复合地产产生动因分析
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[摘 要] 针对我国房地产市场出现的复合地产发展趋势，本文从城市发展需求和开发商自身能量积累、房地产市场竞争、消费需求、房地产配套设施、房地产复合增长五个方面深入分析了复合地产产生的原因，对今后复合地产的发展起到了参考和借鉴。
我国的房地产开发经历了由卖楼―卖概念―卖配套之后，有了一个质的突变，那就是形成了复合地产，这种模式是在某一种特定人性化的概念主题下整合各种概念、理念，将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，以房屋为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造出休闲的、健康的、人文的新的生活方式，提高生活品质，为业主创造价值，也为城市创造价值。以下，本文对复合地产进行分析，探究复合地产产生的原因：
一、城市发展的需求与开发商能量的积累
随着我国城市化进程的加快，各城市都在寻求经济发展的新增长点、突破点和引爆点。大规模的房地产开发资金投入大、规模大，对整个城市的规划，带动区域经济的发展等方面有明显优势，政府可以从中快速达成经济和政治诉求，而开发商也可以从中获取丰厚的利润，这是一种政企双赢发展模式。另一方面，经过改革开放二十年的发展，许多房地产开发商由小到大，也已具备了作为区域经济“领头羊”的规模、实力与品牌，有能力承担起原来由政府才能推进的产业或区域开发项目。
区域开发具有规模大的特点，这就需要房地产商具有整合各种相关资源的眼光与能力，广泛整合各个产业要素，一切可以利用的的资源，都可以被整合到房地产开发过程中来。于是，随着区域开发的逐步深入，复合地产战略也就会逐步地普及开来，不管房地产开发商是自觉还是不自觉，总而言之，大规模的区域开发本身就要求参与到其中的房地产商具备复合地产的战略眼光和实操能力。
二、住房需求的提高和多元化
随着我国城镇居民可支配收入的持续增长，城镇居民的居住条件不断改善，消费者进入二次升级置业、二次换代型和投资置业等经验型购买阶段。人们的基本住房需要得到基本满足后，又开始追求心理需要和社会需求，要求全面提高住宅水平，追求住宅的文化品位、环境品位、完善的社区配套。多元化的生活形态也催生了消费者对住宅的多元化需求，丁克、单身、空巢等人群渐多，人们工作流动性增大，家庭结构趋于松散，人的消费观念愈加丰富多彩，呈现高度的多元化。除了居住的基本功能之外，消费者还希望从开发商这里得到教育、休闲等附加值，而不管是教育还是休闲的附加，都已经跨越了房地产的行业界限，这就体现了复合地产的思想，而这一事实正是推动开发商走向复合地产战略的有力因素。
三、房地产竞争的同质化
房地产市场发展到目前这个阶段，开发商之间的竞争也日趋激烈，同质化现象严重。具体体现在项目开发理念相似，项目概念雷同，项目开发方式相近，产品组合和产品营销的相近程度高。在当前市场条件下，开发商要想在竞争中立于不败之地，必须从开发流程的前期开始，注重产品的市场定位，加强产品的创新，努力使自己的产品达到“人无我有、人有我新、人新我特”。复合地产具有无法克隆的唯一性优势，它可以从最为激烈的领域抽身而出，另辟蹊径，开辟自己的价值高地，低风险的利润空间，不仅拥有房地产项目必须具备的诸如户型、环境、位置、装修等方面的优势，而且它整合房地产和其他产业，并构筑自身独特的性格和特征，具有无法替代的优势。
四、房地产社区配套的不足
随着城市的发展，新城区、城郊、卫星城等地带日益成为人们居住的新热点，但这些地区往往存在不同程度的配套不足的缺陷。教育、休闲等和人们居住密切相关的配套不完善，居住品质大打折扣。让很多从城市中心搬到郊区的业主开始抱怨生活不便利，继而不得不重返市区楼盘。复合地产承担了本不应该由他们来承担的社会职能，例如奥林匹克花园体育场馆的建设。恰巧这一部分是现阶段或者是今后一段时期内政府尚不能完全提供和完善的，复合地产商们正是从中寻到了市场机会，迎合了消费者的需求。
五、复合地产具有良好的效益
复合地产往往能带来双重效益甚至多重效益，复合地产把可控的资源,最大限度整合到房地产中,做到房地产和其他产业的有机结合,优势互补，形成良性互动效应使得开发商的产业链得以延长,发挥土地的最大价值。通过泛房地产开发,实现投资的多元化,各个产业相互渗透和综合协调发展,既可以多元化业务来平衡盈利组合,降低房地产行业销售的不可预见风险,保证资金链的正常运作,又可实现房地产业务向多样化、纵深化发展,避免过分依赖单一类型产品的经营风险,实现稳定、和谐、持续发展的目标。
复合地产作为房地产市场的创新，为市场、为客户奉献出更先进，更舒适的居住环境和办公环境，在不断细分的市场中明确定位、找准产业结合的切入点，为客户营造舒适的空间，同时又能使房地产开发项目与城市很好的融合、互动，推动了城市的进步。
参考文献：
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