城市地块综合开发的探索

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摘要：为了贯彻广州市政府和海珠区政府的战略发展规划、整合中交四航局下属企业、优化城市空间，中交集团南方总部基地规划项目应运而生。本文从中交集团建设用地的开发分析入手，探讨其发展思路及模式，指导地块开发建设。

关键词：总部基地综合开发绿色生态

前言：中交集团南方总部基地的发展用地东、南两面临珠江，与洛溪岛相望，自然资源环境优势明显。在本次概念规划设计中，我们首先就其项目定位对地块进行开发分析，从综合开发和业态组合入手，借鉴国内外优秀建设成果的经验，确定项目功能定位及规划设计理念，力争将其建设成为绿色生态、充满活力的滨水综合性经济文化区域。

1 项目概况

项目位置

项目用地位于广州市海珠区沥，珠江外航道北岸，与洛溪岛相望，与广州市新城市中轴线末端的新客运港相连，属于城市新中轴线规划的周边重点建设地段。

项目现状

项目用地现为二类工业用地,是中交集团第四航务工程局有限公司下属的企业预制厂、机电公司和船舶公司所在地，基地内建筑物为陈旧的造船车间和修理车间，设备老化，码头使用率低，造船、修船对珠江的水质环境有不利影响。

周围环境是典型的“城中村”，环境脏乱，市政基础设施及公共生活配套不完善，道路狭窄。

项目背景

产业转移，“退二进三”

随着广州市“南拓、中调”战略的推进，新城市中轴线由南而北贯穿而过，海珠区未来将由昔日的老工业区转型为宜商宜居中心城区，区位优势十分突出。目前，广州市CBD区域已扩大至整个琶洲岛，发展中的琶洲会展商务区和规划中的琶洲中央商务区将以广州国际会展中心为龙头，带动以会展商贸经济位于龙头的上下游企业的发展。

为实现上述的发展战略，广州市在几年前就提出了“退二进三”战略，即把原来的第一、第二产业搬离城区，引进第三产业。海珠区是广州市实施“退二进三”战略的重点区域，一大批大中型国有工业企业将撤离海珠区。

为贯彻广州市政府和海珠区政府的战略发展规划，中交四航局有限公司已将原预制厂、船舶公司逐渐迁至广州的周边城市，腾出的用地将作为中交集团南方总部基地的发展用地。

中交四航局有限公司位于海珠区前进路，下属企业分散在广州市各区，企业的发展受到很大的制约。中交集团2007年在香港成功上市后，迫切需要整合在广州市的企业，建立以中交四航局有限公司为骨干的中交南方总部基地。项目建成后将形成中交集团南方企业集群，建成一个高效的管理服务平台，企业将辐射南中国及东南亚、南亚、中东及非洲地区。

优化城市新中轴线

广州市新城市中轴线将贯穿海珠区，以新客运港作为终点，而该项目地块紧邻新客运港西面，属于广州市新城市中轴线规划的周边重点建设地段。作为新中轴线的端点区域，现状工业建筑必须作出改造，以提升该区域的城市形象。

作为城市中轴线的末端建筑，而且该项目用地属于滨江区域，应从建筑布局、建筑高度、建筑外立面、建筑环境等多个方面综合考虑，优化轴线功能及形象，并且将滨水特点作为设计的要素之一。

区域内功能合理化

作为广州市重点发展区域，海珠区的整体建设始终保持高速发展。本项目现状的工业用地性质将不符合未来区域功能整体发展的趋势，必须作出适当的调整以承接周边功能性质，以到达区域功能互补互利的效果。

项目定位

总体定位

根据广州市城市建设的发展目标及近远期规划，随着 “南拓东移”，海珠区将建设成为广州中心组团南部的信息产业与教育科研基地及商贸中心。本项目以大型企业总部经济基地定位，对发展广州总部经济发展带来多种经济效应；优化商务环境，完善城市基础设施。

功能定位

该项目将建成为一个集办公、科研、制造、培训、产业、商住于一体的企业总部集群基地，将实现社区内企业家的交流、信息的共享、资源的优化配置，从而形成一个多元企业文化融合的新型经济文化区，成为商业思想、商业文化的集散地。

