浅析酒店公寓的发展趋势
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摘 要：酒店公寓是指“酒店式的服务，公寓式的管理”。目前主要集中于成熟的商务中心，随着社会的进步酒店公寓行业的竞争越来越大。酒店公寓在发展的过程中存在产权不清晰，缺乏统一的规范；性质混杂，缺少完善的管理标准和经营标准；法律的规定不明确、住客权益不保障等问题。酒店公寓未来的发展将趋向于合法化、标准式、同盟式、连锁式的经营。
关键词：酒店公寓 中国酒店公寓 发展趋势
中图分类号：F719 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2012）05-035-03
目前我国的酒店公寓的发展尚处在初级阶段，还是在模仿和改进中摸索着成长，整个行业缺乏统一的，规范化的管理和监督，对其现状的分析，有助于让人们更加了解中国的酒店公寓，并对这个新兴行业的发展趋势作出正确的判定。
一、酒店公寓的含义和来源
1.酒店公寓的含义。酒店公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务的公寓。
所谓“酒店式服务”是指按照一般的星级酒店的服务流程，办理入住登记，退房手续，还包揽定期打扫房间、换洗被单。退房后也按照酒店的流程操作：查房、打扫房间、换洗布草、整理客房、补充一次性用品。而“公寓式管理”则是指客房内配备有一般公寓所有的厨房，厨具（包括：炊具、筷子、碗、碟、刀等）、冰箱、洗衣机，有的还配有微波炉，房内普遍配有免费宽带、上网、电视、衣橱等。客人入住期间可以像在家一样按自己的习惯和喜好洗衣服、做饭、睡觉，是完全的私密独立的空间，不受到外界的干扰。打扫卫生也可以随自己的需要决定是否需要打扫，什么时候让清洁员进入打扫。还可以招呼同事朋友来公寓聚会，家人来时也可以留宿，完全是家的感觉。
2.酒店公寓的来源。酒店公寓最早流行于1994年欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。盛行于美国的“B&B”家庭旅馆，所谓“B&B”,即“Bed and Breakfast”，从字义上直译是“住宿和早餐”的意思，实际上是一种“自己管理自己”的小型家庭旅馆，有农舍旅馆、青年旅馆、汽车旅馆、公寓式旅馆等。
近年酒店公寓由外国投资商、外国的商人、海归人士传进了中国，国内的酒店公寓最早出现在深圳，后来又陆续出现在上海、北京、厦门等地。传入中国后，经营管理者结合中国的国情、经济的发展情况和现状等因素以及中国本地的元素，发展成为一种集住宿休闲于一体的有中国特色的酒店新类型。刚开始时只是针对国外的游客和外国的商旅人士、来华出差的外资公司人员，中国式酒店公寓的建立确实得到了他们的认可。不久后，这一新兴的酒店公寓也被我国的商务人士、白领阶层、出差员工所接受。目前在我国的各大中型城市都已经有酒店公寓的存在，被越来越多的人们所接受，也受到了各界人士的关注，是未来酒店业的佼佼者。
二、酒店公寓的发展现状
（一）集中于成熟的商务中心
酒店公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。其特点是在功能上既可以与经济型酒店一样，为公司白领和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作为投资居住产品进行买卖和长期使用。
从短期住宿的角度看，对于短期住宿的主要客源是国内的公司白领、商旅、出差人士。对他们来说忙碌一天之后除了想有一个舒适安全的环境可以休息之外，便捷才是他们最关注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷，这都构成了便捷的主旨，而诸如此种种便捷皆取决酒店公寓所处的地段。因此在地段的选择上酒店公寓会比传统的星级酒店的选址更加严格。
从长期租住的角度看，这主要的目标客户是外籍公司派出的高级员工，国内大型私企的老板、高层人士、港澳同胞等高阶层人士，均以商务居住为主，并长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为三个月以上半年以下，由公司担负高额的房租费用。这类的客户群都希望在市中心或交通便捷的地方生活。有传统酒店的配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围，而酒店公寓所具备的酒店加公寓模式完全符合他们的居住需求。
