资产评估基本方法的应用原理与异同分析

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摘要：资产评估方法是实现资产评估机理的手段。为在不同的经济条件下选择相应适用的评估方法，在阐释资产评估各自的应用原理、模型特点及其局限性的基础上，对资产评估基本方法的应用原理的局限性、基本方法的差异分析及消除差异的措施等方面进一步研究了各种基本方法的异同性。

关键词：资产评估；市场法；收益法；成本法；

中图分类号：F713．3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）01－0023－03

资产评估方法是实现资产评估机理的手段，是影响资产评估质量高低的重要环节。它实际上是表达某项特定资产在市场中如何运做的经济模型。通过对资产评估方法的分析，将有助于资产评估师与评估机构依据不同的资产评估现实条件与资产特点，选择适用的资产评估方法进行评估，并为方法间的相互验证提供理论依据。

一、资产评估基本方法的应用原理与局限性分析

目前，奠定三大基本资产评估方法的理论已经逐渐成熟，其他评估方法一般由这三种方法派生而来，如由市场法派生的路线价法、由成本法派生的假设开发法、由收益法派生的投资法等。但从资产评估实践来看，即使是同一资产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大，存在局限之处。

（一）市场法的应用原理与局限性分析

1．市场法的应用原理与模型特点

市场法也称为销售比较法，原称市场数据法。市场比较法的理论依据是市场供求论。它从资产本身出发，运用替代原理，认为资产价格等于类似资产在市场均衡点上的均衡价格。在实际操作中，市场比较法则是将待估算资产与其所在区域近期内已经成交的类似房地产进行比较，以这些资产的成交价格作为参考进行修正，从而估算待估资产在正常市场情况下的价格或价值的一种方法。市场比较法是一种技术较成熟的估价方法，用市场法得出的评估结果因为直接来源于市场又应用于市场，所以很容易被接受使用。目前评估界一致认为，在三种评估方法都可使用的条件下，市场法是首选。

市场法在资产评估实践中的运用可用数学表示为如下三个方程：

S＝P＋A（XI－Z）（1－1）

V＝WS（1－2）

WI＝1（1－3）

方程（1－1）定义了由不同的可比资产价格导出的不同的指导价格。

方程（1－2）定义了对如上的指导价格进行调整可以得到最终的评估价格，这一过程体现了资产评估师的经验和知识。

方程（1－3）使最终的资产评估值介于最高与最低的指导价格之间。

方程（1－2）与方程（1－3）是评估实践中的协调（或调和，reconciliation）过程。其中：

S＝A（1×n），代表特定目标资产的n个指导价格向量；

P＝A（1×n），代表n项可比资产的销售价格向量；

X＝A（j×1），代表目标资产的j项资产特征向量；

Z＝A（j×n），代表n项可比资产的j特征矩阵；

（?X与Z包含了适当的比较因素（如资产特点、位置、支付条件等））

A＝A（1×j），代表j调整因子向量；

I＝A（1×n），为标准单位阵；

V为（1×1）的目标资产的最终评估价值；

W为（1×n）的与n项可比资产有关的权重向量

如上方程也可用下述简化的、两个相关联的公式表示：

以上的公式表示是一种确定型的模型，即评估师视各个变量为确定变量，而不是随机变量，不存在变量的概率分布。此时，资产评估师认为通过市场数据信息，以及他们的专业判断就可以形成确定的资产评估值。通常情况下，评估师仅选用三到五个可比资产销售价格数据进行评估。

2．市场法应用的局限性

采用市场法的关键是能够找到合适的参照物。在发达国家，市场数据是很丰富的，而在新兴市场，市场数据相对稀少的多。在资产（尤其是房地产）市场发育较为成熟的国家和地区，如英国、美国、日本、我国台湾和香港等地，由于易于找到众多相似的可比资产，所以在各类资产评估中广泛采用市场比较法。但在一些资产市场尚不够成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。而且，即便是在资产市场比较发达的地区，比较法在某些情况下也不大适用，如由于某些原因导致特定区域在一段较长的时期内没有发生资产交易的情形。另外，比较法需要在交易情况、交易日期、资产特征等方面对比较对象进行修正，这个过程很难采用量化的计算公式，只能由估价人员凭其知识和经验进行判断，这也将影响估价的准确性。

（二）收益法的应用原理及其局限性

1．收益法的应用原理与模型特点

在理论上，收益还原法以预期原理为基础，即资产的价值通常不是基于其历史价格、生产成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。它主要从使用者角度，运用预期收益和效用价值原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于其未来所获收益的折现值之和。在实际操作中，收益还原法是预计待估资产未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算资产价格或价值的方法，该方法一般用于经营性资产价格测算。

