为中国的空置住房总量添砖加瓦。中国到底有多少空置的住房？媒体对此的追问持续了数年之久。不过在住建部或国家统计局看来，这显然是一个不解之谜，因为“统计住房空置率是非常复杂的国际难题”。

但是在美国或其他市场经济国家，统计住房空置率早就是一项必要的程序，甚至有相应健全的应对规定。在德国，当住房空置率超过10%，地方政府可能推倒无法出租的住房；在法国，从房屋空置的第一年起，业主需要逐年递增地缴纳罚金；在丹麦，住房闲置6周就需要对房屋所有者罚款。

为什么要关注并且警惕住房空置率的数据呢？因为房产空置情况能够最直观地反映楼市的健康状况。包括索罗斯在内的国外投机客或研究机构一直在预言中国房地产泡沫的破灭，虽然没有成真，但是在城镇化建设中的主力地产行业，却明显在囤积住房。

按照国际惯例，商品房的空置率一旦达到10%～20%，即进入空置危险区，足以影响房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。

针对三四线城市的城镇化建设而言，合理地统计住房空置率有利于打击过热的投资行为。职能部门对此刻意地回避，是对房地产行业向市场化发展的阻碍。中国的行政干预需要一个尽头，允许市场存在自然的优胜劣汰。

“鬼城”魅影

“鬼城”，本意是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。在现代新语义之中，也被用来解释城镇化进程中住房空置率过高的新区，形象地描述出一幅人烟罕至却高楼嶙峋的畸形图画。

政府和地产开发商之间的紧密合作促使“鬼城”现象愈加严峻。居高的住房空置率直指房地产泡沫，各地飘红的GDP攀比迫使当地政府不断在拆建中牟利。

城镇化建设成为变相的土地城镇化，空心的产业和空心的人口问题凸显，地方政府终将被举债造城、卖地求财的做法所累。