而成熟的商务中心是外国企业和外籍人员聚集流动地带，拥有便捷的交通，配套发展成熟的商业和娱乐业，无论是针对短期的客户还是长租的客户，成熟的商业中心都满足了公寓客户的需求，因此目前的酒店公寓大多数都是建立于成熟的商务中心。
（二）酒店公寓的同行竞争越来越大
1.投资商越来越多，加大同行竞争。
（1）酒店公寓的特点决定。酒店的单位小、好管理、易出租、投资风险小、回报大等特点，吸引了大量的投资商。据资料显示，北京市2005年第一季度已有酒店公寓近40家，可提供住房约3万套；上海2005年建成并基本投入使用的酒店公寓项目有八十余个，总建筑面积在200万平方米以上；成都也有酒店数十家。
（2）金融海啸的影响。2008年的金融海啸波及了全球，中国也难以独善其身。受到金融海啸的影响,①酒店投资商资金紧张，许多已开工的酒店项目进程放慢，而未开工的项目被取消。据LE的统计显示：2008年第二季度亚洲131家酒店的建设项目已在2008年上半年被取消或延期。例如中国澳门几家酒店，其中包括澳门的希尔顿和洲际酒店。②全球多个城市酒店的出租率普遍下滑，中国的香港、北京和上海与去年同期相比都出现不同程度的下跌。五星级酒店不再吃香。③上市公司业绩下滑比较明显，如锦江酒店、金陵饭店都有普遍下滑；欧美三季度上市公司业绩下挫更为明显：洲际盈利下降28%，精品国际利润下降6.5%。金融海啸对酒店业的打击，吓坏了大量的酒店投资商。他们开始另觅投资产业，新兴的酒店公寓在金融海啸面前波及不大，在部分的酒店公寓出租率还出现了上升的趋势，使投资商们看到了海啸中的曙光。酒店公寓比星级酒店的投资小、风险小、易管理、易出租等的优点更加坚定了投资商们的决心。因此大量的酒店投资商开始投资酒店公寓的建立，致使酒店公寓的同行竞争越来越大。
2.需求量越来越大，加大同行竞争。
（1）酒店公寓自身的优点吸引大量的客人。酒店公寓与一般的星级酒店相比有其自身的优点。①价格便宜：通常，酒店公寓的租金要比三星级的酒店便宜30%左右。下面是位于广州天河区五羊新村、珠江新城一带的广州星之旅酒店与广州雅家酒店公寓的价格表：
从上面两表格不难看出两酒店的最低房价相差120元，在相同的环境中一般人们都会选择价低者，明显酒店公寓优势大很多。②交通便捷：前面说过大多数的酒店公寓都建在成熟的商业中心，具有便捷的交通网络，对于客人来说交通条件也是选择酒店的重要的考虑要素。酒店公寓不输五星级酒店的交通条件，也是吸引客人的重要因素。③家的感觉：与一般的酒店相比酒店公寓多了家的味道。一般的酒店公寓都会设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间也不像酒店那么局促，还提供了床铺被褥等居家必须用品，客人放下行李即可入住，就像回到自己家一样，尽享家的温馨与方便；不仅如此，酒店公寓还可以给您家一般的隐私，灵活的生活；却没有家的烦锁。这也是酒店公寓的吸引客人的一大优点。
（2）金融海啸加大酒店公寓的需求。受到金融海啸的影响，人们的消费水平有所下降，大型公司对高层员工的出差消费也有所下调。对于以前住惯四、五星级大酒店的客人来说屈身于二、三星级的酒店是对其身份的贬低，而且二、三星级酒店也很难满足到他们的需求。而酒店公寓不仅能够为他们提供舒适的环境，便捷的交通，安全的周边环境，还能不降低客人的身份。因为酒店公寓本身就是针对白领阶层的，所以入住酒店公寓并不会使他们的身份降低。这就成功地成为他们出差外出的第一选择。
目前市场上的酒店公寓是需大于求，敏锐的投资商决不会看不到酒店公寓的发展前景。越来越多的投资商看到了市场的现状，纷纷加入这一行业，酒店公寓也会越建越多，竞争的增大是无庸置疑的。
三、酒店公寓在发展过程中存在的问题
酒店公寓在其发展中也存在着很多的问题，在高速发展的21世纪亟待解决。
1.酒店公寓的产权不清晰。酒店公寓中的每一间独立的客房就是一套独立的公寓，对于有足够资金的投资商来说购买十几至几十套的公寓不是问题。但是大多数的投资商都是采取自己向业主长期租下房间，再以短期出租的方式把房间再转手出租至客人。这种经营方式就致使酒店公寓中的每一间客房都有一个并非酒店管理者的业主。其实就是一个酒店管理机构为各位业主出租房子，从中赚取房间的出租的差额。例如北京的A派公寓和海晟名苑式公寓就是这种经营模式。
在酒店公寓的发展中房子是作为不动产出现的，这就难免一些小业主在合同期内就把房子出售出去，这样就会对酒店管理机构产生一些问题，例如北京美化世纪公寓式酒店在2007年就遇到了这样的问题，业主在合同期内就把房子出售了。
