68亿欠款燃眉 嘉凯城4折甩卖项目

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由于业绩大幅下滑、负债率居高不下，被冠称今年上半年“最熊上市房企”的嘉凯城（000918.SZ）日前旗下的项目大幅跳水，打折幅度甚至超过60%。

一年内到期非流动负债32.2亿元，均集中在2013年，另外，嘉凯城还有短期借款35.72亿元，也将于2013年支付，嘉凯城不得不面临资金大考。

嘉凯城打折幅度超60%

由浙商集团牵头，在重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市后，凭着房地产行业被爆炒的势头，嘉凯城曾经在2009年交出过靓丽的首份成绩单。但随着国家宏观调控政策的出台，由于嘉凯城的项目大部分位于限购区域，产品主要定位中高端市场，因此，销售一路下滑。

2011年，嘉凯城120亿元的推货量，最终只卖出39.45亿元，尚未达到目标的1/4，2011年，报告期内实现净利润为2.06亿元，同比下滑幅度为81.52%，截至去年底公司已有存货183.61亿元，占总资产比例超过7成。

而2012年半年报显示，报告期内公司实现开工面积20.63万平方米，合同销售面积12.41万平方米，合同销售金额22.50亿元；实际营业收入15.19亿元，同比略降45.11%；净利润为亏损3.28亿元，同比大幅下跌了4600.96%；扣除非经常性损益的净利润为3.25亿元，与去年同期相比，暴降了7038.28%。

此外，受调控政策以及结算项目影响，嘉凯城毛利率水平也在不断下降。2011年，公司毛利率下降至24%，较2010年下降12%。截至今年上半年，公司毛利率进一步下降至10.53%。与上年同期相比，公司销售净利率大幅下降了21.58%。

时代周报记者发现，嘉凯城旗下嘉业、中凯、名城三大品牌项目7月以来均在持续降价。上海搜房网提供的数据显示，上海徐汇中凯城市之光从7月开始连续两个月持续下调售价，降价幅度约为26%。而上海市房管局官方数据表明，上海徐汇中凯城市之光7月推出折扣后，销量环比6月份涨了40%，但8月、9月份销售额没有出现明显上涨。 嘉凯城位于无锡太湖新城的项目无锡嘉业国际城由于拿地价较高，加之位于无锡市政府大楼对面，地理位置优越，2011年12月下旬开盘报价为16000元/平方米，可享8.5折优惠。据365地产家居网的销售动态显示，今年2—6月销售均价14000—15000元/平方米，今年7月推出限时限量特价房，均价约6900元/平方米。

易居克尔瑞无锡分公司总经理王新科告诉时代周报记者：“无锡嘉业国际城最早实际的售价就是11000—12000元/平方米，是精装修的价格，太湖新城主要是住宅产品，本身不是成熟的居住区，嘉业国际城的产品又是SOHO类型，本身市场就不好，6900元/平方米是毛坯价格，定价其实还算合理。”

同时，青岛搜房网数据显示，嘉凯城青岛时代城此前售价一直维持在18000元/平方米，9月开始最新售价仅为6230元/平方米，打折幅度超过60%。

对此，嘉凯城董办负责人向时代周报记者表示，无锡确实曾推出过限时特价活动，但现在已经结束了。对于接下来会不会继续打折促销，该负责人表示，目前市场走向、政策变化很多，以价换量的策略是各个开发商普遍应用的正常营销手段，对于嘉凯城来说，也会根据不同物业类型、不同项目采取营销策略，通过增大存量房销售回笼资金。

“下半年推出量加大，可结算的项目比上半年多，我们会争取比较好的业绩，争取到年底完成既定目标。”该负责人说。

正略钧策管理咨询合伙人杨文杰认为：“作为上市公司，目前嘉凯城降价促销，拉升业绩的意图比较明显，综合来看，年中报表显示嘉凯城仍有十几亿的账面现金，降价促销后下半年预计销售回款也会有较大增长。同时，嘉凯城的国有背景，在银贷方面具有比较好的基础，加之嘉凯城自有物业较多，因此，嘉凯城未来一段时期资金仍然会比较紧张，但资金链的周转预计仍有一定的回旋余地。当然，对于嘉凯城而言，未来一段时间的销售回款是考验其资金能力的核心。总体来看，未来借项目置换进行资金转换仍然是嘉凯城资金筹措的一条途径。”

2013年要集中支付68亿

截至今年上半年，嘉凯城资产负债率高达79.18%，同比上升了2.19%。2011年、2010年以及2009年，公司资产负债率也分别高达76.99%、70.04%和75.76%。销售收入的连续下滑，让嘉凯城的资金链一直紧绷。近两年，嘉凯城一直靠高息信托维持资金流动，而从中报来看，这或许也是嘉凯城目前迫切打折卖项目的燃眉之急所在。

嘉凯城2012年中报显示，一年内到期的非流动负债较年初增长327.12%，为 32.2亿元，占负债总额的15.54%，还款日均集中在2013年，其中信托贷款为16.89亿元，银行贷款约15.32亿元。短期借款35.72亿元，占负债总额的17.23%，但嘉凯城上半年的账面资金仅有17.95亿元，只够支付短期借款的一半。

据不完全统计，去年至今，嘉凯城先后向华鑫信托、联华信托、五矿信托、上海信托、昆仑信托等融资超过30亿元，多数信托的融资利率在14%—15%的高水平上，这也导致其今年财务费用较上年同期激增。

紧随大量借款而来的是对外担保额的增加，2010年嘉凯城对外担保余额占净资产的比例为73.78%，而2011年这一比例已经上升至88.76%。今年年初，嘉凯城又宣布2012年计划增加对控股公司担保额度66.6亿元。如果原担保余额保持不变的话，加上新增加的担保金额，嘉凯城对外担保总额将达到净资产的261.69%。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然嘉凯城作为浙江省国资委旗下唯一房地产上市公司，其控股股东浙商集团具备雄厚财力，同时，其国企背景也能为公司提供比较好的资金支持和信用保障。但是，年底这个阶段通过价格的调整，把握好今年最后一个季度的跑量时间窗显得尤为关键。

杨文杰向时代周报记者分析，嘉凯城目前资金困境与其于市场的预判存在较大的关系，“2010年国家进行相关调控，此时嘉凯城在青岛等地的多个大盘启动，占用资金很大，同时由于不少项目处于建设期，存货量较大，销售回款滞后。”