丹东新城区房地产营销的优劣势分析

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【摘 要】丹东市新城区属于丹东、东港同城化的一个重要的建设区域，新城区的建设将使丹东市和东港市连成一片，新城区的房地产项目这几年发展迅猛，各个房地产企业的竞争异常激烈。本文就丹东新城区的房地产营销的优劣势进行分析，希望能给这些企业以帮助。

【关键词】丹东新城区 房地产 优劣势分析

丹东临港产业园区位于鸭绿江入海口，规划范围为东起鸭绿江大桥，西至沙坝河，北至201国道，南至鸭绿江边和黄海岸边，规划面积228平方公里。整个丹东临港产业园区分为东港工业园区和浪头产业园区两个部分，而本文中的新城区则主要是指距离丹东市内11公里的浪头产业园区，规划面积61.8平方公里，北起一潮沟，南至安民河，西起201国道，东至鸭绿江边。

从全球的眼光来看整个丹东市，它位于辽东半岛与朝鲜半岛的交界处，同时也处于东北亚经济圈的中心位置，还位于环渤海经济圈与环黄海经济圈的交汇点处，因此丹东市的地理区位极其特殊，也极其重要，对外连接朝鲜半岛，对内连接东北三省，对于促进经济发展，丹东市的区位优势得天独厚，发展条件十分优越。正是因为丹东市处于如此重要的地理位置上，也从另外一个方面说明了丹东市内发展范围狭小以及开发新城区的必要性，而房地产向来都是每个城市的主题，丹东市新城区的房地产市场由于丹东市地理区位的特殊性更是各房地产开发企业的必争之地。

一、丹东市房地产市场板块情况

从丹东市房地产版块市场的区域规划和功能来看，丹东整体呈狭长布局，其房地产市场格局主要由以下六大板块组成：主城板块（老城区）、沿江板块（江景房板块）、城西板块、城东板块、城北板块（山景房板块）。

在丹东市的六大板块之间，每一板块都有其各自的特点，其具体总结如下。

丹东市的沿江板块，也叫做江景房板块，这一区域的房地产市场主要具有沿江美景、高层建筑、临江豪宅等特点。这一板块的房地产市场的价格区间大约在6000-10000元之间。这一地区是目前丹东市首屈一指的高档人群聚居地，豪宅品质的象征。所有项目均紧邻鸭绿江，能享受到开发商的高档配套设施。土地规模有限，黄金江景资源越来越稀缺，目前江景豪宅分上江景、中江景、下江景，新开发的江景楼盘正在不断向上、下游延伸中。

这一板块的主要代表楼盘是金海江畔国际、水岸豪庭、绿江华府、欧洲花园（Ⅲ）、太阳大厦（）、俪江国际、华盛玫瑰港湾等。

主城板块房地产市场的最大特征就是黄金地带、成熟配套、便利生活，而这一板块的房地产市场的价格区间在6000-8000元左右。这一板块地处老成区，主要是指从宝山到福春之间，青年大街和江城大街沿线，包括锦山大街沿线，区域范围不大，拓展空间较小，因此房地产项目难成成片开发，均为见缝插针式，规模较小，产品形成丰富，汇聚了城市优质的配套资源，是繁华便利生活的保证，百姓认可度非常高。

主城板块的主要代表楼盘为鸿利聚隆公园、华美大厦、崇德小区、九江丽都、丹景俪城等。

城东板块的房地产市场相对来说配套设施不足，主要以多层为主，一般均具有价格优势，这一板块的房地产市场价格区间一般在5000-6000元。城东板块从2005年集中大规模开发，以多层建筑为主，从2008年开始小高层进入该板块，由于配套不完善，因此价格较低。从2009年新四中的迁入后，与辽东学院一并为该段区域增值提供了教育支撑。

城东板块的代表楼盘为绿丹江苑、书香府第、紫光福郡、绿云嘉园、正大清华苑、东平嘉苑等。

丹东市城西板块的特征为人口密集、需求量大，房地产市场的成长性非常好，城西板块房地产市场的价格区间在6000-7000元左右，该板块的人口密度较高，需求量大，配套设施比较成熟，由于新乐购商圈的崛起，所以这一板块的价格攀升速度较快。

丹东市城西板块的代表楼盘主要有东升丽园、锦绣华城、德龙家园、知春园、书香苑等。

城北板块也叫山景房板块，该板块的主要特点是具有山景资源，所开楼盘多为大盘，潜力非常巨大，价格区间在4000-5000元左右。城北板块主要是九道沟、八道沟、于家沟、七道沟、爱民沟、宾馆沟、五道沟等依托青龙山、元宝山、锦江山、和帽盔山等山脉，以城市低收入人群为代表的棚户区，购买力弱、人口密集。

丹东市新城区的主要特征是全新理念、形式多样、投资居多，迅速崛起。新城区目前的价格区间在3000-4000元之间，新城区板块属于全新开发的一片土地，随着政府、教育、医疗等中心职能单位的迁移，必将为新城区吸引大量外来人员。

从以上对丹东市房地产市场板块的分析得出丹东市正在以离心式的地产开发模式进行城市扩张。

二、新城区房地产市场优劣势分析

1.新城区房地产市场优势分析

（1）地理位置

新城区房地产市场占据着地理位置的重要优势，首先，新城区的楼盘是临江而建，有着天然的江景风光；其次，新城区距离丹东飞机场仅有4公里，交通便利，且距离浪头港同样很近，并且将来连接中朝边贸的中朝陆路口岸地址也将在新城区附近建设，这样一来为新城区房地产市场的升值奠定了良好的基础。

（2）投资优势

从目前来看，丹东市新城区房地产开发商多数是来自国际的大公司，在投资的资金方面非常充足，不易产生房地产资金链断裂的情况，对新城区房地产市场的健康发展将会起到很大的作用。

（3）交通便利

新城区的交通四通八达，区内有横纵主干道共九条，也有至沈阳、大连等地的高速公路，交通非常便利，这样一来也为以后新城区房地产的发展打下了基础。

2.新城区房地产市场劣势分析

目前新城区还处于初步建设当中，一期工程刚刚完工，二期工程刚刚开工，许多基础设施建设还没有完善，而且通往新城区的公交路线也不畅达。新城区目前的人口数量还不是很多，正处在一个增加新城区人口数量的过程当中，会使许多想在新城区购房的客户持观望态度。由于新城区的建设刚刚起步，商业气氛不是很浓，这样对新城区房地产的价值会带来一定程度的影响。

3.新城区房地产市场威胁分析

首先，新城区的商业氛围很淡，对新城区商业氛围问题的改善是需要很长的时间去经营的，若经营的过于缓慢必将导致新城区房地产市场的价值降低。其次，中朝陆路口岸现如今也只是规划，多变性、不确定性很强，势必会对新城区的房地产市场带来一定程度的影响。最后，由于许多新城区都要经历过渡炒房的问题，丹东新城区也不例外，过渡的炒房问题会相对影响丹东新城区的房价、入住率等问题，对新城区势必有一定的影响。