所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不完全是商业化运营。在传统体制下，产权不清晰，只是为满足特殊的体制利益下而建立的酒店，推向市场经济的基础较差。
2.缺乏统一规范，性质混杂。毕竟为一个新兴的产业，在很多的方面都没有统一的规范。例如说酒店公寓空间应该配备什么标准的设备、是不是在星级酒店的基础上加设厨房就可以说是酒店公寓了；酒店公寓又应该提供什么种类规格的服务，需要具备什么样的品位的内涵等。目前酒店公寓的设备、提供的服务都是由经营者按照自己心目中的理想酒店公寓来经营。例如同位于广州天河区珠江新城铂林国际公寓里的广州家世界酒店公寓和广州雅家酒店管理有限公司两者的客房规格大致一样。广州家世界酒店公寓将客房划分为：单身公寓、豪华公寓、豪华标准间、经典复式。广州雅家酒店管理有限公司划分为：简约雅家、商务雅家、温馨雅家、复式1床、复式2床。单身公寓与简约雅家的体格相当，面积一样，那它们是否是同一等级？因为没统一的规范，这就影响到客人的判断。
而且酒店公寓的性质也比较混杂，由于名称不规范，酒店（提供部分行政楼层）、公寓（高档物业管理，仅用于自住）、住宅（居民区）、商务楼（公司进驻办公）、酒店公寓（符合上述定义的）等不同性质的物业往往纠缠在一起。
3.缺少完美的管理标准和经营标准。目前，中国的酒店公寓还没有统一的管理标准，多数的酒店公寓的管理模式都是参照经济型酒店的管理，从中取自身能力所及的从之，不能及的弃之，随管理者的管理意识而定，有的甚至是自立标准，随心所欲的管理。我国的政府相关部门对此还没制定完美的行业经营标准，包括经营资格、经营场所、经营规模、安全防范等各个方面。如果有完善的管理标准和经营标准，这不仅能够帮助国家对这一行业的管理，也可以使经营者能够根据标准进行整改，促进酒店公寓在中国的发展。
4.法律规定不明确，住客权益不保障。中国目前还没有那部法律有明确的肯定酒店公寓是合法性的或是非合法的。虽然酒店公寓是按照酒店的模式进行经营，但并没有取得合法的经营资格。此外，大多数的投资经营者都是冲着发展的可观性而成立公司的，找几个有酒店服务经验的员工帮忙管理，有很多的小型酒店公寓甚至是家族式经营。无论是管理者，还是服务人员都是没有可遵循的培训教程，没有经过专业的培训，住客们的权益就难得到保障。据北京朝阳区工商局透露，2008年在该局注册的酒店公寓大多数以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，执法部门查找被投诉机构的经营主体难度就很大了。例如广东，广州雅家酒店管理有限公司就是以管理公司的名义注册，实际从事酒店公寓的出租。甚至还存在不注册经营的。没有明确的法律，住客们的权益很难得到保障。
四、酒店公寓未来的发展趋势
1.合法化、标准式的经营。酒店公寓的出现是时代的潮流，是酒店行业发展的历史产物。它的壮大和快速发展不容我们忽视。国家应该制定相关的法律法规约束它，免除现在它并不合法也非不合法的尴尬。法律法规的最终目的也是用“法”保障这一行业的服务质量，规范这一行业的管理，建立诚信、公平、有序的市场环境，最后达到保障消费者的合法权益。据悉，国家旅游局《旅游公寓（别墅）星级的划分及评定》已呼之欲出。酒店公寓的合法化、标准化指日可待。
2.同盟式经营。酒店公寓的传入至今不过短短的几年，无论是在管理经营方面，还是推销布置上都有很大的讨论空间。行业同盟可以定期地组织聚会，通过加入同盟协会的方式获得出席聚会，一起讨论如何去更好地发展酒店公寓，合各家之所长，可以制定一定的法规约束行业。也可以把在经营时遇到的难题说出来，让大家讨论一个解决的方案。对酒店公寓行业的发展将会起到促进的作用，也可以避免一些可能会遇到的错误。
同盟协会的成立也可以成为政府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为行业自律的协调性机构。
3.连锁式经营。酒店公寓的客源主要是公司的白领、商人。这些客人都会全国各地跑。从人的心理分析，人具有怀旧、懒惰、怀疑的特性。对于大多数的人来说，住过的酒店觉得满意都会怀旧，外出时的第一反应就是查询目的地是否有这家店的分店。如果有他就有90%以上的机率会选择它。连锁式经营是酒店公寓的发展进一阶段的标志。
参考文献：
1.石义胜.酒店式公寓的由来[N].深圳特区报，2003（12）
（作者单位：广东女子职业技术学院 广东广州 511450）
（责编：吕尚）