地王 第6期

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上半年楼市的“小阳春”并没有给“老地王”带来根本性的利好。尽管在“小阳春”情势下，部分地王加快进程，但是成交量增长，房价并没有暴涨的现实，许多老地王面临定价难题。老地王该怎么办?已出现新地王的土地市场是否会进一步非理性火爆，是否会有更多的地块重蹈老地王的覆辙，仍旧是房地产待解的命题。

2007地王多数至今未动工

通过以上本刊记者对2007年北京、上海、天津、广州、深圳等地的地王调查发现，80％的地王如今仍旧处于杂草丛生，毫无动工迹象的阶段。

与前文案例中万科福州地王、东莞塘厦地王、复地武汉地王已开盘，北辰长沙地王已经奠基，杭州雅戈尔地块准备下半年开工不同，实际上，2007年更多地王陷入了深振业天津地王同样的境地。

今年上半年市场的回暖，是否会给2007年的高价地王带来利好?

“一年多时间来，开发商资金短缺，尤其是地王周边房价远远低于其地价的事实，使得地王境况非常尴尬。开发商的整体策略是能拖就拖，3、4月份，市场销售的好转，使得很多开发商有新的行动。2007年的一些高价地会加快进程。”杭州资深顾问总顾问师黄联友在接受本刊记者采访时表示。

不过，市场好转并没有给这些“老地王们”带来根本性的利好。天津一位业内专家则认为目前市场只是成交量上的增长，房价并没有暴涨，预计价格今年也不会有大幅度涨幅，否则会将刚刚有点起色的楼市再次步入观望。而这些高价地王们不愿亏本开盘的，只能先做前期工作，再等好的时机入市。

地王如何建筑设计?

五合国际(5+1 WEKHART)总顾问刘力在接受本刊记者采访时表示，地王项目普遍感觉陷入了非常困难的境地，担心开盘后因售价高而销售缓慢。不过凭他的经验，没有因为贵而卖不掉的房子。在中国目前房地产市场上凡是销售情况不好的楼盘根源是产品品质不高，而不是售价的原因。 地王可以分为两大类：一类地王地处绝佳地段，比如市中心、CBD；另一类地王拥有优美自然景观，比如一线海景。

开发商之所以纷纷竞拍地王，就是因为其区域价值高。因此，获取地王项目后，一定要摈弃想法设法降低成本等错误战略和思路，地王项目本身的高土地成本决定了必须建最高品质楼盘。

表现在建筑设计方面，地王项目的建设规划设计一定得达到与土地资源相配的档次。

首先需追求精度。目前一些楼盘整体规划、建筑设计、景观设计等系统的工程却由不同的公司来操作，这样会因前后理念不一致多等种因素而影响楼盘品质。高品质楼盘一定需要有实力的建设设计公司统筹帷幄，以求高精度。

其次，高品质楼盘与普通楼盘在设施配置上也应该不同。高品质楼盘有两套指标来衡量：第一套是高舒适度指标，比如恒温恒湿，第二套指标则是房子整体的能耗指标，追求高的节能效果。

再次，高品质楼盘需要颠覆很多理念。以居住的功能性为例，传统讲究大卧室小卫生间。实际上，现代人生活方式已经跟以前完全不一样。卧室的主要功能是睡觉，而卫生间则涵盖卫浴、化妆、健身等多种功能，满足高端消费群的需求，就应设计为小卧室大卫生间。

地王项目如何定价?

大家顾问策研总监易勇对本刊记者表示，一般地王处于城市核心地段，具有资源性优势，并且是被一些实力开发商获取。因此，地王在未动工前就已经具有了一些溢价的优势，也必然会成为区域价值的标杆。目前地王的销售压力也非常大，市场的低迷延缓了其开发节奏以及降低了对市场的预期。

如何定价是地王项目面临的问题之一。定价受成本、市场，资本运作能力等多种因素的影响。目前对于小开发商而言，依据市场的接受程度定价更为重要，但是对于大开发商、大盘地王项目而言，制定市场可接受的价格依然很重要，不过由于这些公司多为上市公司，运作项目也不止一个，因此，这些地王项目如何入市，就不光会考虑到一个项目销售情况如何，还要考虑到公司的业绩、公司的现金流、资金市场上的表现等，因此，即使依照成本而言一些亏本地王项目也会入市。

不过，对于一些大盘的地王项目而言，对于资金的回笼有全盘考虑，目前市场情况下貌似亏本，但是在未来几年市场情况好转时其也完全可以弥补此前的损失。尤其是一些大盘项目，在营销上会有优势，如果能抗过当前的资金压力，未来前景还比较看好。

土地游戏规则不修正

新地王难免蹈老地王覆辙

那么今年四五月份出现的新地王是否会重蹈老地王的覆辙?