还原法可用如下公式表示：

确定评估期间的方法有：对比法、现金流量波动曲线，以及多项式回归倒推法等。

2．收益法应用的局限性

虽然收益还原法的基本思想简单明了，易于理解，而且从理论上来讲，收益法的评估结论还具有较好的可靠性和说服力，但是在收益法的计算中，确定适当的折现率、收益年限和预测资产未来纯收益并不容易。对于没有收益的资产或者收益无法测算的资产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。

（三）成本法的应用原理及其局限性

1．成本法的应用原理与模型特点

在理论上，成本法的依据从卖者角度为生产费用价值论，从买者角度为替代论。它主要是从开发角度，运用等量投资至少获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于所有投入资本和利润之和。在实际操作中，重置成本法则是将待估资产的各项成本构成进行分析，求取待估资产在估价时点的重新构造价格（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算资产的客观合理价格或价值的方法。成本法的一般模型为：

使用乘法模型需具有严格的假设条件，即假设有形损耗、功能性损耗与经济性损耗为并列发生，三者之间互为因果关系或存在明显的时序关系。相比之下，在减法模型中不需要具备以上条件，其三项损耗或损耗率之间往往也并非具有前因后果，或者时序上严格的先后关系，所以减法模型具有一般性。

2．成本法应用的局限性

从理论角度来看，只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本法估价。但是，现实生活中资产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；资产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力，难度最大的就是损耗的计算，尤其是对陈旧的资产，往往是以估价人员的主观判断为依据，这同样会影响估价的准确性。

二 资产评估基本方法的差异分析及消除差异的措施

（一）不同种类的资产对评估方法选择有侧重

各种评估方法具有各自不同的评估思路、前提条件和数据来源。对形态各异、种类繁多的资产实施评估，选择评估方法总是有侧重和优选顺序的，如机器设备按照成本途径能获得更充分的数据，评估时一般采用成本法评估；无形资产或投资资产更能满足收益法评估的前提条件，容易获得与收益、投资报酬率有关的数据，其一般首选收益法评估；资产在成熟发达的市场条件下容易找到参照资产，此时应优先采用市场法评估。

（二）不同市场条件对评估方法选择有制约

市场条件即资产评估目的所涉及的经济行为面临的市场环境，包括市场体系和市场机制的完备程度、交易的频繁状况、交易信息的畅通与否、行业和国家有关经济参数的获取可能性等。根据市场条件的优劣，选择评估方法的一般顺序为：市场法、收益法、成本法。如对既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本法。

（三）评估人员自身素质的影响

评估人员的职业理想、职业态度、职业责任、职业胜任能力、职业纪律等素质始终影响着评估的全过程。资产评估结果是资产、市场的客观表现与评估人员的经验、智慧、判断的主观努力相结合的产物。如果是评估人员自身素质原因造成评估结果差异，应启用经验丰富的评估师，消除其中缺陷和错误引起的偏差。

三 资产评估基本方法的趋同性分析

资产评估三大基本方法是实现评定估算资产价值的技术手段。虽然这些评估方法具有各自不同的评估思路、前提和运用条件，但他们在评估资产价值是具有结果趋同性的特征。趋同性指在相同评估基准日和相同评估目的下，对同一资产使用不同方法进行评估，只要这些方法使用的前提条件具备，则分别得到的评估结果应该相同或相似。这种趋同性主要表现在基本目的的同质性（即资产评估的基本目的就是揭示资产在评估时点的公允市场价值）、评估方法的本质功能的一致性（即三种方法本质功能都是用来解释资产公允市场价值的技术手段）以及交易假设的共同性（即均基于交易假设这一最基本的前提假设）三方面。

在评估条件允许使用多种方法对同一项资产进行评估时，各种方法得出的结果应该是趋同的。但资产评估本身并不是一项精确计量的科学，它只能通过对市场的预测，得出一个模拟市场下的可能出现的结果，因此差别是必然的。而我们所说的趋同性或一致性指的是在一定范围内的吻合。

依据传统确定性的估价理论，已经得出了一些估价方法备于在不同条件下使用。这些方法有可比较销售法（即市场法）、资本化法、假设开发法、特别价值法、安全价值法、保险价值法、生产价值法、司法价值法、继承价值法等等。实际上，几乎可以为每一独立环境条件相应地提供一种不同的方法；加之资产评估具有不确定性的本质特征，在估价中也可以应用不确定性理论与方法予以评估，评估方法呈现多样化特征。资产评估是由适当的数学模型表述与发展起来的，评估方法的多样化不妨碍其数学表达的统一性、确定性与不确定性方法可以统一用下式表述。

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