项目开发建设

综合开发与建设模式

综合开发理念：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，形成以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。

各功能间的关系是相互依存和互补的，办公为酒店提供客源，酒店为办公提高办公效率；办公和酒店又为商业设施娱乐实施提供消费者，又由于商业设施的完善，为酒店和办公提供便利，促进酒店入住率和办公的出租率和办公效率。

建设模式：将借鉴国外成熟的business Park（中文直译为“商务花园”）理念，低密度、高绿化，注重在办公区更多地营造城市生活的元素、营造共同生活的社区气氛，建立自己独有的人文社区特色；通过各种业态组合（包括写字楼、公寓、酒店、培训中心和休闲场所）实现区域的自给自足，建立可以提供足够内部交流空间的综合性经济文化区域。

产业组合

本项目的产业组合定位：办公、酒店、公寓、商业（甲级写字楼为核心功能+五星级酒店公寓+商业购物广场）；面积比例约为：73.5%，17.6%，8.9%。

办公部分：1栋超高层办公楼（总部大厦）+6栋甲级办公楼+科研办公楼若干，在区域形成产业族群。

酒店部分：1栋五星级标准酒店+1栋豪华酒店式公寓

商业部分：1栋4层作为购物广场的裙楼（商业）和1栋4层作为商业配套的裙楼

规划设计原则与目标

优化城市轴线，提升区域形象《广州市新城市中轴线(观光塔至新客运港段)控制性规划》已出台，将对该区域进行规划整治，本项目用地属于环境整治区段且处于广州市新城市中轴线末端，必须以“呼应城市轴线”作为设计的标准，加快地区建设，提升区域形象。

贯彻生态环保理念，坚持可持续开发该项目基地内现为陈旧的造船车间和修理车间，对珠江水质造成一定的影响。本着生态环保的理念，改变建筑物性质，推进该区域的“信息港”策略，才能达到节能环保的目的，实现污水零排放。基地两面临珠江，在规划建设的同时要考虑可持续开发滨江区域，与市民共享滨水资源。

整合城市空间，营造活力场所

项目现状用地布局脏乱，不利于塑造良好的城市形象。通过项目建设，充分保护利用自然资源，将珠江引入城市，更将城市空间融入珠江，为市民提供良好的滨江活动场所，

概念规划设计

规划布局规划主要按功能分为四个区域：产业研发区、培训交流区、中交南方总部办公区和生态绿化区；通过三大空间通廊将几大区域紧密结合，充分发挥企业总部的功能优势，有利于科技、研发资源，进一步促进高级人才的培育和聚集，同时起到扩大企业的研发规模和创新能力的作用。

道路交通本规划是市政道路振兴大道路，设有两个车行出入口，车行道贯穿各个分区，可便捷到达各个建筑。高层建筑皆设有环形消防通道，满足消防规范要求。本规划建筑皆为外向型，分别拥有各自的人行出入口。规划中从人性角度出发，结合景观绿地，设置有大片人行区域。

景观绿化

规划设计在尊重基地自然特征的同时，强调建筑、道路与自然环境共生，通过东南向的景观通廊将珠江与规划建筑营造的城市空间整合起来，形成一个整体景观生态网络，完善规划用地与周边地区的景观体系。

建筑布局配合规划原则，建筑皆以45度扭转，延长观景面长度；错落布局，形成通透的空间效果，生态通廊贯穿其中，形成良好的景观环境。中部建筑首层架空，结合主要人行出入口、亲水平台等，形成南北向景观主轴。

滨水控制导则按性质对滨水绿化区进行分段规划控制：

生态保育岸线:拟保留修整现有生态绿化环境,加以维护保养,基本不作人工开发。

娱乐游赏岸线:适当开发各种亲水活动空间。

休闲景观岸线:以规划滨江休闲带为核心,点状布置少量环境小品。

7、结语

项目用地是一个颇具魅力的城市滨水地段，通过科学严谨的规划设计和规划管理，通过投资建设者、规划设计者、决策者及管理者共同努力，随着的中交集团南方总部基地开发建设，开放的城市空间、优美的环境面貌、崭新的生活方式将逐步展现在广州市民面前。

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。