业内专家陈真诚认为，尽管4月以来市场上再次诞生新的“地王”但事实上，单价“地王”的楼面单价实际上比2007年要低了许多。而且，事实上，新的“地王”中，土地面积普遍不大，而且基本上是些城区的优质地块。因此，一般而言，新“地王”的命运可能要普遍比老“地王”好。

确如其言。可以发现，在新一轮拿地高潮中，一些地产大鳄在选择目标地块时的确出现了明确的变化。如富力地产退还广州市政府的是限价房用地，而购买北京核心地段地块开发高档商品房。

不过需要看到的是，我国的土地拍卖制度存在的缺陷并没有改变。卖地的冲动会让各地政府把招拍挂当成谋利的重要手段。在土地为开发商生存之本的游戏规则下， “价高者得”的原则在一定程度上，造成了开发商为得到土地而不惜重金的情况，而这部分花费在楼市牛市里会最终转嫁到开发成本中去，一定程度上影响了房价，在楼市熊市又会出现上述老地王的尴尬境况。

“政府在土地拍卖制度设计上存在缺陷，开发商又容易出现赌徒般冲动的心态，将来的土地市场还可能再次出现开发商疯狂竞价场面。”陈真诚表示。

从我们的调查和案例分析来看，2007年的高价地开发商目前主要采取了以下几种模式来调整：一是抓当初条款上的漏洞去退地，有的甘愿损失定金也要退地，二是与政府协商。在政策允许下放慢开工节奏，或结合政策调整规划，三是合作开发；四是低价开盘以博后市。

退地解套

退地解套比较典型的是苏宁上海地王和融信福州地王。2007年8月，苏宁房产公司以44.04亿元的天价竞得上海南京路地块后，这块楼面地价高达6.7万元／平方米的“烫手山芋”使得苏宁环球陷入了进退两难的尴尬境地。不过，由于163地块下是上海轨道交通10号线南京东路站站点，建成时间约在2009年10月。受此影响，本应于2008年4月16日交地被大大延期。苏宁环球也正好以此为由，最终未损失已缴资金的方式全身而退。

2007年9月11日，福州融信地产以总价9.04亿元、楼面地价高达9953元／平方米的白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块

直逼附近楼盘售价。遭遇市场低迷后，融信以放弃7000万元保证金的代价“断腕求生”。不过退地并不容易，能够退地的地王一般是只付了定金或政府违约。高价地被退还不是地方政府愿意看到的事情。

修改规划

“目前，解决高价地入市难题最普遍的做法是，地方政府允许提高容积率，地方政府不愿意看到高价地被退还的事情发生。因此都会在容积率上开口子，适度地提高容积率，提高后土地的单价事实上就往下降了。”此前，任志强曾在接受媒体采访时表示。

确如其言，开发商的销售收入也越高。此外，房产项目调高容积率，也意味着单位面积土地出让金的降低，开发商为每平方米商品房支付的地价成本也随之降低。以天津为例，2007年8月7日，天津塘沽和利丰投资有限公司获取一块商服、公共设施用地，容积率由≤5.2调整为≤8.0；主体建筑限高由≤140米调整为≤220米，楼面地价下降35％。

然而4月24日，住房和城乡建设部、监察部联合召开电视电话会议，部署“房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理”。在电视电话会议上，住房部副部长仇保兴指出，近年来，随着房地产业的迅猛发展，行业内已经出现了多起、违反《城乡规划法》，私自变更规划、调整容积率，损害业主利益谋取私利的案件，引起了国家相关主管部门的高度关注。

合作开发

还有一些地王项目选择了合作开发。2008年1月23日，此前从未在上梅市场有过表现的美国最大地产商之一铁狮门一鸣惊人，以67.517亿元的惊人总价拿到新江湾城F地块。这也成为上海历史上土地成交总价最高的一单。今年年初，铁狮门用高调开工仪式亮相，项目被定名为“世浦领世”。然而几乎在项目启动的同时，铁狮门却在悄然为其投资百亿元的项目寻找合作伙伴。再比如，万科东莞水濂山地王与粤宏远合作开发；塘厦地王与新世纪地产联手。上海豫园获取武汉地王后转手于复地。长沙问鼎机构夏少文认为，合作开发是最佳选择，强强联合可以有效抵御市场带来的不利因素，但合作开发可操作性也比较复杂。

低价开盘

从已开盘的一些地王项目来看，主要分为两种：一种项目中别墅或类别墅项目先行人市，从而提升整体项目品质，进而高层再入市，这类楼盘虽然相对周边楼盘来说价格稍高。但是按成本价来说，已属低价入市或保本价入市，如复地武汉地王复地东湖国际；还有一种，先销售高层，低价出售，回笼资金，后期再销售项目一些景现较好的户型，低开高走。整体来看，相对于地王的成本而言，目前的市场行情下，多数地王项目属于低价开盘。

延期开发

按照国家政策规定，闲置超过两年土地政府便有权收回。而闲置土地即指：土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

2007年产生的地王项目，今年底之前或许就是这些地王的限期。最糟糕的结果是政府收回土地。不过，业内人士认为，政府收地不会是普遍现象。首先一些地王项目体量较大，规划开发时间较长，其次，有些地王项目在签定协议时，就跟政府协商了开发时间，并且市场行情不好，政府也会适当考虑放松开发期限。更何况，对于何为动工开发，并没有严格的规定，有些地王挖个坑，架根电线，砌道墙就算开工了，而他们最期待和等待的就是房价上涨。